文章一開始，先講一段石家莊房地產市場的奇聞軼事：
2011年的12月19日，註定會被記錄進石家莊土地市場歷史裡。這一天，位於中山西路中華商務中心大樓西側的一宗商服用地掛牌出讓。地塊的面積倒是不大，3169平方米，連5畝地都不到。不過，由於緊鄰中山西路，西側是今天的鑽石廣場，對面是石家莊市中醫院，往東就是新百廣場，如今更是擺下了新百廣場與華潤萬象城「門對門」互懟的擂臺，地下是當年剛剛拿到國家發改委批文，到今天早已通車的軌道交通一號線，地段著實不錯。地塊公告起始價0.47億元，算下來，起始單價988.62萬元/畝，起始樓面價更是隻有2966元/平方米。
放在今天，這樣的價格真讓人熱淚盈眶。
當年的市場，項目拿地補證「走過場」是常態，可供房企們自由競爭的純淨地比彗星還少見，當時進駐石家莊的全國性房企更是隻有恆大、萬達兩家。巧合的是，這宗地塊掛牌出讓當天，保利用20.22億元拿下如今保利花園地塊，也沒有遇到什麼抵抗。可這宗地塊卻鬧出了大動靜：一家名為「河北聖龍」的房企象徵性地報出0.47億元，和起始價一模一樣，可另一家名為「河北奧森」的房企突然出現在現場，報出了0.471億元。
河北聖龍的競買人一臉懵逼，在領取競買號牌後才回過味兒來，顧不得體面便在現場大聲質問國土部門：
我們已經在地塊上展開前期施工，工程機械和建築工人都進場了，如今要和其他房企競價，我們不能接受。當時的國土部門估計也很少遇到這樣的場面，也是一臉懵逼，不過態度卻異常堅決：有異議，請找相關部門申訴。
後面的劇情急轉直下：河北聖龍的競買人當場宣佈，棄牌，接著便扔下競買號牌揚長而去，只留下國土部門和一干媒體「尬」在現場。
後來，小回才知道，河北聖龍已經在這宗地塊上扔了五千萬，而且拿到了批文。如果沒有拿下地塊，豈不是給他人做了嫁衣？
這次離奇的搶地事件，最終以更加離奇的結果收場：沒幾天，國土部門悄悄地刊登了一條公告，河北聖龍以0.652億元拿下這宗地塊，成交單價1371.48萬元/畝，成交樓面價4115元/平方米，溢價接近四成。雖然比起始價多出了兩千多萬，可總比被人截胡要強得多。
還有件更離奇的事情：前兩天，小回從這宗地塊路過，它還沒動工。
七年了。
其實，七年後再看這件事情，離奇的味道也就淡了。看看今天的石家莊土地市場，項目拿地補證依然當道，可起始價早就不好使了，房企需要對抗的也不再是「攪局者」，而是藏在一個用牛皮紙包裹、蠟封著的信封，以及裡面一個叫「底價」的東西。和擺在明面上的搶地競爭者相比，這傢伙才難對付。
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最近，石家莊土地市場上流拍、撤拍的地塊有點「太多了」：星期一，位於中心城區內的6宗地塊掛牌出讓，面積22萬平方米，結果僅有2宗完成出讓，面積11萬平方米，但剩餘4宗地塊裡，一半撤拍，一半流拍，實在是有點「扎眼」。到了星期四，也就是昨天，同樣是位於中心城區內的另外3宗地塊掛牌出讓，面積將近10萬平方米，結果僅有1宗完成出讓，面積1.9萬平方米，這次有80%的地塊流拍。
10月到今天已經過去了12天，接近一半，掛牌出讓的地塊已有11宗，面積42萬平方米，可能夠「逃出生天」的地塊僅有3宗，面積13萬平方米，連1/3都不到。
殊不知，這11宗地塊可全部都是項目補證，走個過場而已。
事實上，這股流拍和撤拍的「歪風」，早在今年的6月底就刮起來了。彼時，欒城區的4宗住宅用地掛牌出讓，面積11萬平方米，也是欒城區四個項目補個手續。結果，其中3宗地塊流拍，面積將近9萬平方米，佔比超過八成。7、8月，零零散散，也有14宗地塊撤拍或流拍，面積72.39萬平方米。到了9月下旬，情況更甚，先是欒城區通航基地的4宗住宅用地流拍，面積18.69萬平方米。翻過國慶假期的日曆牌，便是前述這4天內有8宗地塊連續告吹。
算下來，從7月到今天，有過或依然處在撤拍和流拍狀態的地塊竟有32宗之多，面積141.69萬平方米。要知道，2017年的石家莊土地市場上只有31宗地塊撤拍或流拍，面積連90萬平方米都不到。
石家莊土地市場陰風勁吹，恰好迎合了當前一片哀嚎的市場氛圍，也「暗合」了席捲全國的地塊流拍熱潮。這兩天，小回常見的提問是：
小回，撤拍或流拍的地塊有這麼多，石家莊房地產市場是不是要涼了？而對於承擔著項目補證任務的地塊而言，撤拍或流拍的心理衝擊更大：盼星星、盼月亮，盼著項目趕緊拿到土地手續，後面辦房本才有盼頭。如今，這一點念想也被流拍徹底搞砸，哀嚎怨憤之聲自然更加刺耳。
劫人錢財、殺人父母，能不著急嗎？
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這兩年，房地產行業總有人呼籲，改變土地供應由地方政府一家獨大的局面。今年有消息稱，決策層正在探索集體建設用地入市，土地供應不再由地方政府「專美」。
