一場股權合作事件，華夏幸福被人唱衰，萬科被人擰出“活下去”的口號進行揶揄。但商業不是娛樂業，不管是華夏幸福還是萬科，它們的邏輯，所處的境況，以及站在未來的選擇，值得認真一察。
國慶長假結束後第二天，10月9日，華夏幸福這家專注環京樓市開發的房企向市場甩出了一條消息，公司將出售多個項目的大部分股權。
當日晚間，華夏幸福公告稱，北京萬科擬通過收購目標公司部分股權的方式，與公司合作開發位於涿州、大廠、廊坊和霸州的項目，交易價款約為32.34億元。具體而言，根據公告轉讓完成後，萬科將持有華夏幸福旗下涿州公司80%的股權、裕景公司80%的股權、裕達公司80%的股權、廊坊公司80%的股權和霸州公司65%的股權。
對萬科來說，除了收購華夏幸福這5家項目公司部分股權，還與華夏幸福合作開發其位於涿州、大廠、廊坊和霸州市的10宗土地項目。
值得注意的是，雙方還約定將由北京萬科負責目標項目的運作和經營管理，在項目公司董事會構成中，華夏幸福一方也僅派駐一名代表。不難發現，萬科將對上述項目擁有絕對控制權。
為什麼華夏幸福不惜失去項目的控制權，以近乎於完全出售的方式處置環京的多個項目？
對此，華夏幸福的說法是，在地產開發項目層面引入萬科，是年初所提的全面開放合作戰略的具體落實，同時也有利於盤活自身存量項目，優化現金流。各方同意建立長期合作關係，在同等條件下，華夏幸福同意在環京區域的其他項目優先與萬科進行合作。
華夏幸福所說優化現金流，是可信的，其所指的年初戰略，即是2018年1月31日在北京召開首屆產業新城合作伙伴大會。這次大會華夏幸福以“合作”為題，全方位開放合作，包括同業夥伴、平臺夥伴、產業夥伴、金融機構夥伴、智庫機構夥伴、建設夥伴、運營夥伴、資本夥伴等九類。
當時，華夏幸福總裁孟驚表示，房企抱團取暖是大勢所趨，未來與其他開發商的合作方式多種多樣，合作也包括華夏幸福重鎮的環京區域。
當然，外界卻不完全這麼看此次華夏幸福作出的股權讓渡、賣地行為，業內人士更多將其詮釋為華夏幸福面對環京樓市低迷，資金需要的不得已的自救手段。
華夏幸福是京津冀區域的大開發商，有相當高比重的項目集中在環京地區，而去年以來，環京多地頒佈嚴格的限購限貸政策。例如廊坊市，2017年3月1日發佈新政規定主城區和其他臨近區縣，非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低於50%，之後政策又加高門檻稱，沒有3年社保或納稅的不得在當地買房，且補繳的社保或納稅無效。涿州、懷來等環京地區也同時出臺限購政策。
高壓的調控政策，讓環京市場長期處於低迷狀態，部分項目價格甚至出現腰斬。華夏幸福在環京地區的銷售也受到影響，面臨著資金壓力。
最直接的就是體現在財務報表上， 2017年，華夏幸福經營性活動現金流量淨額為-162.28億元，同比減少309%。截至今年上半年末，中報顯示，公司總資產3871.36億元、總負債3178.31億元(其中流動負債2324.51億元)，資產負債率超過82%。與此同時，華夏幸福的經營活動產生的現金流量淨額、投資活動產生的現金流量淨額、籌資活動產生的現金流量淨額已全部轉負。
三個月前，華夏引入平安作為第二大股東，在房地產企業融資環境趨嚴的情況下，毫無疑問的是，這一舉措將使華夏幸福獲得更多的金融支持。
除了引入股東外，華夏幸福還在尋找其他融資渠道。據中國房地產報記者統計，除公司債券外，華夏幸福還嘗試各種融資方式，包括中期票據、超短期融資券、PPP資產證券化等多種，以及通過向信託公司轉讓子公司股權的形式獲得融資。
2018年上半年，華夏幸福成功發行公司債券84億元、超短期融資券25億元、境外債2億美元。數據還顯示，2018年上半年公司合併口徑獲得的集團授信額度合計為3565億元，其中已使用授信額度約為632.68億元。如華夏幸福先後與湖北銀行股份有限公司和中信銀行股份有限公司簽署《全面戰略合作協議》。
華夏幸福早前注意到專注環京市場的風險，並尋求戰略調整。此前其發佈公告稱，房地產業務收入下降不存在持續性，公司已逐漸加快異地複製的速度以減少對環京的依賴。
華夏幸福總裁孟驚曾對外界表示在2018年2000億元的銷售目標占比中，環京市場和外地市場各佔一半。
