9月多數城市項目推盤熱情高漲，供應穩步回升，同、環比分別上升了6%和12%，而成交卻不盡如人意，環比下降7%、同比大體持平。聯繫到新開盤項目去化普遍回落，疊加打折促銷、特價房的案例增多的情況，市場壓力正逐步顯現。總體來看，一線城市經歷了前期低迷後，隨著供應放量，成交熱度回升；二三線城市在調控加碼、後繼需求不濟的情況下，短期供求難有亮眼表現。樓市的變化也在土地市場醞釀累積著改變：9月整體成交環比量跌價漲，三四線成交規模大幅下降，流拍現象仍然較為嚴重。
新增供應：同、環比分別增6%和12%，一線城市同比激增40%
29個重點城市商品住宅9月供應量為2949萬平方米，同、環比分別上升了6%和12%，少部分城市諸如上海、徐州、常州因上月供應顯著放量基數較高的原因，環比出現了大幅下跌，但整體供應仍處高位。同比則漲跌參半，成都、大連、南京、徐州等市場新增供應量同比增幅均超100%，與之形成鮮明對比的當屬佛山、南寧、東莞、海口、廈門等城市，同比均出現了40%以上的下跌。
一線城市供應環比持平，同比則上升了40%。北京、上海因上月基數較高的緣故，環比均出現下滑，但整體供應量好於去年同期，其中上海的表現尤為突出，同比增幅超過250%。而廣州、深圳9月供應量同環比齊增，分別達到了116萬平米和42萬平米。總體來看，一線城加快供應尤其是“金九銀十”房企的推盤銷售熱情相對較高，供應穩步放量，預計下月仍有望保持小幅微增的態勢。
二三線城市的供應也穩步增長，環比上升14%，同比微增4%。各城市環比漲多跌少，青島、成都、蘇州、鄭州、海口環比增幅均超100%；另一方面各地政府在“控房價”為核心的指導思想下，預售證審批速度明顯加快，預計十月供應量仍有望穩步增長，市場供需矛盾將得以進一步緩解。
城市成交：有效需求階段性釋放後成交降溫，“銀十”不容樂觀
9月，29個重點城市成交量為2388萬平方米，環比下降7%、同比持平。全然沒有了往日銷售火熱的現象，究其原因，一方面調控常態化，政策不斷加碼，投機需求得到遏制；另一方面，前期“想買且能買得起”的剛需和改善需求都已完成階段性釋放，後繼需求乏力，故市場成交熱度逐步回落。
一線城市成交量雖環比微增4%，但同比上漲了44%，且9月成交量也超出了2018年月均水平。其中北京、廣州表現較為突出，兩城均實現同、環比齊增；深圳迎來了階段性調整，成交量環比下降30%，同比下降了35%，較2018年月均也下降了9%。值得關注的是，本月北京、上海均發佈了《關於房地產市場秩序、市場亂象專項整治的通知》，重點整治虛假信息、投機炒房、房產經紀違法違規以及商品房銷售違法違規、違規提取公積金等行為，結合供應持續放量，預計未來兩市市場也將保持平穩回升態勢。
二三線城市成交量環比下降8%，同比下滑4%，市場熱度些許回落。半數以上的城市成交量環比有不同程度回落，典型代表為前期市場熱度較高的武漢、成都、瀋陽、長沙等中西部和環渤海的二線城市的成交均不及8月；此外，武漢、福建等省市相繼發佈了規範市場秩序行為，維持房地產市場平穩健康發展等方面，在這樣的大背景下，“銀十”的成交依舊不容樂觀。
庫存：七成城市庫存環比回升， 8成城市消化週期環比拉長
9月，超半數重點城市供求比環比繼續上升，北京、上海、南京、瀋陽、青島、成都等20個城市供求比超過1，大連、合肥、廈門更是攀升至2以上。受成交回落影響，7成城市庫存小幅回升，南京、武漢、重慶環比上漲最為明顯，其餘城市漲幅均不超過10%。同比看，超過5成城市庫存明顯增加，福州同比大漲49%，瀋陽雖同比下降20%，但存量仍在2000萬方以上。
因成交不振，本月除北京、上海、濟南、長春、無錫、福州外，其餘重點城市商品住宅消化週期環比全部顯著拉長。北京、深圳、合肥仍超15個月，大連、廈門繼續攀升至30.66和50.23個月；與之相對上海、武漢、杭州、常州消化週期在5個月以內，市場依舊維持較高熱度。
成交結構：低檔成交低迷高檔佔比回落，120平以下戶型為成交主力
