導讀：大股東業務增長遇瓶頸，外延擴張不靠譜，業績增速或難持續。
近日，旭輝旗下物業公司永升生活服務集團有限公司（簡稱"永升服務"）向港交所遞上市申請材料。去年，旭輝就提出，未來5年要打造出5家上市公司，包括物業、長租公寓、EPC、教育、商管。永生服務首先啟動赴港IPO無疑是旭輝的一重要戰略舉措。
作為永升服務前身，旭輝旗下物業板塊公司永升物業曾於2017年5月登陸新三板，然而一年時間不到，今年3月份公司選擇終止掛牌。今年4月份，永升服務成立，作為旭輝其下物業板塊新主體轉戰港股，永升物業成為其全資附屬公司。
永升服務擁有三大業務，即物業管理服務，對非業主的增值服務，社區增值服務。截至今年1季度末，永升服務為中國34座城市提供物業管理服務及增值服務，在管總建築面積約為3050萬平方米，為逾16.9萬名住戶提供服務。
本次赴港IPO，永升服務擬募集資金主要用於四大塊，一是尋求戰略性收購及投資機會，二是利用最新的互聯網及信息技術並建立智能社區，三是開發一站式服務社區平臺及在線服務平臺，四是用作一般企業用途及營運資金。
申請材料顯示，2015~2017年，永升服務實現營業收入分別為3.34億元、4.8億元、7.25億元，淨利潤分別為1560萬元、3360萬元、7640萬元。2016年、2017年公司營業收入分別同比增長43.71%、51.04%，淨利潤分別同比增長115.38%、222.02%。
不過橙色財經發現，永升服務對於淨利潤的大幅增長，並遠高於營收增長，很大一原因是營改增的影響。此外，永升服務業務對關聯公司旭輝集團及其子公司存在嚴重依賴。公司頻繁變動的前五大客戶則更讓人難以理解。
業績暴增隱憂
對於淨利潤暴增，永升服務的解釋原因是增加在管建築面積及實施成本控制措施。
成本控制帶來的是毛利率的上升。2015年、2016年、2017年及截至2017年及2018年3月31日止三個月，永升服務整體毛利率分別為16.1%、21.8%、25.2%、22.2%及27.0%，確實大幅上升。
不過這一毛利率，相對於碧桂園服務、南都物業、雅生活服務、彩生活、中海物業等物業上市公司，並不算高，只能說之前永升服務的毛利率太低了。
此外，從數據中可以發現，永升服務在對非業主的增值服務及社區增值服務中，過去的三年的毛利率都相對穩定，並無持續上升。其整體毛利率的上升主要來自物業管理服務毛利率的上升。公司物業管理服務的毛利率主要受物業管理服務收取的平均每月每平方米費用及提供該服務承擔的平均每月每平方米銷售成本的重大影響。
2015年、2016年、2017年及2017年1季度、2018年1季度，永升服務物業管理服務收取的平均物業管理費分別為每月每平方米人民幣2.7元、每月每平方米人民幣2.6元、每月每平方米人民幣2.1元、每月每平方米人民幣2.3元及每月每平方米人民幣2.3元。
在申請材料中，永升服務也提到一句，物業管理服務毛利率由2015年的9.8%增至2016年的14.7%，其主要是由於增值稅取代營業稅之影響所致。而2016年至2018年1季度，物業管理服務毛利率增長穩定，主要是由於規模經濟及成功實施成本控制措施所致。
此外，則是公司業績的旭輝依賴症。
根據財務數據，2015年、2016年、2017年、去年1季度、今年1季度，永升服務從旭輝集團開發的物業有關的物業管理服務所得收益分別為2.01億元、2.65億元、3.77億元、7390萬元及9450萬元，分別佔同期物業管理服所得總收益的96.2%、89.36%、71.4%、82.7%及67.8%。
最大客戶為旭輝集團，永升服務向其（非業主）提供物業管理服務及增值服務。2015年、2016年、2017年、今年1季度，公司來自向旭輝集團提供服務之收益分別為1.2億元、1.29億元、1.23億元及2740萬元，分別佔當期總收益的36.1%、26.8%、16.9%及13.8%。
