关于房价这个与老麦的本职工作密切相关的话题，貌似很久没怎么探讨过了，借头条的一个问题，也借近期一些周边朋友的咨询，就吓嘚啵嘚啵吧，当然老麦的切入点是当前所在的城市——济南，不代表全国整体情况，但我觉得除了北上广深这些一线大城市，其他城市情况也差不多吧。
从今年年初到现在，老麦已经劝退了好几波找老麦咨询是否需要买房的朋友了，老麦给他们的建议是：等。因为济南的房价今年必然会出现下滑趋势，而且下半年会严重，到年底会进入冰封期，2019年日子可能会更难过，最佳的买房时机是18年底或19年的上半年。于是有朋友就又会问，什么时间是最低价格，我说：不知道。即便老麦能掐会算也不可能算出哪天哪套房子是最低价。
然后，朋友就又会问，你为什么会有这样的判断？老麦说了几点，第一点凭借老麦做了15年房地产开发的经验；第二点凭借这一次全国房价疯狂的时间周期判断；第三点凭借国内经济发展的现状判断；第四点通过当前阶段全国空置房的现状判断；第五点通过当前济南以拆迁补偿维系房价的形式来判断；第六点通过当前济南已经高达两三万的售价判断；第七点通过刚需人群早已经承受不起首付及月供判断。
再然后，朋友又问，你老说济南的房屋空置率高，怎么得出的结论？然后老麦会列举一组数据，济南的房地产开发大约从90年代中期开始起步吧，不过那时候开发量比较少，一年也就一二三十万平方米的量，到九十年代末差不多能到100多万，这样我们就从98年开始起算吧，每五年一个基数，90-02年，年开发量约100万；02-06年，年开发量【平均】差不多在年200万；06-10年到了房地产大爆发，差不多到了平均500万了；10年-14年，算是济南房地产的黄金初期了，年开发量基本到800万左右；14-18年，呵呵，是疯狂期了，平均下来年开发量不会低于1000万（16年到了1300万）；这样算下来的话，98年到18年，20年间整体开发量差不多到1.3亿平方米，什么概念呢，按照7090原则（90平米以下的房子占到70%），也就意味着将近160万套新建商品房。按照一套房3-4口人的人均面积的话，单就这20年的开发量可以容纳500万人居住，完全没问题。
这时候，你就会大呼了，济南常驻人口700多万呢，现在才够500万人住的，那能够啊？诸位，请注意上述文字，老麦统计的是新建商品房（未计算回迁房），那么在新建之前是什么情况呢？大多是单位集资房、福利分房等等，那么在98年之前，济南的住房情况得有多少呢？
97年底的统计数据，济南市总人口是550万左右，这500多万的人口居住环境没有任何问题，不比现在差，虽然人均居住面积略显小，但是居者有其屋还是没有问题的，如果按照一间房3-4人的居住规模来算，98年之前济南的已有住房不会低于1.3亿平方米（只能比这更多）。
然后呢，然后其实还有一个数据，那就是小产权房，济南近20年小产权房的发展，整体规模不会低于2000万平方米，也就意味着20多万套的规模，六七十万人口的居住概念。
好了，算到这里，大家想必有个基本概念了，初步算下来济南当前市场的住房大约为3亿平方米，大约可供1200万多人居住是没有问题的。这时候很多人就会说，你没看到拆迁啊，那么多的老房子拆了，其实你忽略了一点是拆了6层的 不都盖起了30多层吗？安置了以前的，还能多出多少面积，这多出来的面积有多少填充到了新建商品房的大军中。然后，这时候你又会说，济南市省会，吸引力在这里呢，每年人口都要增的，好吧，咱们再来看一组比对数据，1998年济南的常驻人口是550万，到2018年常住人口是720万，20年时间济南增加了不到200万人口，大约是年增10万的样子。好了，接下来用小学二年级的数学算一下这多出来的可供500万人居住的新建商品房面积大约需要多少年呢？——50年，你没算错。即便是人口暴增一倍，那么也得需要20多年——这还不算2018年及以后新建的商品房。
好了，说到这里，老麦也仅是从一个方面——存量房的角度去略做解释，还有其他诸多的因素，然后知道为什么老麦会有本文一开始的言论了吧。当然你也可以不信，但是老麦最后还想说一句话：当今楼市已经炒成股市了，你觉得你能有几分把握？
说明：本文原创老麦，图片来源于网络，首发今日头条（laomaiss），拒绝转载，如确想转载请联系老麦。敬请关注今日头条号：老麦说说，与老麦一起去探寻那些未知的人和事。
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