現實生活中
常發生小區業主共有權受侵害的情形——
比如小區裡常年停放著的“殭屍車”
再比如在公共過道放物品
並且還做了道門
當業主共有權受到不同程度的侵害時
應如何維護業主合法權益？
本期法信乾貨小哥歸納了
最高法認定業主共有權益的裁判規則8條
為大家遇到的類似糾紛提供參考
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1.專項維修資金屬業主共有，繳納專項維修資金是業主的一項法定義務，業主拒絕繳納並以訴訟時效提出抗辯的法院不予支持——上海市虹口區久樂大廈小區業主大會訴上海環亞實業總公司業主共有權糾紛案
本案要旨：專項維修資金是專門用於物業共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金，屬於全體業主共有。繳納專項維修資金是業主為維護建築物的長期安全使用而應承擔的一項法定義務。業主拒絕繳納專項維修資金，並以訴訟時效提出抗辯的，人民法院不予支持。
案號：(2011)滬二中民二(民)終字第1908號
審理法院：上海市第二中級人民法院
來源：最高人民法院第14批指導性案例第65號
2.物業管理用房為業主共有，該房的分割、轉移、調整或重新配置應由業主共同或業主大會決定 ——徐州西苑藝君花園（一期）業主委員會訴徐州中川房地產開發有限公司物業管理用房所有權確認糾紛案
本案要旨：業主委員會依照《中華人民共和國物權法》第七十五條第一款規定成立，具有一定目的、名稱、組織機構與場所，管理相應財產，是《中華人民共和國民事訴訟法》第四十八條第一款規定的“其他組織”。業主委員會依據業主共同或業主大會決議，在授權範圍內，以業主委員會名義從事法律行為，具備訴訟主體資格。
物業管理用房依規劃定點建造，為區分所有權建築物管理人進行管理維護業務必須的場所，依照《中華人民共和國物權法》第七十二條第一款的規定，為業主共有。在建築物竣工驗收交付後，物業管理用房的分割、轉移、調整或重新配置，應當由業主共同或業主大會決定。
案號：（2012）泉民初字第1486號
審理法院：江蘇省徐州市泉山區人民法院
來源：《最高人民法院公報》2014年第6期（總第212期）
3.房屋使用人將住宅改變為經營性用房的，應承擔與業主相同的法定義務——張一訴鄭中偉、中國聯合網絡通信有限公司武漢市分公司建築物區分所有權糾紛案
本案要旨：在審理建築物區分所有權案件時，即使業主對房屋的使用沒有給其他區分所有權人造成噪音、汙水、異味等影響，只要房屋的用途發生改變，由專供個人、家庭日常生活居住使用改變為用於商業、工業、旅遊、辦公等經營性活動，即可認定該行為影響了業主的安寧生活，屬於將住宅改變為經營性用房，應依照《物權法》第七十七條關於業主改變住宅用途的規定處理。房屋使用人將住宅改變為經營性用房的，應承擔與業主相同的法定義務，除遵守法律、法規和管理規約外，還應當經有利害關係的業主同意。
案號：(2013)鄂武漢中民終字第01019號
審理法院：湖北省武漢市中級人民法院
來源：《最高人民法院公報》2014年第11期(總第217期)
4.建築物共有部分在物業服務企業物業管理期間所產生的收益屬全體業主所有，物業服務企業進行經營管理的可享有一定比例的收益 ——無錫市春江花園業主委員會訴上海陸家嘴物業管理有限公司等物業管理糾紛案
本案要旨：根據《物權法》第72條的規定，業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務。共有部分在物業服務企業物業管理（包括前期物業管理）期間所產生的收益，在沒有特別約定的情況下，應屬全體業主所有，並主要用於補充小區的專項維修資金。物業服務企業對共有部分進行經營管理的，可以享有一定比例的收益。
