改革開放以來，隨著國家經濟的高速發展，使得各行各業迅速的崛起。房地產行業的發展如光速一般，迅速的房地產也成為了整個國民經濟的支柱產業。房地產企業投資雖然是一項綜合性很強的經濟活動，也可以給企業帶來巨大的利潤，但同時它的投資過程也具有高度的風險。
在中國房地產波詭雲譎的形勢下，幾乎每個人的內心都糾結著，大量投資維繫在房地產的人，更是可以想見內心的波瀾。由於我國處於不完全市場經濟的狀態，我們除了要研究市場運行規律之外，還要探究國家政策出臺和政府幹預的背景和緣由。
（一大早同學們陸續來到教室）
8月25-26日，由高景亞太主辦的《標杆房地產EMBA總裁高級研修班》6班——《地產投融資＆營銷系統》在北京舉行。本次課程邀請到長期從事房地產投融資及房地產開發研究工作，有豐富的行業經驗，以及對行業的獨到見解的老師。我們沒辦法給出非常準確的預測，但通過推理，可以最大限度地找到風險點，為學員規避風險、獲取收益創造條件。
（朗朗晨讀聲中迎來一天的學習）
經過多年來的發展，我國房地產企業正在處於轉型時期，逐步邁向一個多領域的、正規化的企業。房地產企業的增長方式也在逐漸改變，以前是靠政府扶助以及政策的優待，而現在主要靠企業本身及市場來調節。
隨著房地產出售價格的飛速增長，以及國家就其問題頒佈的一系列政策，是房地產企業的投資更加兇猛。由於物價的波動較大，建築物所需的材料成本以及房地產企業之間的競爭力度逐漸增大，導致房地產企業在投資過程中的風險的變化也日益增大。因此為了更好的應對投資風險，需要提出合理的相關防範措施，才能使房地產企業健康發展。
（吳老師 經濟學博士、標杆智庫專家、北大房地產研究課題組優秀講師、國際註冊投資師、資深產業規劃專家、知本家智庫首席經濟學家、天祿（北京）投資基金管理有限公司、執行董事兼總裁、中國人民大學文化產業研究院特聘專家、德國特里爾大學特聘專家）
房地產投資宏觀風險分析
（一）週期性風險
週期性風險影響是房地產投資第一位的。例如萬通中心、現代城、萬科城等都因為趕上好時機而崛起，日本、香港、美國次貸危機等都出現了週期性跳樓的風險問題。
我國房地產行業之所以是一個高風險行業，是因為它的投資和收益週期長。因此，盲目進行房地產投資就會有風險。我國房地產業也存在週期性波動，有三個指標可分析出房地產週期性波動的規律：第一是房地產銷售額增長；第二是銷售面積增長，市場賣了多少房；第三是投資額增長，就是由於市場拉動，產業投資增長是高還是低。
從有關資料記載看，自1984年開始，房地產在我國已經經歷了三個發展期和兩個低落期。從1984年到1988年，這是一個發展期，大約五年時間；1989年到1990年是一個低落期；從1991年到1995年是第二個發展期；1996年至1997年又是一個低落期；從1998年至今我國房地產業進入了一個新的發展期。
（二）政策性風險
1、經濟體制改革風險。經濟體制改革的風險是指一種經濟體制對整個房地產業的影響，可能會使房地產業受到一定的損失。經濟體制一般決定著這個國家未來經濟運行的方向以及國民經濟的整體結構。假如國家對經濟體制進行改革，這就說明這個國家的產業結構以及經濟運行機制也要跟著變化。
2、土地使用制度改革風險。土地使用制度改革也會影響房地產業的成本。例如，土地的使用年限長短的規定，開發商的收費和補償都會使成本增加。另一原因，當局者會根據土地的變化，就其土地的價值作出相應的戰略也會給房地產企業帶來風險。另外，當局者要運用宏觀調控的手段來控制房價的穩定性，防止過高而偏離市場價格。所以，這些政策的變化都會給房地產企業帶來風險。
（三）市場性風險
房地產市場的供求風險是房地產企業與購買者之間的交易形成的市場供求的風險。市場和供求不是一層不變的，所以房地產市場上的供給與需求會隨著經濟的發展變化而變化。
由於供求失衡，就會給房地產企業以及購房者帶來更大的風險。所以，房地產企業要時刻關注經濟發展的動向，做好正確的市場分析把握市場供求的規律，瞭解購買者的能力。進行合理的預測，從而避免或者減少市場帶來的風險。
房地產項目融資模式