這一戰略今年初見成效。華夏幸福2018年半年報顯示，上半年，華夏幸福新增簽署產業新城與產業小鎮PPP正式協議10個，其中8個為產業新城項目，2個為產業小鎮項目，這些項目均全部位於非京津冀區域。
據中國房地產報記者瞭解，今年以來，一直佈局在京津冀地區的華夏幸福積極佈局非京津冀區域，京津冀以外區域的銷售面積和銷售金額快速增長。
數據顯示，京津冀以外區域銷售面積325萬平方米，佔總銷售面積比例達到45.68%，較去年同期增長293.88%；環南京、環杭州、環鄭州區域1-6月銷售面積佔比分別達到15.78%、7.3%、10.69%，環鄭州區域繼環南京和環杭州區域之後成為異地複製新的業績增長極；京津冀以外區域的核心業務銷售額佔比達到38.63%，較去年同期提升25個百分點。
另外，2018年上半年，華夏幸福新籤產業新城和產業小鎮項目全部位於非京津冀區域。數據顯示，上半年非京津冀區域新增入園企業288家，佔總數64.72%；新增簽約投資額達到745億元，佔總數77.15%。
對於買方萬科，外界更多是嘲笑它一邊高喊“活下去”，一邊又大舉收購項目，屬於“打左燈向右轉”的陰謀。
這不是此次股權收購的關鍵，關鍵的問題是，既然環京樓市不景氣，萬科此舉所為何事？北京萬科方面的負責人對此番收購的解釋是：華夏幸福長期深耕環京區域，有著優秀的開發實力和品牌形象。並且，萬科持續看好環首都經濟圈未來的發展。
對於萬科的此次舉動，有業內人士認為，今年雖然北京土地供應明顯增加，但北京萬科在招拍掛市場新增的住宅項目比較少，而進軍環京土地市場算是一個次選方案。
不僅如此，拿地背後的用意還有萬科北京掌門人劉肖自己的心思和內部“賽馬”所需。
“如果在三年內不能重造一個北京萬科的新市值，那就是我工作的失職。”這是2015年7月31日，劉肖在一次宴會中立下的軍令狀，當時作為新晉萬科北京及北方區域獨當一面的掌門人，劉肖說2015年上半年的北京萬科“非常不容易”“是一次能力重構的二次創業過程”。對於劉肖，當時他必須拿出“賽馬”的精神與成績，證明自己可以。
三年時間已過，劉肖的軍令狀獲得了初步檢驗。
在萬科2018年上半年總銷售額3046.6億元中，南方區域銷售金額585億元，佔比19.2%；上海區域銷售金額1001.7億元，佔比32.89%；北方區域銷售金額817.5億元，佔比26.83%；中西部區域銷售金額633.8億元，佔比20.8%。其他地區銷售金額8.6億元佔比0.28% 。
在土地權益方面，北京萬科表現尚好。拿地投資方面，2018年上半年萬科獲取新項目117個，權益地價總額約578.2億元，均價為5054元/平方米。具體而言，從權益地價佔比看，南方區域10.9%，上海區域87.9%，北方區域28.8%，中西部區域22.4%；從權益面積佔比看，南方區域5.6%，上海區域35.8%，北方區域33.8%，中西部區域24.8%。
在上半年銷售金額上，劉肖執掌的萬科北方區域取得了集團第二的地位。在權益地價和權益面積上，也雙雙保持在區域第二的地位。
而從外部銷售情況來看，對北方區域的重心城市北京，北京萬科雖然面臨嚴厲調控的挑戰，但排位並不難看。中國房地產報記者查閱克而瑞2017年北京房企銷售金額榜發現，首開以257.1億元獲得北京年度房企銷售金額排行榜冠軍。泰禾則以黑馬之姿，全年239.65億元的銷售額成為年度銷售金額排行榜亞軍。北京萬科以全年銷售226.15億元的業績，保住了2016年的季軍位置。
2018年上半年的北京房企銷售金額排行榜中，北京萬科提升至第二名，銷售金額超過57億元，僅次於中海地產的67.3億元。這是諸葛找房以北京市住建委的數據和商品房為統計口徑後的銷售金額。
在競爭激烈的北京區域市場，想保住市場地位和再進一步，最需要的是源源不斷的“麵粉”土地來補充和支撐業績。
外部同行和內部兄弟公司的雙重夾擊之下，對於萬科北方區域來說，獲得更多土地儲備，就意味著更好更有效地保證市場佔有率和規模利潤。此番拿下華夏幸福的多個環京項目，可看作是劉肖的一次機會把握和業績賽跑動作。
值得思考的是，買下華夏幸福多個項目股權的萬科，面對環京樓市的不景氣困境，如何逆勢操盤使這份買賣賺到真金白銀，抑或是打空間換時間的算盤，押注後市變局。這是一個本質而又有意思的商業故事，它需要時間的驗證。
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