撰文=徐三刀
最近關於寫字樓投資的問題，突然多了起來，因此，我們撰文來統一回復。
對於寫字樓市場，我們一向是比較看好的，但我們也必須要提醒，未來寫字樓的租金或將整體下滑！
尤其是隨著西鹹新區、滻灞金融區、高新絲路金融區、秦漢新城、灃西新城、涇渭新城等項目同時啟動之後，由於環線擴散和產業填鴨式進入，各個板塊對於寫字樓有需求，整體租金水平會下降。
但必須指出，寫字樓租金將會極具分化，鳳城八路-鳳城五路-鳳城二路、科技路-唐延路-錦業路、電視塔-雁展路-南三環、南門外等核心板塊，會隨著通貨膨脹租金提升；但秦漢新城-蘭池大道、灃西新城-西鹹大道、灃東新城-世紀大道、港務區-港務大道等，或因入駐企業承租能力有限，或者稅費減免補貼等政策，導致房租普遍降低。整體來看西安寫字樓租金會一路走低！
2018年7月西安市辦公物業存貨447.7萬㎡，按照近6個月月均去化12.9萬㎡來計算，去化週期在34.7個月。
西安寫字樓空置率一直比較高，大致在10%-43%之間，而且還在繼續增高，尤其是甲級、超甲產品，空置率在變大。高端供給量太多，客戶承租能力下降，空置率反應的是企業壓力太大。
2018年8月西安市辦公物業供應量為8.2萬㎡，同比上漲279.2%，環比下降18.8%；成交面積為10.1萬㎡，同比下降35.4%，環比下降27.2%；成交均價為12971元/㎡，同比上漲了11%.
但從寫字樓的租賃回報率來看，還算可以，以城北某寫字樓為例，售價1.5萬/㎡，面積100平，按照租金100元/平/月，大致回報率在8% （公式：投資回報率=月租金×12(個月)/售價），貌似還可以，畢竟餘額寶的收益才3%.
再加上每年的物業增值，似乎寫字樓市場確實是最保險的。但有一點我們已經前面提到了，必須是核心區，如果是近郊板塊，回報率算得再高，租不出去，也是問題。
還有人老想著賺寫字樓差價，這點欠考慮，商用物業稅費都比較高，可能你賣的時候賺錢的錢還不夠彌補各種成本。有人買寫字樓光稅費繳納超過20%，還不算償還的月供，反算一下似乎根本不賺錢。
但實際情況是這種資產處置方式本身就有問題，寫字樓怎麼能按照住宅思維去玩？舉個例子，高新大都薈有人8000元/㎡購入，租金達到90元/平/月，如果按照100平米計，回報率高達13.5%，還是租約不斷。即便是後來1.2萬/㎡購入，回報率也高達9%！這是絕對的優質資產。
就算是月供購樓，七八年就能回本，一般的住宅能夠做到麼？如果住宅按照租金收益來算，很多房子估計爛掉了還賺不回本。
備註：戴德梁行，西安經濟數據對比
備註：戴德梁行，西安寫字樓租金和空置率
備註：戴德梁行，各區租金及空置率
備註：戴德梁行，寫字樓淨吸納量和空置率
備註：戴德梁行，租賃客源市場分析
備註：戴德梁行，寫字樓租賃未來預判
趨勢雖然不可逆轉，但西安並非沒有一搏之力，隨著全國進出口貿易出現逆轉，不少省份出現下跌，反而
陝西進出口竟然呈現“妖股”，逆勢上漲。
過去五年的進出口，陝西成為最亮眼的經濟省份。陝西的進出口貿易總額，從2013年的328.37億美元，上漲為2017年的571.21億美元，漲幅達到73.95%。
備註：圖片摘取8月28日《西部城事》
重慶與四川一向是西部的領頭羊，但近五年的外貿出口平淡無奇，當然重慶經濟一直是高速增長，即便是下跌3.06%，也不會影響外貿產業。但這反映出了城市經濟的內在活力，陝西基數小，上升較快，受惠比較明顯。
國家向西開放，“一帶一路”國家戰略提倡了五年時間，地理位置的先天條件決定了城市與頂層設計的距離。比如新疆、甘肅、青海等省會普遍下降，西藏下降的最厲害，達到了73.82%.
為什麼突然提到“一帶一路”？因為貿易出口變化與經濟實力關係不顯著，但與經濟活力卻有極大關係。回看下降的幾個省份都是經濟相對落後，大起大落，產業結構不穩定。
西安經濟向好，寫字樓的需求會加大，這一點毋庸置疑。從寫字樓市場量及其漲幅就能夠看出來這一點，如果沒有需求，緊靠炒作，能漲起來麼？
西安市人民政府印發《西安市推進企業上市和併購重組“龍門行動”計劃（2018—2021年）》。
到2021年，爭取全市境內外上市企業達到100家，其中民營上市企業數量佔比達到60%以上；“新三板”掛牌企業達到300家；儲備擬上市掛牌企業達到1000家，打造上市掛牌的“西安軍團”。
到2021年，力爭全市40%以上的上市企業開展併購重組，併購重組金額累計達到100億元；培育和引進知名併購基金和中介服務機構150家，打造併購重組的“西安高地”。
無論是對外貿易增長，又或者刺激民營經濟，都會刺激寫字樓需求的增長。但還是那句話，經濟總量的增長並不意味著遍地黃金，值得投資的寫字樓一定是中心！
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