来源：房乐美房产联盟（flmAgent）
先预祝大家国庆快乐。
如果希望国庆几天能保持一个好心情，就多出去走走少看点新闻，特别是自媒体。因为接下来几天，或者很长一段时间，都会坏消息不断。
北京时间9月27日凌晨两点，美联储再次宣布加息25点，将联邦基金目标利率区间上调至2%-2.25%，创2008年以来最高。
一石激起千层浪，美联储的决定引发全球市场震动。
美股首当其冲，消息一出迅速由涨转跌。三大股指无一幸免：道琼斯跌逾110点，跌幅超过0.4%；标准普尔500下跌0.35%，其中银行指数跌1.45%；纳斯达克也下跌超过0.2%。
这是美联储自2015年12月启动加息周期，开启缩表计划以来的第8次加息，也是今年以来的第3次加息，前两次加息发生在今年3月和6月。
根据美联储最新发布的加息点阵图来看，未来三个月内还要加息一次，明年还有三次，后年还将加息一次，也就是说还有五次加息正在路上。
市场预期，下一次加息时间：12月。
凛冬将至。
美联储轻轻扇动一下美元蝴蝶的翅膀，就引发了全球金融市场的飓风，为减少本国货币的流失，全球多个国家的央行紧随其后，宣布加息。
巴林、沙特、阿联酋反应最为迅速，一收到美联储的消息，当即宣布将基准利率提高25个基点。
9月27日下午，印尼央行宣布，将7天期逆回购利率上调25个基点至5.75%，这也是印尼从5月中旬以来第五次加息。
紧随而来的，菲律宾央行也宣布加息，并上调了50个基点！
海湾国家卡塔尔在29日也跟随加息25个基点，海湾国家这次也面临非常严峻的考验，多个国家的外汇储备急剧减少，必须通过加息来对冲。
跟？还是不跟？
现在的局面就像是各国在打德州扑克，对于巴林、阿联酋等小国来说，自己没什么筹码，想保住已有的财产，只能跟着美国下注。
美联储加息，他们也只能跟着加息。不跟注的结果只有一个，那就是自家货币加速贬值，国内资产被美国吸干。
至于日本、欧洲等发达经济体，自身经济体量大，底气也足，跟不跟都看自身需求。今年6月美联储加息的时候，欧洲央行和日本央行就没有跟注。
对于这一次的美元加息，日本央行和欧洲央行在9月27日和28日相继放话。
前者准备在向偏紧的方向微调货币政策，也就是加息；后者将在年底退出量化宽松措施,并最早在2019年年中启动加息。
到此牌桌上就还剩下一个大佬没放话，全世界的目光都在紧盯中国央行的动向。
不过我们就很沉得住气了，啥动静也没有，一个字，稳。
9月27日，央行发布公告：考虑到季末财政支出推动银行体系流动性总量处于较高水平，可吸收央行逆回购到期、政府债券发行缴款等因素的影响，2018年9月27日人民银行不开展公开市场操作。
9月28日，央行继续不开展公开市场操作。
不过不加息，不代表什么作为都没有，而是将战场放到了港澳两地。27日一大早，香港宣布加息25个基点，随后澳门也宣布加息25个基点。
所以我们的策略即是，以港澳两地作为金融窗口和前沿阵地，积极对冲美国加息压力的同时，保障大陆地区的平稳。
不过值得注意点的一点是，香港的汇丰银行抢在美元加息之前宣布加息25个基点，随后香港其余三大主要银行恒生银行、渣打银行、中国银行（香港）也纷纷跟进，齐齐宣布上调港元最优惠贷款利率（Prime Rate，简称P息）25个基点。
有鉴于这是香港12年以来，首次上调最优惠利率，不少媒体打出这样的标题：香港宽松货币时代结束。
一时间，唱空香港楼市的声音四起。
不过在此前，香港楼市已出现按揭房贷利率上升，以及楼市成交量显著下降等降温现象，楼市压力在今年下半年开始增加。
从8月份开始，香港多家银行已经率先调高按揭息率，楼市压力在今年下半年开始增加。8月份调高按揭息率之后的利率水平为实际年息2.35%，导致港民的供楼负担比率将由7月的65%增至约70%。
新房成交量方面：7月成交量1740宗，环比减少15%。进入8月上半月，新公寓仅成交711宗，预计环比下滑18.3%。