去年以來，金融監管力度逐步加強，為防止發生系統性金融風險成為重中之重，住建部、央行、銀監會等多部委均表示要規範購房融資行為，銀行、信託等均相繼出臺金融監管政策、對房企融資規模、渠道、方式等作出進一步的規範，對企業的資質審核與資金管控更加規範和嚴格。
據國家統計局最新數據顯示，今年前4個月，房企到位資金增速低至2.1%，保持低位狀態，其中，國內貸款增速和個人按揭貸款增速雙雙出現負增長。就連4月18日央行降準，釋放4000億元增量資金都未能緩解房地產行業的資金緊張狀況。1-4月信貸增速的下滑，代表以金融去槓桿為目標，針對房地產的信貸定向緊縮仍在繼續，流向房地產的資金閘門逐漸關小。同時，資金使用成本也在不斷提升。
房地產項目融資模式大體分為五個部分：1.無成本融資模式、2.股權合作模式、3.自有資金加債券融資、4.明股實債、5.其他融資模式……
課後，由北大房地產研究課題組執行組長紀老師（左三）為6班優秀學員頒發班委任命證書。
房地產企業投資風險分析
（一）關注政府政策導向，掌握最佳的投資時期
1、密切關注國家關於房地產經濟體制變更的政策與方向，企業組建政策分析小組作出合理的評估，關注國家產業結構的發展，根據產業結構的發展有計劃的分散性投資。
2、在取得土地使用權前應對其進行合理的評估與預算，看其是否符合開發條件，並做好與政府相關部門溝通與協商，並且獲得支持與幫助。土地的開發和利用要做好合理的分配，這樣企業可以循環的使用資源實現利益最大化並且減少風險和其他方面的阻礙。
（二）加強市場的監測，合理迴避風險
1、房地產企業要緊密的關注房產市場的動向，根據近一年或者幾年的房屋成交量合理計劃下週期的開發項目，並且做好相關的防止盲目的開發造成房屋過剩導致資金的佔壓。
2、企業在通貨膨脹期間，可以適當的選擇一些房屋進行低利率的出售，可以緩和成本的回收和資金的流動，通貨膨脹時政府會做相應的對策去解決，可以根據政府的對策作出合理的迴避。在利率這個方面，房地產企業能夠提高預期和採用固定利率合同形式，規避此風險。
（三）關注社會動向，做好合理防範
1、用風險組合的原則，企業應該密切關注政府的城市規劃的政策，然後根據規劃作出投資計劃，把投資組合在預期收益率下把風險降到最低，或者合理的分散風險，使投資收益得到最大化。例如，房地產企業可以在一些地方建設寫字樓，在另外的地方建設住宅區等。不同類型的房地產的投資風險大小不同，收益也不相同。這樣可以得到較為平均的收益。
2、給予該區域的居民進行優惠購房政策，與居民做好協商並給予居民一定的補償。改善該區域的環境，引進商業進駐小區便利該區居民生活，完善該區域周圍的環境設施。
3、房地產企業投資不能盲目的投資而忽略地段，地段對於房產企業有著重要的影響，現在居民選房會把周圍地理優勢和安全作為重要的條件，因此，房地產企業在選擇建設的時候應當與當地的政府協商並籤立合同，加強該地的治安安全情況。並且房產企業也要有優秀的物業管理和安全的治安系統。
新時代背景下地產營銷同樣佔據極其重要的地位，掌握的新思想、新理念、新模式、新品類、新致勝工具才能在這局地產大潮中屹立不倒。
未來的房地產運營模式，不再是簡單粗暴的“買地、蓋房、賣房”的過去式，而是更精細、多種模式的組合，比如持有經營、定製產品、社區建設、開發商的利潤不再是銷售利潤，而是後期運營利潤。
原萬科金牌營銷總監葉老師領銜，業界資深營銷實戰專家胡老師搭檔講授，為現場帶來全新的開發模式、最前沿的營銷思想、鄰里社區運營體系、創造性的作業模式、突破性的營銷手段以及顛覆性的業績回報案例，得到現場學員一致稱讚。
（本次課程學員合影）
總結
房地產是一個涉及行業和領域範圍都比較大的行業，所以在投資的過程中，每個階段所出現的風險使不同的，企業在投資的過程中也要考慮現實中的風險管理，既要全面的統籌規劃，又要注意每個環節的細節，不要脫離總體控制，使每一階段每一環節都有效的實施。
與此同時，每一個投資的企業或者個人，從內部和外部的企業文化以及經營活動等各個方面客觀地全面地分析考慮企業本身的優劣勢，這樣就可以建設合理有效的風險管理機制，使風險降低，效益提高。
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