導語：綠博片區可能是人們在購房中評價最兩極分化的區域，一方看多一方看衰，爭論不休。喜歡的人趨之若鶩，哪怕驅車1小時也在所不惜；厭惡的人早已經把理由羅列千百個，這個鬼遠的地方誰買誰是傻子。
每個人都會有自己的一套評判標準，區位、交通、學校、政府支持力度，似乎都有一定的道理。有人說，綠博組團可能是鄭州限購後最火的區域，我們來分析一下。
“綠博組團”的由來以及規劃
2010年，鄭州舉辦第二屆綠博會，之後便留下綠博園，彼時所在區域被稱為中牟產業園區，組團概念尚未形成。次年，隨著鄭東新區“白沙綠博”這一概念提出，區域有了自己的整體規劃。五年之後的2016年，《鄭州國際文化創意產業園總體規劃(2016-2030)》被批准實施，“鄭州國際文化創意產業園”又成了區域的新名字，不過人們還是習慣叫它“綠博組團”。
綠博組團”這一概念正式對外推出，區域也開始有了整體規劃。
最新的綠博組團範圍是，北至連霍高速，西至萬三公路，南至賈魯河，東至官渡西路，規劃面積132平方公里。從最新規劃的藍圖上面可以看到，從現在到2020年，綠博區域人規模將達到30萬人，城市建設用地規模控制在37.4平方公里以內，至2030年，人口達到70萬，城市建設用地規模控制在67平方公里以內——不過，藍圖終歸是規劃，我們來看下區域的現狀。
如果現在真的住在綠博片區，會是怎麼樣的？
● 目前整個綠博片區就是由公園+工地組成的，各種工程車、渣土車呼嘯穿梭，路上塵土飛揚，路邊各種施工設備發出的讓人崩潰的噪音。
● 在綠博片區轉了一大圈，除了售樓部裡能喝口水，就只發現了一個小賣部，就是在農村經常見到的很小的那種，賣點冰激凌、飲料、啤酒什麼的，主要消費對象都是工地上的工人，天熱的時候來這裡歇歇腳，和老闆娘聊會天。想要逛個超市，或者過個夜生活，就只能去鄭州市區，或者向南去中牟老城區。
更可怕的是，連個賣涼皮的都沒有？ WTF？？？
● 商業配套和生活設施幾乎為零，大部分樓盤也要在2019—2020年左右才交房。
畢竟是在一張白紙上畫圖，難免會出現這樣的現狀。完全成熟起來恐怕還要等很多年，而且綠博與鄭東新區中間還隔著一個白沙，所以，遠期改善或投資、終極置業的人們我推薦這裡，如果是剛需首次置業的話我建議還是慎重為好。
但是綠博片區的未來絕對是可期的，畢竟有如此多的一線房企慕名而來，還有50餘個文旅項目在此落地，這片區域想不熱都很難！
一線品牌房企扎堆綠博片區，綠博是站在“改善新區”的發展角度而言，毫無疑問，這麼一個優勢與劣勢同樣突出的區域不適合經濟至上的剛需一族。那麼綠博組團的“改善樓盤”該選誰?
▷名門紫園
名門紫園位於白沙鎮中央大道與人文路交匯處東南角（綠博園東門對面）。
作為第一個吃螃蟹的樓盤，名門紫園目前推出六期。在售戶型有114-195平米三房四房，高層均價14000-15500元/㎡ ，洋房均價21000-22000元/㎡ 。
鄭州地鐵8號線預計2020年實現運營，隨著地鐵8號線由規劃圖紙走向現實，名門紫園所在片區交通方面將會有所改善。
緊鄰綠博園，並且通過景觀天橋與綠博園直接連通。
紫園所處的位置很好，地塊很大，景觀示範區給客戶帶來的體驗感也很強。而且也引入了楓楊、省實驗等名校，對區域帶動的貢獻可說是居功至偉，隨著綠博組團的進一步發展，片區也已經從曾經只有名門一家苦苦支撐的局面走到了如今各個項目的四面開花。
▷亞新美好藝境
亞新美好藝境位於中央大道屏華路交叉口東北角
美好藝境總共佔地約91畝，總建築面積14.5萬平方米，容積率為2.5，建築高度小於60米，規劃6棟6F洋房，3棟11F小高層，8棟17-20F高層，一個幼兒園，總共1124戶 ，南低北高，小高層和高層為全精裝修產品。
目前高層、洋房在售。高層在售房源建築面積，約為99-134平米，均價大致為13500元/㎡ ，具體一房一價；洋房在售房源建築面積，約為150-169平米，均價大致為16000元/㎡ 。
樓盤位置偏西，距離主城區和綠博園都更近；距離紫園配套的省實驗小學和楓楊外國語不算遠。除此之外，該項目的小高層和高層均是精裝修交房標準。