二手房方面：7月二手房销售4040宗，环比下降7%。8月份仅1300宗，环比减少约35.64%。
成交价方面：虽然新楼盘价格相对坚挺，但发展商争相出货，甚至个别公司提供100%的按揭安排（零首付）。
但二手楼价开始松动。据香港经济日报报道，二手楼价结束28个月连升，更有5个楼盘的估值按周回落，市场普遍认为二手楼价还会有继续下调的空间。
国际投行普遍预计，2019至2020年间香港楼市将面临10%至20%的下跌。
面临全球流动性趋紧及中国境内资本流入减少的外部环境，美元加息或将直接刺穿香港楼市泡沫破灭，成为香港楼市暴涨的终结者。
香港楼市已经凉凉，内地楼市又将如何？
渊某认为探讨美国加息对于中国楼市的影响，还是要立足中国国内的实际情况来进行分析。
首先，虽然央行仍旧未调整基准利率，但我们仍旧不能确定中国是否加息以及加息的程度。
由于全面加息（此处指基准利率的上调）所涉及的面太大，将影响国民经济的所有行业，所以宏观政策对于加息的态度必定是慎之又慎的。
特别在经济的复苏期，基准利率的上调对实体经济有一定的副作用。而中央显然并不想让国内的融资成本过快增加。
然而利率上调对于抑制资产泡沫而言又是有帮助的。
所以我们看到去年以来，就房贷而言实际上已经开始"定向加息"了。目前各大城市的房贷利率在基准利率的基础上不仅没有优惠，还普遍上调了15%左右。
这样一算，国内的房贷利率在过去一年多的时间里，基本上上涨了20%-30%。
有意思的是，这一轮国内房贷利率的上涨，并不是由于央行加息，而更多地是由于"加强监管"，和同期国内不断收紧的楼市调控政策关系密切。
从2017年3月份开始，国内金融行业进入强监管阶段，这使得房贷利率随之走高。迄今为止，房贷利率离历史低点已经上涨了100多个基点。
当然，目前国内的房贷利率的水平一般在年化5%多一点，和历史高位的7%以上相比仍属温和水平，继续上调的空间还很大。
可以预计，如果国内的基准利率上调几次，那么房贷利率重返6%以上甚至向着7%靠拢，是非常可能的。
此外，还有一个很容易被忽视的问题是，国内房贷利率对居民购房行为的影响传导作用正在减弱。
这其中的主要原因就是随着过去一年多的连续楼市调控，各大城市的首付比例已经大幅提高了。
特别是对于二套房而言，不少城市的首付比例已经提高到了六到七成，这使得居民购房的实际贷款使用额度在大幅下降，自然受到房贷利率上调的影响就在减弱了。
当然，如果购房者"凑首付"的钱来自于各种渠道的信贷资金，那么在资金面趋紧的大背景下肯定还是会受到影响的（对于一些全款购房的居民也适用本条）。
当前，国家对信用贷、消费贷、房抵贷等各类信贷资金违规进入楼市的清查力度越来越大。这本身也是从宏观层面降低金融杠杆的一种举措。
结论：
渊某认为，美国加息对国内楼市必然会产生影响，但是这个影响可能不会很大，即使偏向利空，也较为间接。
中国国内是否实质性地跟进加息，对楼市才是最为关键的影响因素。而能够影响国内房价的因素确实太多了，即使国内真的加息了，如何传导到楼市上来也还将依赖于很多传导路径的有效性。
自2018年以来，在融资渠道不断收紧、非标打击力度加大的背景下，房企的融资难度已经越来越大了。
本次美国加息之后，中国央行的"表态"，对市场的预期必然是会有影响的。有时，仅仅是对国内加息的预期就会带动资金的融资成本出现上涨。
著名的世界最大房地产公司万科，都喊出了活下去才是最重要的事，要知道万科的负债水平是行业内比较低的，其融资能力是行业内最强的。
连万科都如此，其它房地产公司影响就更大，纷纷想尽一切办法加快回笼资金。
可以预见，时间进入2019年，楼市和房企的分化必然还将加剧。
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