永升服務也意識到收入過度依賴旭輝的問題，因此在申請材料中稱，公司投標由旭輝集團開發的物業的成功率為100.0%。同時稱，公司致力於探索第三方開發商管理物業開發的市場機會，並已於往績記錄期取得快速發展。於2015年、2016年、2017年及截至2018年3月31日止三個月，永升服務由第三方物業開發商開發的物業的中標率分別為28.6%、36.0%、40.0%及45.1%。
不過，橙色財經發現，永升服務獲得的第三方物業開發商開發的物業管理服務業務，遠沒有從關聯方獲得的業務賺錢。
數據顯示，截至2015年、2016年、2017年末及今年1季度末，永升服務由第三方開發商開發的在管物業建築面積分別為100萬平方米、460萬平方米、1330萬平方米及1720萬平方米，佔當時總在管面積的比例分別為10.72%、28.23%、50.15%、56.58%。2015年、2016年、2017年及今年1季度，永升服務向第三方開發商開發物業提供的物業管理服務產生的收益分別為784萬元、3088.6萬元、1.35億元、4481.8萬元，佔物業服務管理收益的比例分別為3.8%、10.4%、28.6%、32.3%。
雖然第三方開發商開發的在管物業面積佔比早已過半，但是收入佔比遠低於在管面積佔比。同時收入佔比也遠遠低於由旭輝集團開發之物業管理服務收入。今年1季度，來自旭輝集團開發的物業服務在管面積佔比為43.42%，但創造了67.8%的收益佔比。
前五大客戶頻繁變更
2015年、2016年、2017年及截至2018年3月31日止三個月，永升服務前五大客戶所產生的銷售收益分別為1.29億萬元、1.49億元、1.47億元及3520萬元，分別佔當期總收益的38.7%、31.0%、20.3%及17.7%。
正如前面所說，永升服務營收高度依賴旭輝。過去三年，永升服務前五大客戶中，除了客戶E和蘇州創業園，其它均為旭輝集團及關聯公司。
如2015年，公司前五大客戶分別為旭輝集團、客戶A、客戶B、客戶C、客戶D，但是旭輝集團持有客戶A、客戶B、客戶C、客戶D的權益均為50%，客戶B還在今年2月1日成為旭輝集團附屬公司。
2016年，永升服務前五大客戶中，新增蘇州創業園和客戶E，2015年前五大客戶中的客戶B、客戶C退出。
2017年，永生物業前五大客戶新增客戶F、客戶G，2016年前五大客戶中的客戶A和客戶C退出。旭輝集團分別持有客戶F和客戶G的權益均為40%。
同樣，截至今年1季度末，永升服務前五大客戶中，新增客戶I、客戶H，2017年前五大客戶中的F和蘇州創業園退出。旭輝集團持有客戶I 40%權益，持有客戶H 10%的權益。
根據申請材料，2015年、2016年、2017年及截至2018年3月31日止三個月，永升服務的物業管理服務合同續約率分別為100%、99.3%、96.6%及99.6%。除了2017年出現一定幅度下滑外，整體續簽率還是非常高。
蹊蹺的是，橙色財經發現，永升服務前五大客戶頻繁變動，基本上每次披露都換兩家，除了旭輝集團外，其它都換了一遍，難道前五大客戶每年都有幾個不續簽，或者是一次性服務。比如，永升服務2016年前五大客戶中的客戶A和客戶C，在2016年為永升服務貢獻的收益分別為450.5萬元、466.2萬元，分別較2015年同比增長83.13%、92.8%。2017年，它倆不見了，突然增加了客戶F和客戶G。而在公司2017年前五大客戶的最後兩名，客戶G和蘇州創業園當年貢獻的收益分別為460萬元、449.1萬元，均不及2016年的第三大客戶C當年為公司貢獻的收益。同時，2017年的第五大客戶蘇州創業園也不及2016年的第五大客戶A在當年分別為公司貢獻的收益。
永升服務客戶群主要包括物業開發商、業主及住戶。續簽率高，應該相對穩定，為什麼會突然消失，公司並沒有在申請材料中給出解釋，且未披露除旭輝集團外的前五大客戶具體信息，只是以字母A/B/C等代替。
上游採購中，過去三年的，永升服務的前五大分包商除了提供安保服務的第一大分包商供應商A外，也是按照每年更換兩家的頻率在變換。
同樣的，永升服務也未公佈前五大供應商的任何具體信息，只是以字母A/B/C等代替。
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