各個空間戶型方正，方便室內傢俱佈置；全明戶型，各部分空間均有窗，可保證整體空間採光和通風，居住舒適度好；整個戶型空間佈局合理，做到了乾溼分離、動靜分離，方便後期生活；客廳、臥室、衛生間和廚房等主要功能間的尺寸以及比例適中，有利於採光和通風，居住起來舒適、方便；公攤高於15%且低於25%，符合住宅公攤正常範圍。
目前周邊還屬於快速發展階段，綠博大道還經常有大車出沒，另外地鐵這段規劃為高架部分，難免會帶來噪音。不過亞新這幾年在鄭州項目比較多，口碑還不錯，還是值得期待的。綠博組團前景也比較美好。
▷永威上河郡
永威上和郡距綠博園約800米，位於國華路南、錦榮路東，總用地面積約187畝，分為南北兩個地塊，首次開發為北地塊，用地面積為約65138.71㎡。
項目的容積率低至約1.6，目前市場上低密社區較少，加上外圍的公園、水系包圍，在整個綠博片區，上和郡將是一個被自然生態全包圍的低密社區。
永威上和郡現有四房和五房在售，在售高層房源建面約142-180平米，均價約16000元/平米，洋房房源建面約172-205平米，均價約20000元/平米，別墅房源建面約274-320平米，均價約25000元/平米。
永威上和郡項目周邊有大孟鎮衛生院、阜外華中心血管病醫院、中牟縣婦幼保健院等配套，醫療資源豐富。
由於近距離大型文化旅遊地，交通、道路規劃健全，出行便捷，項目西側就是軌道交通19號線，非常便利。
該樓盤除了地段優勢不明顯，太靠南之外，產品在區域中非常有優勢，永威的口碑和產品一直都較好，當然價格也不低，從投資角度來講，不算是性價比產品。
▷融創觀瀾壹號
融創觀瀾壹號位於廣惠街與綠博大道交叉口西南角
目前融創華夏觀瀾壹號高層和洋房在售，建面約105㎡三房高層房源在售。整體均價10000元/㎡，另外項目還有建面約172-195㎡洋房房源在售，房源整體均價17500元/㎡，產品形態豐富。容積率2.5。
戶型有個特點，開間大，客廳普遍很大，臥室的空間相對小一些。一期比較小，戶型不錯，房源不多，項目東側為鄭汴中央公園，附近環境確實不錯，適合改善居住。融創的進駐對區域價值提升不少， 如果首開價位不高的情況下，追求大戶型的客戶建議選擇融創。
觀瀾壹號離主幹道很近，可能會有馬路噪音影響，而且附近安置房很多，未來環境可能一般。
▷普羅旺世理想國
普羅旺世理想國總規劃面積5500畝，總開發用地近4000畝，總建築面積約350萬平方米。項目有商品住宅區、文化創意產業園、安置區以及酒店、商業、學校等各種配套設施，規模龐大，普羅理想國項目規劃有建面約129-163平米房源，均價 20000 元/㎡ 。
斥巨資打造彩虹隧道、一八聯合學校、杉杉奧特萊斯（引進合作）、中醫學院附屬醫院等相關配套，可以看出開發商對項目還是比較用心的。如果該項目最終能成功開發，對於該區域的其他項目運作來說也是一大利好。置業顧問表示，項目一期交房入住時，規劃配套全部投入使用，不用擔心周邊配套的不足。
值得一提的是，項目臨近25.8平方公里的鄭汴中央公園，未來的鄭汴中央公園將建設成為中原城市群內最大的生態涵養地，這也是普羅旺世的一大優勢。
雖然規劃看上去很美，但是普羅旺世離主城區位置很遠，周邊確實還不成熟，需要的時間還是比較長的。而且不在綠博的核心區域，片區發展緩慢，後期生活一切都要靠自身配套。
雖然品牌房企比較多，但是規劃和產品都比較類似，配套也基本可以共享，在選擇的時候，去了解和看重的就是項目本身的品質和自己的喜好了。
當然，綠博完全成熟起來還要等很多年，所以，遠期改善或投資、終極置業的人們我們推薦這裡，如果是剛需首次置業的話我們建議還是慎重為好。 如果在主城區有2套以上的房子，在綠博買一套，不著急住進去。按照大東區的發展趨勢，反正放著不會貶值。
我們來看看綠博片區有些什麼項目入駐？教育、醫療、文娛設施、產業，有人的地方就會有需求。
▼醫療資源
（鄭州大學第三附屬醫院暨河南省婦幼保健院新區醫院）
在綠博文化產業園區開工奠基，這意味著鄭州又一家三級甲等醫院進駐鄭州東部新城區，醫院位於鄭開大道以南，紫寰路以西，富貴四路以北，牡丹五街以東，是河南省政府的重點民生工程。
規模：鄭大三附院新區醫院佔地167畝，建築面積約21.4萬平方米，規劃建設床位999張，投資數額不詳，按照高標準、智能化、生態化理念，建成國內先進、省內一流的新型醫院。
工期：預計5年後建成投入使用
