“五一”前后，住建部就房地产调控问题约谈了包括大连在内的12个城市，要求对房价潜在上涨因素进行遏制。有消息称，大连上周临时叫停“大橡塑”地块出让的举措或与此相关，目的在于避免出现土地市场过热的情况。
但土地话题的热度，在大连从未消散。对此，《房探零零七》栏目客座嘉宾、大连新峰房地产顾问有限公司高级分析师李云龙，结合近年来的土拍数据，对大连土地市场进行了权威分析。
一、根据近年来的住宅用地出让成交数据，分析一下大连土地市场的现状和政策。
说实话，近三年我们的土地成交量并不多，基本上出让的土地都会成交，成交率在95%以上。
去年一年，大连市内五区成交的居住用地共13宗，建筑面积为172万㎡，同比下降了40%，成交的楼面价为5043元/㎡，同比增长了41%。对于开发商而言，想买地解渴，地还不便宜，你花同样的钱，在过去能买一桶矿泉水，现在也就只能买一瓶矿泉水，差异还是很大的。
我们大连目前还没有介入相关的土地调控，比较宽松，毕竟城市在北部区还有很多土地需要平整，需要拿出来卖，来建设美好大连。但市中心或者说中心成熟区域，地稀价高，未来不排除有调控的可能。
二、很多楼盘在宣传的时候，往往会突出大连城市中心土地的稀缺性。就新峰目前掌握的数据来看，大连市内五区的住宅用地算不算紧张？大连住宅用地出让的趋势是怎样的？
给大家带来一些猛料，数据量可能比较大，但绝对能看懂。
先说这个成交宗数，这几年西岗区可以说是基本没有地成交，就2014年成交了一个烈士公园边上的地，后来还被保利收购了，项目名叫保利熙悦；剩下的大都分布在中山区，中山区2014年以前成交主力都放在东港，2016年放在了解放路和中南路，山海两侧是土地的机会点；高新园区零零散散，没有太大规模；规模最大的就是甘井子区，是供应的核心。
再来看规模，就是土地的建筑面积。
中山区可以算是中心城区之内规模最大的了，毕竟2012年到2013年有东港的大面积供地。但随后，不论是中山区也好，沙河口区也好，规模直线下滑，基本徘徊在个位数。一个项目，如果建筑面积太小，在一定程度上会影响它的舒适度和可塑性。这些中心城区的地块，要么是有配套建设，要么是容积率过高或过低，要么就是有租赁配建，开发起来会有一些难度。
而甘井子区，地大物博，近几年成交的土地平均容积率在2.5以下，舒适性比较不错，项目的可塑性更高，开发商对于这样的土地也比较感兴趣。为什么像华润·二十四城这样的大社区项目会很受欢迎？因为它地块大，所以才能建出那么大的示范区，如果你就只有两三万平的土地，你又怎么会舍得建如此大的示范区呢？
再来看一下价格，中心城区楼面价多数触碰万元，大家过去看中山区可能很平稳，但搁到现在真的不好说。5月15日成交的是一宗综合型用地，并非单纯的住宅，所以楼面价格不算太高，但也是6000多，抛掉商业、办公和租赁，剩下的那部分公寓价格也是比较高的。
价格最突出的两个区域是沙河口区和高新园区，去年都破万了。说明一下，2013年沙河口区楼面价1032元/㎡，是因为有棚户区改造用地。2016年高新园区单价低是当时成交了2宗英歌石三寰农场的土地，据说现在门票都100多块，里边有很大一片草坪，做的不错，未来可能会有住宅群。
甘井子区价格就不是很浮躁了，相对增长比较匀速，最新价格4569元/㎡，这样的低单价其实同比去年也增长了42%。2016年与2015年相比，增长了25%。随着片区板块的不同，也会进行价格上的浮动。
最后看一下2018年土地供应计划，显而易见，光甘井子区自己就占了一半还多，所以不用我多说，未来的供应主力一定是甘井子区了。
三、通过近几年的土拍情况，我们发现全国品牌房企在大连拍地的热情特别高。那么，品牌房企为什么青睐大连？销售额是否可观？
作为消费者，我是倾向于品牌的。我们的日常消费都会信赖品牌，所以在买房子这方面，品牌更值得信赖，毕竟这是一次善待一生的买卖。
粗略统计，大连目前全国知名房企的数量在20家以上，这是已经有项目的，并且卖的不错的房企，还有一些势头强劲的开发商也在观望我们大连，比如说阳光城，近一年突然跃入大家的视野。今年1-4月大连前十房企的销售额市场占比达到了37%，与去年相比相差不大。去年全年，前十房企的销售额也在40%左右。品牌项目销售量很可观，这样的数字给了品牌房企信心，因为品牌在市场的占有率很高。
另外，单从财力和趋势方面来考虑，本土开发商不会占有太多优势，很多大型房企会收并购这些本土企业，并在土拍上显示雄厚的实力。从大的方面来说，大连毕竟是东北三省经济最为突出的城市，发展机会很多，城市北移有很大的发展空间，这些都是开发商可以预见的。
在飞机上俯瞰大连体育新城
四、我们知道，像龙湖、亿达、万科等房企，除了在招拍挂市场发力之外，也比较重视二级市场。八卦一下，大连今年有哪些“二手地”可能会出让？
在聊 “二手地” 之前，我们先来了解一下什么叫“一手地”。所谓 “一手地” 就是国家直接出让土地使用权，然后由竞得人摘取的土地。
“二手地” 则是这些竞得人竞得土地后转让给别人，比较简单易懂。但我们交易的都是土地的使用权，和美国不一样，美国只要买到了土地可以代代相传。
再说回大连的居住用地。据我们统计，从2002年到现在，成交土地的建筑面积约6741万㎡，而近五年住宅销售面积均值约在351万㎡。住宅的销售面积，也就是我们造出房子的面积。我们用6741除以351，得出一个初步结论，就是这些土地可能需要去化19年。今年是2018年，我们已经用掉了16年，也就是还剩3年的量。这样看来，我们的 “二手地” 资源其实并不多。
我们做过一个粗略的统计，大连市内五区，整宗土地均为上市的建筑面积约为638万㎡，这个数字可能只够我们一年卖的，况且这些地有很多都未动工，真实的土地存量真的不多。
大连的 “二手地” 有哪些要出让我还真不好说，但我可以说几块二手地的分布。
中山区东港 “二手地” 众多，前不久万科就买了一宗，这也是万科首次进入东港，动作挺迅速的，连围挡都换上了。
15路明泽街终点站，清水湾对面，金碧辉煌串吧隔壁，是2006年的一块“二手地”，至今没开发。
甘井子区多数都是土地储备，别看甘井子区大，但是 “二手地” 真的不多，尤其是革镇堡、泉水、大连湾、辛寨子一带。说到辛寨子，我记得新星艾维尼小城东边有一片围起来的区域，打着新星奥特莱斯的广告，那宗地放在那儿也有年头了。
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