從價格段分佈來看，本月低檔產品上海、深圳基本無成交，僅北京成交佔比環比增加15個百分點；中低檔產品北京、深圳小幅下滑，上海微增2個百分點；中檔及中高檔產品滬、深成交佔比保持小幅增長，環比漲幅不超過10個百分點，北京分別回落2個百分點和3個百分點；本月高檔產品佔比北京與上月持平，上海、深圳全部下滑，其中上海跌幅最大，較上月減少13個百分點。
從面積段分佈來看，本月滬、深90平方米以下小戶型產品成交佔比小幅增加，北京環比下降9個百分點；90-144平方米改善型產品成交佔比北京、深圳全部回落，上海略有上漲；大戶型方面144-200平方米產品上海、北京成交佔比下滑，深圳較上月增加8個百分點，200平方米以上產品成交佔比仍維持在相對低位，上海、深圳與上月基本持平，僅北京上漲13個百分點。
土地市場：整體成交環比量跌價漲，三四線成交規模大幅下降
9月份全國土地市場持續處於調整期，成交建面環比大幅下跌，三四線城市的跌幅最為顯著，而價格繼續小幅上漲；同時，7月份開始的流拍現象在9月也未緩解，部分二線城市如鄭州、濟南等地的流拍較多。
根據CRIC監測的300城經營性土地數據來看，9月份共成交2368幅地塊，幅數環比下降24%，但同比99.2%；成交建築面積共15905萬平方米，環比下降40.2%，同比高漲82%；成交總價共2991億元，環比跌幅為32.7%，相比去年同期也下降17.4%；9月土地成交均價為1880元/平方米，環比上漲12.5%，但同比跌幅達54.6%。總體本月總成交規模回落，但地價回升，成交溢價率也環比回升。
在土地流拍方面，本月重點監測城市共有101幅土地流拍，比8月流拍數量增加10幅，流拍現象仍然較為嚴重，其中鄭州、福州均有8幅地塊流拍，濟南和昆明則分別流拍7、6幅土地，可見企業拿地仍然謹慎。
9月各能級土地成交建面都環比下滑，其中三四線城市跌幅高達43%，成交總金額環比跌幅最大的則為一線城市，地價方面僅有一線城市平均地價環比大跌。
一線城市本月成交建築面積為222萬平方米，同環比分別下跌40%和8%，成交金額僅有155億元，同環比跌幅分別達到71%和64%，土地成交均價僅有6957元/平方米，同環比均大跌52%和61%。
二線城市本月土地成交建築面積共3359萬平方米，環比下滑27%，但同比有20%的漲幅，成交金額共1186億元，同環比分別下跌34%和30%，9月份平均樓板價環比再度微降3%，為3533元/平方米，同比也有45%的跌幅，二線城市已經連續4個月成交均價同比表現為下降，市場熱度相比去年確有下降。本月成交體量最高的城市為長沙，成交總建面共380萬平方米，成交幅數16幅；此外鄭州、成都、西安、濟南的成交建築面積都超過200萬平方米；東部熱點城市成交體量依舊相對低迷，南京成交了75萬平方米，福州、杭州和蘇州成交體量分別為46萬、43萬和37萬平方米。
三四線城市本月成交建築面積12324萬平方米，環比下滑43%，同比反而大漲164%，成交總金額1649億元，同比增長97%但環比有29%的跌幅，成交均價環比回升25%，到達1338元/平方米，還未回到年內平均地價水平。本月重點關注的三四線城市中，成交量最高的城市為無錫，總成交建面達到140萬平方米，共成交7宗土地，全部地塊均為底價成交，成交樓板價不超過萬元，地市熱度有所下降；其次南通、常州、太倉這幾個長三角地區的三四線城市土地成交建面均超過50萬平方米；佛山和東莞分別成交39萬平方米和10萬平方米，佛山共成交7宗土地，位於南海區的2宗含宅地塊分別以25%和14%的溢價率成交。
綜觀：市場預期逐漸轉變，前期“過熱”二三線城市大概率迎來回調
綜合來看，“金九銀十”亦非往昔，主要源於市場各方對樓市預期已不如之前樂觀。展望未來，我們認為，一線城市供應小幅微增，供需矛盾逐步緩解，成交有望持續回暖；二三線城市尤其是前期“暴漲”的二三線城市的“回調”或將比預期來的早些，結合土地市場來看，熱點二線城市的流拍情況仍然較為嚴重，重點地塊榜單也持續下行，市場調整預期不斷強化，成交規模在短期內也將低位運行。
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