醫院工期有5年之久，還不算項目可能會推遲，醫療資源可以說是匱乏，很難想象交房之後，人們陸續過來居住，連看病恐怕都要驅車去中牟縣，給生活造成了極大的不便利。
▼教育資源
目前片區內的學校有2007年建成的一八中學，2013年建成的一八小學都是與普羅旺世理想國簽約；2013年建成的楓楊外國語學校與名門紫元簽約；在建的有伯利恆國際學校（幼兒園）和省實驗小學。教育資源目前還不夠成熟。
▼文化與商業項目
已建成的3千畝綠博園、一、二、三期已經開園的方特歡樂世界、相繼開業的杉杉奧特萊斯和海寧皮革城，這是目前已經呈現的。
其他如海昌極地海洋公園、建業華誼兄弟電影小鎮、周星馳影視創意奇幻世界、國際馬戲魔術王國、華特迪士尼、香格里拉酒店、悅榕莊酒店等項目或開工或已完成簽約。
鳳凰國際文化產業園、國際地理標誌展覽中心、國際馬戲演藝王國、智慧生活藝術公園、榮寶齋、等等，也都在穩步推進。
此外，又有一大波兒產業入駐，譬如泰迪熊協會項目、中國文谷項目、華豫兄弟動漫產業園、河南傳媒文化產業園、書院中國基金會項目、聯合麗格國際醫療項目等。
有50個左右的文化與商業項目入駐，可謂“百花齊放”，綠博組團發展的主要動力是產業驅動，以文化產業驅動，主題公園和旅遊服務帶動為輔，促進區域的發展，未來一定是旅遊熱土。
▼公共交通
2000年後，河南也是舉全省之力，用13年時間造了一座直徑約6公里的鄭東新區，而綠博片區距離鄭州市有24公里，距離鄭州東站有16公里，要知道，全鄭州的直徑才17公里，在10年內，再造一座鄭州的可能性有多大? 綠博的發展期可能還不止10年，一個小區從建設到綠化、入住、周邊配套建成，尚且需要5年左右，何況綠博中間還隔著一大片白沙。
再來說說綠博片區的地鐵線路8號線
西部新城滎陽組團的索華路站→東部新城中牟組團的中牟北站
主線全長為72.95km，設站33座，定位為市域快線三角骨幹網絡的橫向線路，功能定位為鄭州中心城加密線。
預計2019年開工，2020年12月底試運營。但是之前是說2017年底開工的，一拖再拖，這條線路確實複雜，涵蓋區域較多，客流大，當然市區段也不會太好修，所以無法保證能否在人們陸續入住綠博片區後修好，所以剛需、剛改用戶就要好好考慮這裡是否值得入手。
（圖為8號線規劃圖）
醫療資源、教育資源、公共交通、商業資源等匱乏，短時間內難以形成居住氛圍。
綠博片區是否能繞過白沙迅速發展？我表示擔憂
綠博區域內有物流大道、107國道等交通線，雜亂的交通嚴重影響綠博片區的品質，大貨車遍地，降低居住舒適度，又有多個安置房小區，這對綠博片區是否能形成高端居住區的氛圍，造成很大不確定性。
綠博完全成熟起來還要等很多年，而且綠博與鄭東新區中間還隔著一個白沙，綠博片區的發展要排在白沙後邊，雖然看好綠博的未來，但是這中間的時間是剛需等不起的。如果你現在買了綠博，一兩年交房入住了，你會發現出行都是個問題，雖然規劃的有地鐵8號線，但還是太遠了，遠郊居住，市區上班的人應該深有體會。
綠博之所以在眾多新區中顯得風生水起，存在感強，一部分原因是因為“國際時尚創意文化”的定位所帶來的話題性。“華強方特、建業華誼兄弟電影小鎮、華特迪士尼、海昌極地海洋公園”等等這些本身就自帶各種光環項目的落地對於綠博名聲的傳播功不可沒。
但是有一個共識是，幾乎任何一個新區的發展，都脫離不了主城區，除非省級政府強勢主導，在一個脫離主城較遠的地方，進行一系列具有目的性和規劃性的建設。要清楚的是，綠博並沒有這麼強的政策主導，那裡的發展，也繞不開象湖、白沙組團的發展。換句話說，綠博的發展，是建立在象湖白沙組團的發展基礎之上的。
而且如果一個區域單純的依賴地產開發，並不利於它的長遠發展。
綠博值得投資，但我們也應根據自身條件理性去投資，而不是盲目跟風。
處於東區本身的確讓綠博“出身不凡”，但如果說作為“全國唯一一個國家級航空港經濟綜合實驗區”的港區是政府的“心頭肉”，定位於“生態智慧公共服務核心區”的白沙也是政府的“心頭肉”，那麼距離主城區10公里之遙的綠博很難還能是政府的“心頭肉”，對於目前風頭正勁的綠博需要我們更加理性客觀的看待。
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