審理法院：江蘇省無錫市錫山區人民法院
來源：《最高人民法院公報》 2010年第5期(總第163期)
5.業主所購房屋毗鄰庭院綠地的權屬問題，根據房屋買賣雙方正式簽訂的商品房買賣協議及物權登記情況加以確定——青島中南物業管理有限公司南京分公司訴徐獻太、陸素俠物業管理合同糾紛案
本案要旨：1.業主與所在小區的物業管理公司簽訂物業管理服務協議後，即與物業管理公司之間建立了物業管理服務合同關係。物業管理公司作為提供物業管理服務的合同一方當事人，有義務依約進行物業管理，要求業主遵守業主公約及小區物業管理規定，有權對於違反業主公約及物業管理規定的行為加以糾正，以維護小區正常的物業管理秩序，維護小區全體業主的共同利益。當業主不按照整改要求糾正違反業主公約和物業管理規定的行為時，物業管理公司作為合同一方當事人，有權依法提起訴訟。
2.對於與業主所購房屋毗鄰庭院綠地的權屬問題，不能僅僅依據房地產開發商的售樓人員曾向業主口頭承諾“買一樓房屋送花園”，以及該庭院綠地實際為業主佔有、使用的事實，即認定業主對該庭院綠地享有獨佔使用權。該庭院綠地作為不動產，其使用權的歸屬必須根據房屋買賣雙方正式簽訂的商品房買賣協議及物權登記情況加以確定。
3.業主不得違反業主公約及物業管理規定，基於個人利益擅自破壞、改造與其房屋毗鄰的庭院綠地。即使業主對於該庭院綠地具有獨佔使用權，如果該庭院綠地屬於小區綠地的組成部分，業主在使用該庭院綠地時亦應遵守業主公約、物業管理規定關於小區綠地的管理規定，不得擅自破壞該庭院綠地，損害小區其他業主的合法權益。
審理法院：江蘇省南京市江寧區人民法院
來源：《最高人民法院公報》2007年第9期（總第131期）
6.小區車位在無法辦理產權登記成為專有部分時應當屬於業主共有——重慶市豪運房地產開發有限公司、重慶市九龍坡區西彭帝景豪苑業主委員會車位糾紛案
本案要旨：小區開發商支付了建築區劃內的土地使用權出讓金，成為建設用地使用權人，但是小區建設完成之後，隨小區內房屋的出售，小區建築區劃內的土地使用權也隨之轉移，小區的共有部分土地使用權歸小區業主共有。案涉車位不能辦理產權登記，不能成為專有部分，故該部分停車位屬於佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，應由小區業主共同所有，開發商無權出售。
案號：（2017）最高法民申2817號
審理法院：最高人民法院
7.架空層應由全體建築物區分所有權人共同使用——廣東省深圳市福田區南天一花園業主委員會訴深圳市城市建設開發（集團）公司、深圳市城建監理有限公司、深圳市城建物業管理有限公司房屋侵權責任糾紛案
本案要旨：架空層是建築物整體結構的一部分，是該建築物的附屬設施，應由建築物全體區分所有權人共同享有。開發商不是建築物架空層的所有權人，其擅自改變架空層的使用功能，封閉部分架空層用於商業出租，損害了全體業主的合法權益。物業服務企業接受開發商的委託對外出租架空層並收取租金，對於該侵權行為給全體業主造成的經濟損失亦有過錯，開發商及物業服務企業應向全體業主承擔停止侵害、恢復原狀、賠償損失等民事責任。
案號：（2013）民提字第94號
審理法院：最高人民法院
8.鍋爐房為小區內的公共設施，屬於小區業主共同所有——再審申請人吉林省遠洋建設有限公司、費國福因與被申請人鎮賚縣榮祥熱力有限公司財產損害賠償糾紛案
本案要旨：鍋爐房為小區內的公共設施，屬於小區全體業主共同所有。業主在購房時已繳付供暖設施的費用，建設鍋爐房屬於購房合同中的附隨義務，鍋爐建造者以支付了建造鍋爐房的費用為由主張對鍋爐房享有所有權缺乏依據。
案號：（2013）民申字第494號
審理法院：最高人民法院
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