國土局的一紙土地掛牌公告，把南京城心的鐵管巷地塊重新拉回人們的視野。地王、土地收回、幾度易手、淪為停車場……鐵管巷的標籤很多，且多為負面。不過種種跡象顯示，2018年初的這次拍賣，是鐵管巷“鳳凰涅槃”的時刻。
除了美好的前景，我們還關心的是，過去十幾年中，潛行在鐵管巷地下的謎團解開了嗎？龍和鳳，誰是贏家？或者還有他人？
回顧：鐵管巷的官方履歷
南京新街口商圈，以其商業佈局的高密度，而被冠以“中華第一商圈”，商圈裡的鐵管巷地塊，與國金中心、大洋百貨緊密咬合，金鷹商城、金陵飯店、德基廣場、新百、中央環伺——如果說“吃土”算是一種人生艱難，那鐵管巷的土，一般人還真吃不起。
看看鐵管巷地塊的“官方履歷”，你會相信，土地也有“紅顏薄命”或者“大熱必死”的說法：
1、2004年1月，鐵管巷A、C地塊出讓，上海全日通投資有限公司和衛中實業發展有限公司聯手以5.45億元天價競得。
2、2005年，兩家公司無力繳納剩餘土地出讓金，地塊被南京政府收回。
3、2005年9月二度出讓，上海泰龍房地產發展有限公司（簡稱“上海泰龍”）5.2億元底價競得。
4、2008年，官方文件顯示，鐵管巷地塊的實際控制人變成重慶國投。
5、2010年8月，鳳凰置業通過收購股權，實際控制鐵管巷A、C地塊。
6、2015年2月，南京市規劃局調整了鐵管巷地塊的規劃，之前的5個相鄰小地塊，整合成3個大地塊，鐵管巷的道路也有所調整。這意味著鐵管巷地塊需要全部推倒再來。
7、2017年12月15日，重新調整後的鐵管巷地塊，被命名為G84掛牌。這個地上2.5萬、地下6000多平方米的小地塊，綜合容積率高達9.25，起拍價達到了47.5億元。
2005年，上海泰龍拿下的地塊面積1.8萬平方米，總價5.2億元；12年後，土地面積略有增加，但價格已是天上人間。
補償：鳳凰置業接盤7年賺2倍多
從2015年規劃調整，到2017年再次掛牌，南京國土部門並沒有公佈地塊收回的消息。很多人關心的是，鐵管巷地塊，政府是如何從鳳凰置業手中重新拿走的？
來自於可靠途徑的消息顯示，決定將鐵管巷A、C地塊收回國土部門的，是南京市政府辦公廳會議紀要【2017年93號】和市長辦公會議紀要【2017年47號】，原因是鐵管巷整體建設規劃的需要。
替政府部門保管了這麼多年，鳳凰置業獲得了怎樣的補償？
先看看當初介入鐵管巷地塊時，鳳凰置業內部是如何評價這樁收購的：（鐵管巷地塊）具備極高的商業價值，該項目的取得會對本公司的項目儲備和市場形象有較大的提升，並且會帶來較豐厚的收益。
（圖為規劃局2015年的規劃調整示意）
鳳凰置業成為鐵管巷地主後，這宗地塊就一直是個露天停車場。南京人都知道，新街口的停車費貴到髮指，但鳳凰置業所指的“豐厚收益”顯然不僅是停車費。
南京市秦淮區政府給出的補償方案，可以讓鳳凰置業滿意：
鐵管巷A、C地塊的補償標準是，地塊收回後重新出讓時同用途的樓面成交價×地塊原出讓的建築容量（約11.43萬㎡）。因此，具體補償金額，需要看土地重新上市交易成功後才能確定。
再來看看此次G84掛牌的數據：底價是47.5億元，出讓面積地上是2.5萬㎡，容積率9.25，那麼粗略測算樓面地價大約是2.054萬元/㎡。
如果底價成交，那麼11.43×2.054=23.47722億元。
2010年7月，鳳凰置業通過增資，擁有南京龍鳳投資置業有限公司（簡稱“龍鳳置業”）77.3067%股權，從而控制鐵管巷地塊，當時的代價是6.5億元。按照這個股權比例份額，此次底價成交將給公司帶來2倍多的盈利。
暗線：競爭鐵管巷的重重枷鎖
G84會以底價成交嗎？很多人對此深信不疑。
2017南京金洽會秦淮區專場會上，香港置地高調宣稱將接手鐵管巷地塊，並與秦淮區意向簽約。香港置地稱，將宣佈投資130億元，建26萬平方米國際化金融商業城，其中一棟318米摩天樓，會成為新街口新地標。
