今年，日子過得最難受的不是買房群體，而是開發商。
從最近公開資料顯示的金融數據與一些城市開發商悲劇案例，可以瞭解到一件事情：樓市的“罪與罰”開始了。
01
樓市的“罪與罰”
近日，國家統計局公佈了一組關於房企有關的數據。
統計局數據顯示，1-2月份，房地產開發企業到位資金23988億元，同比增長4.8%，增速比去年全年回落3.4個百分點。
這個增速達到2016年2月以來的最低水平。自2016年3月該數據同比增幅大幅回升至正增長區間後，此後幾個月到位資金同比增幅基本平穩在15%左右。2017年曲線整體振盪回落，年底下行至8%附近。今年前兩個月這一數值，為2016年2月以來最低水平。
1月23日，北京銀行上海分行因某同業投資資金投向項目資本金不到位的房地產開發項目等原因被要求責令改正，並處罰款50萬元。
什麼叫到位資金？就是新增的資金，包括預售和銷售收入，融資（包括股東新投入的、銀行貸款、發行債券等）。
到位資金直接影響房企的拿地戰略和存活率。而更令他們頭疼的是，2018年將是房企向銀行還債的關鍵期限。
任大炮透露，2018年和2019年會是房地產企業還債壓力最大的兩年：到2018年，房地產行業將迎來一個還債高峰，額度達到3300億；2019年則達到4700億。
一邊是銀行催債，一邊是市場極其困難的融資環境，2018年對於中小房企來說，是生死存亡的大挑戰。
02
誰將他們逼到了這般境地
是誰將他們逼到這一步的？一半是市場，一半是他們自己。
先說市場是如何逼迫他們的。
今年以來，購房貸款利率的不斷上浮，以及調控依舊的樓市氛圍，讓多數人仍在觀望著樓市，各城市的新房成交量仍處在低位。
上圖是國家統計局公佈的全國新房銷售面積情況，可以看到，2017年至今銷售面積持續下滑，不斷創新低。
據云房數據研究中心顯示，北京2月份新建商品房成交量為875套，環比下降69.35%，同比下降86.20%；成交面積為24.96萬㎡，環比下降20.69%，同比下降61.90%。
據深圳市規土委數據，2月份新房僅成交794套，環比減少71.4%%，與上年相比成交微降，減少1.2%。
期間雖然有春節因素影響，但同比數據下跌，和統計局銷售面積長線走勢，都在告訴我們，樓市越來越冷了。
樓市變冷，沒有成交量，對於依靠資金快速週轉的開發商們來說，無疑是致命打擊。房企巨頭們自然不擔心，他們有足夠的存糧應對“寒冬”，中小開發商們，一月兩月好辦，一年兩年則扛不住。
在銷售渠道回籠資金苦難的情況下，房企們只能把希望寄託於銀行融資了。但在調控如此強硬的情況下，銀行業加強了信貸管理，除了巨頭房企外，中小房企向銀行貸款的難度越來越大。部分銀行已經發出信號，暫停受理房地產新增業務。
中小開發商如今的兩難境地，除了市場客觀因素外，還有他們自身的主觀因素，就是冒進拿地。
在上一輪樓市牛市期間，一大波開發商激進拿地，地王如雨後春筍般冒出。許多開發商認為拿下了地塊一定會賺錢，即使調控也不會太久，但本輪調控力度和長度超出了他們的預期，是他們沒有想到的。
以至於許多開發商都被之前拿的地所套牢。去年年底，就有權威媒體爆料，南京地王停工的消息。
之後，北京樊家村地王，某房企2015年以7.5萬/平米拿下，創下最高單價紀錄，但如今三年過去了，遲遲未有開盤的消息。
近日，又有媒體爆料，多家房企在南京拿下的地塊被套牢。
揚子晚報報道：2016年4月15日，麒麟板塊的新地王歷經61輪瘋狂競爭之後誕生，被京奧港以47.6億元摘得，樓面價高達22353元/㎡，而此前麒麟板塊的最高地價只有8260元/㎡。京奧港拿地之時，周邊樓盤售價只有17000元-22000元/㎡，尚不及京奧港的樓面地價。目前該項目已經停工。
此外，2016年5月某房企以樓面地價45213元/平米拿下南京最貴地塊，當初本想賣出7~8萬的價格，但現今由於限價4.5萬，致使該項目遲遲無法開盤。
而最慘的莫過於另一家房企（在此不便透露名字），據南京媒體披露，它在南京拿下的9塊價值202億的地塊全部被套牢。
去年年底，克而瑞就統計過，2016年50個典型地王，至今只有7個入市，其餘要麼未開工，要麼未開票，說白就，就是被套住了。
這些面對生存挑戰的房企們，該如何收場？
03
如何收場
政府對房企拍下的土地開發週期是有規定，這些房企硬挺不了多久，未來擺在他們面前的只有3條路，要麼虧本賣出，要麼退還地塊，要麼賣身大房企。
無論哪一條，都不是他們想走的路。
對於我們來說，當然是希望他們虧本賣出，我們這些剛需群體也好趁機撿漏。沒那麼好的事。
更多的中小房企，會選擇投身大房企。因為面對不可預測的調控週期，相對來說，最後一條路虧損最小。因此，後續房企之間的吞併之戰會更加激烈。
不過，考慮到政府調控目的不是為了打垮房地產，多數房企還是能夠順利度過這關的。比如今天，央行副行長潘功勝表示，今年將就金融支持住房租賃市場發佈相關文件，有望今年上半年出臺。對於公募REITs推出的時間表，潘功勝表示：“正在與相關部門研究，希望能夠儘早展開試點。”
這其實給了一些中小房企擺脫困境，獲得融資的機會。你拿的地不是被套牢了嗎，如果你改為租賃住房，政策出臺後，今年內就可以會獲得公募REITs的機會，就能獲得金融支持。
不但解決了生存問題，還支持政府對於租賃住房制度建設，政府是不會虧待你的。
政府給一些中小房企苦頭吃，無非是想敲山震虎，告訴一些房企，拿地別太激進，別把地價哄抬上天了。
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