上篇文章《國家再次“大放水”，房價這次怎麼走？》寫完之後，就有讀者給筆者留言提道。在國常會會議提到寬鬆之後，他們小縣城的房價立馬就上浮了5%，娶媳婦買房的聘禮又增加5%。比通貨膨脹都厲害的多，畢竟今年上半年CPI才增長了1.8%。房價上浮5%漲幅不可謂不大，說到這很多沒買房的人，可能對房價上浮5%沒有一個具體的概念，筆者就在這給大家細化的說明一下。
要理清這個概念，我們得先對小縣城的房價有個初步瞭解。以筆者為例，筆者老家連4線城市都算不上，有名的貧困縣之一，但是落實到房價上可就一點都不貧困。今年年初，碧桂園新開的樓盤起售就在8500左右。
這還是半年之前，按照上半年三四線城市房價的瘋狂勢頭，現在1萬左右應該是有的。而按照1萬一平去算，買一套100平的房意味著需要支出100萬元。整體房價上浮5%之後，再購買一套一百平的房，則需要多支出5萬元左右.。這5萬元按照我們老家的收入來說，基本上是一年不吃不喝的收入。也意味著政策一鬆口，老百姓要買房，又要白乾一年，也用鮮活的事例給正在奮鬥的年輕人上了一堂社會主義房價課。
國常會後房價再次上漲，說實話，超乎了不少人的意料。之前筆者也認為三四線城市在棚改政策的調整和去庫存的完成之後即使不跌，也差不多走到頭了。畢竟市場經濟中，任何產品價格下跌，都是由供需結構決定的。之前三四線城市房價的暴漲，就是因為供需結構發生的改變。
棚改是三四線房價上漲的核心
說起三四線城市供需結構的改變，棚改就不得不提。2015年大力推行棚改之前，三四線城市受制於收入水平、人口的流出和重組土地的土地供應，造成了大量的商品房積壓。供給遠遠大於需求，導致不少小縣城的房價不但沒漲，反倒出現了下跌的情形。2015年，政府便開始推行惠民的棚改政策，三、四城市棚改開始推行。
開始棚改速度進展比較緩慢，還是小範圍的推行，全年的棚改指標是600萬戶，此時三四線城市房地產庫存並沒有消化多少。再加上三四線城市土地供應又源源不斷，此時供需結構並沒有發生多大的轉變，市場還是供大於求，房價在這段時間表現的還比較平穩，基本是沒漲沒跌。
這種供大於求供需結構，在2017年發生了明顯的轉變。2017年國家棚改政策加碼，全年棚改指標比2016年增加了一倍以上，棚改戶也拿著棚改資金大力買房，一些棚改政策好的地方，棚改戶分到的資金足夠買3套以上的房。在如此兇猛的攻勢下，供需結構也發生了轉變，房屋庫存也急劇減少，去化週期也由之前的10.8個月縮減到了5.4個月。
三四線城市的房價也出現了鬆動上漲的跡象。在利益的趨勢下，炒房大軍聞到了血腥味，加上一二線城市的房產調控，便把大量的火力轉移到三、四城市的房產上來，再加上大城市清人計劃，拉動了部分青年買房的剛需，在幾方力量的合圍之下，三四線城市房價在2017年和2018年上半年出現了暴漲的局面。
供需發生轉變，房價還在漲
這種供需結構現在雖然沒有發生明顯的改變，但房屋開工面積和房屋銷售面積等兩項先行指標都已經顯示三四線城市房產的供需結構在發生一些變化，房屋新開工面積和房屋銷售面積增速都出現了明顯的下滑，供需關係也出現了向買方市場轉移的趨勢。這也主要有以下幾點因素構成，首先是三、四線城市房價的持續暴漲，引發了不少的問題，導致部分三四線熱點城市的調控接踵而來，一定程度上削弱了炒房團的購買能力。
其次是經濟去槓桿、清查影子銀行也使得炒房大團的資金供給受到了很大程度上的影響，而且三四線城市房價的持續暴漲也使得炒房大團一定程度上望而卻步。
再有隨著三四線城市房屋去庫存的完成，國家的政策也發生了轉變，前期部分棚改的貨幣安置改成實物安置，從交易環節上削弱了買房者的數量，未來也將使得棚改戶提著現金買房的人數大大降低。而且隨著棚改政策接近尾聲，棚改大軍的存量也所剩不多，2018年棚改指標也出現了明顯下降，這將導致未來買房的人數大大的較少。
因此，從長遠角度來看，供需結構徹底的轉變只是時間問題，畢竟中國長週期人口也在2014年到來，而且中國也進入第二輪城鎮化的階段，人口也將持續從三四線城市流往經濟更發達的一二線城市。所以，長遠來說，除了非核心地帶的房價，下跌也是必然的選擇，至於中短期為什麼不跌，土地財政、銀行壞賬風險等多方利益鏈的捆綁是短期房價堅挺的重要原因，下期，筆者也將為大家講解。
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