130億元的投資額是什麼概念呢？內行人看得比較清楚：項目的投資額主要包括土地款、工程、相關規費、融資費用。其中土地款是重要支出，大約佔30%-40%。如果鐵管巷地塊以47.5億元底價成交，那麼大約佔據130億元投資額的36.5%，在合理區間內。
從另一個角度看，即使半路殺出個程咬金，也很難撼動香港置地的志在必得，畢竟有區政府的高調簽約在先。
14年的荒蕪，到了畢其功於一役的時候了，秦淮區政府一定是這麼想的。所以，為了給G84保駕護航，區政府給土地拍賣設置了條條暗線。
表面上看，G84的土地拍賣只設置了“世界500強”以及項目具體細節的門檻，但是拿地房企需要與秦淮區政府簽訂《開發建設協議》。
我拿到的這份協議，可以清晰地感受到，區政府對鐵管巷地塊寄予的厚望：拿地企業在與國土局簽訂土地出讓合同之前，要先向區政府繳納4億元的履約保證金。而如果開發商不按照國土部門的約定建設，要支付的賠償金高達20億元。
這個高大上的商辦項目，區政府也一定希望能儘快收穫成果：土地交付後12個月內必須開工建設，開工後5年內完成工程建設，達到竣工備案條件——否則，每延遲一天，開發商就要賠償區政府500萬！
此路是我開，此樹是我栽。在秦淮區的地盤上建地標，當然要為區裡多納稅。協議中還要求，拿地企業的註冊資本不少於6個億，還得在秦淮區納稅。未來商業部分不少於50%的品牌也要在秦淮區納稅，項目竣工後的三年內，入駐企業的納稅貢獻不得少於5000萬、1億元、2億元。
各位圍觀開發企業朋友，看到這些條款，還是散了吧，這地就算搶到手也只能啃骨頭。
贏家：龍？鳳？或者都不是？
按照合理的推斷，鐵管巷地塊的再次拍賣，秦淮區、鳳凰置業將成為大贏家。但是，如果把當前的地主抽絲剝繭，可能會發現問題沒這麼簡單。
按照官方口徑，鐵管巷A、C地塊目前裝在龍鳳置業名下。工商部門的資料顯示，鳳凰置業雖然是龍鳳置業的實際控制人，但也只享有77.3067%的股權，另外的22.6933%股權依然屬於上海泰龍。
這是什麼情況？早在2008年，南京市政府公佈的一份材料顯示了這一地塊的轉讓信息：鐵管巷地塊由南京市建委牽頭，項目責任單位為重慶國投。有消息稱，2008年，上海泰龍將項目公司其中75%的股權轉讓給了重慶潤源基礎設施投資有限公司，該公司是重慶國投的子公司。
通過知情人之口，鐵管巷地塊的股權變戲法，漸漸清晰：自從2005年拿地之後，上海泰龍並沒有從工商註冊中退出過。
2005年，鐵管巷地塊二度出讓，上海泰龍底價摘得。不過，真正拿地的公司卻是龍鳳置業。龍鳳置業註冊於2005年10月28日，其中上海泰龍出資9000萬元，鳳凰置業出資100萬元。
龍鳳置業的名字耐人尋味。兩位股東的名稱，恰好一個有“龍”一個有“鳳”。而上海泰龍的法人代表叫沈介祥，似乎暗合“龍鳳呈祥”。
鳳凰置業的母公司鳳凰股份，2010年在《第五屆董事會第七次會議決議公告》中，透露了這樣的股權變化：
2007年2月12日，龍鳳置業增加重慶潤源為股東，變更後的股權結構為：重慶潤源出資74.81%，上海泰龍出資22.69%，鳳凰置業出資2.5%。但就在這個變化的次日，上海泰龍就將持有的所有股權，全部轉讓給重慶國投。
然而，重慶國投似乎只是一位接盤不留名的好同志，在工商部門對龍鳳置業的記錄裡，始終沒有出現過重慶國投和重慶潤源的蹤影。
資料顯示，上海泰龍一直到2012年11月16日，才把認繳金額交齊。在此之前，無論是鳳凰置業還是重慶國投，都對上海泰龍保持了足夠的耐心。
沒有任何跡象顯示，上海泰龍曾經開發過有名有姓的樓盤。是什麼原因，讓堂堂的省屬國企，去與這樣一家籍籍無名的企業，去聯手拿下鐵管巷地塊呢？
更神奇的是，鐵管巷地塊的目前持有者龍鳳置業，辦公註冊地是太平南路69號——秦淮區政府所在地。一家企業為什麼能把公司註冊地，放在這裡？
歷史滾滾向前，那一切謎團，都將隨著鐵管巷地塊的再次拍賣而煙消雲散。
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