想想都不可能，這麼大一塊蛋糕，誰有願意輕易捨棄？
事實上，連項目補證的地塊都出現瞭如此頻繁的流拍或撤拍，答案只有一個：價沒談攏。
先來科普一下。石家莊的項目補辦手續，可以走政府設定的專項整治「綠色通道」。進了綠色通道，項目轄區政府督辦，各項手續審批的速度快很多。補辦土地手續可並非把地塊掛到土地市場上，然後到點交錢拿地這麼簡單。別的不說，土地性質是否符合項目規劃，土地指標是否到位，這兩道關口就能把項目卡死。一些違法違規項目，其土地性質可能五花八門，工業、科教、商業，等等等等，要是地塊上還有基本農田就更加要命。徵地組卷、土地收儲、走公示環節，一道手續都少不了。
好不容易，媳婦熬成婆，熬到了地塊公示，這個時候，該談價了，才算到了項目補辦手續最關鍵的時候。此前的回看文章，小回曾經說過，這三年，石家莊的地價水漲船高，別管補證不補證，各行政區少的漲了接近30%，多的幾乎翻了三倍。如果說這還是實際交易地價的變化，那麼最近幾個月，石家莊幾乎所有市轄區和正定縣、正定新區基準地價集體上調，中心城區基準地價更是比15年前翻了2.2倍。
儘管在此前，石家莊為鼓勵補辦手續，曾推出一項在行業內被戲稱為「地價時光機」的政策。簡而言之，項目可以還原實際用地時的地價水平，也就是說，項目什麼時候開始乾的，到如今補辦土地手續，地價可以按當時的水平來核定。政策一出，曾在2016年底至2017年初引發了一大波項目補辦手續的高潮。
可到了今年，政策又有調整，這架「地價時光機」也不是想搭就能搭了。原因沒別的，財政的「錢袋子」出問題了。
根據小回獨家獲得的消息，今年上半年，全市土地出讓金收入完成175億元，同比下降16.4%。受此影響，土地出讓金收入隸屬的政府性基金預算收入僅完成201億元，同比下降15%。
到了市轄區一級，情況更糟糕：今年上半年，市轄區土地出讓金僅完成將近30億元，同比下降76%，市轄區的政府性基金預算收入僅完成43億元，同比下降70%。
同期的稅費收入也不樂觀，全市僅實現了同比12.5%的增長，市轄區則勉勉強強持平。
一位看過石家莊全部財政「賬本」的朋友直言不諱：調控把石家莊房地產市場「咣噹」瘸了，「錢袋子」自然要拉響警報，財政部門已經做好了下半年扛著壓力「找錢」的思想準備。
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「錢袋子」的警報，也波及到了石家莊土地市場。房企給項目補辦土地手續的時候發現，國土部門的要價比以前高了。
翻了翻2017年的數據，中心城區內地塊成交價的溢價率普遍在10%以下，溢價率偏高的行政區也是有純淨地入市引發激烈競價導致的。可到了2018年，中心城區內地塊成交價溢價率早已超過10%，更有甚者，9月萬科摘下原華曙製藥地塊，中冶摘下趙佗公園東側地塊，本地房企巨基摘下環城水系北側地塊，全部5宗住宅用地的溢價率全部超過10%，最高甚至達到了70%以上。一方面，全國性房企和本地房企合作開發，除了股權和項目收益分成，土地對價也是重要一項，地價裡面自然要包含這個部分。另一方面，則是從中也要分一杯羹的地方政府，要價明顯高出一截。
對於手握充足現金的房企而言，有些溢價也無所謂，只要地塊價值和開發收益算得過來，說服老闆就算OK。可對於補證項目而言，這多出來的溢價就是真金白銀，一些項目早已售完多年，房企迫於壓力補辦手續，又沒有什麼剩餘房源可賣，本身就是「剜肉補瘡」，如今，拿地又要接受溢價，多掏銀子，自然就要出問題。
根據小回目前掌握的情況，最近4天撤拍或流拍的8宗地塊中，絕大多數都是房企的報價低於地塊設定的底價。這個底價就密封在土地出讓現場啟封的信封裡，由土地招拍掛委員會下設的底價確定小組商議確定，並交由市領導簽署確認後密封。而對於補證房企和項目而言，這個信封和底價，便是眼前最大的對手。
七年前的河北聖龍們應該慶幸，當年哪有這樣一個「來無影」的對手。和它相比，擺在眼前的攪局者反而好對付，因為它們就在眼前。
報價需高於底價的競拍規則，已經讓石家莊的不少房企抓瞎。新華區某項目補辦土地手續，首次出讓的時候，咬咬牙，在起始價的基礎上多加了五千萬，可還是沒碰到底價的邊兒。這個星期一，重新出讓，這家房企多加了1.4億元，終於如願以償，溢價率11%。
請記住這個數字。據說，石家莊土地市場已有不成文規定，涉及項目補證的地塊底價至少要比起始價高出10%。最近4天「獨活」的3宗地塊，無一例外，均高出起始價10%。
除了大呼XXOO，對於剛剛折戟在補證路上的房企而言，也只能催促著趕緊重新掛牌，然後在報價上老老實實多加這10%，把地拿到手。
賣的總比買的精，胳膊擰不過大腿。認命吧，親。
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