想通過買房拿長期簽證的路還走得通嗎？
碧桂園規模最大的海外地產項目“森林城市”，在馬來西亞今年曆史性的政黨輪替後，其前景被推到了風口浪尖。
兩家長期簽證計劃代辦公司負責人近日分別對世界說表示，馬來西亞政府在9月24日通知他們，馬政府將“暫緩批准”給予富裕外國人的長期簽證計劃。但欲申請者仍可繼續提交申請。
其中一名簽證代辦公司的負責人稱，馬來西亞政府還鼓勵代辦機構自行申報“是否曾協助碧桂園森林城市項目的樓盤業主申請長居簽證”，另一家公司的負責人則表示“未聽聞此事”。
這是馬來西亞總理馬哈蒂爾在8月27日突然稱“我們不會對外國人出售‘森林城市’，不會給來這裡居住的人發放簽證”；但隨後，馬來西亞聯邦政府的內閣部長、總理署、州務大臣又發出與馬哈蒂爾表態相矛盾的聲明後，馬來西亞聯邦政府採取的最新行動。
“森林城市”項目位於馬來西亞西部南端的柔佛州， 與新加坡隔海相望，離柔佛州首府新山市區約30分鐘車程。
開發商規劃填海打造四個人工島，填海總面積約為半個澳門 ，預計投資額高達2500億人民幣，開發週期為20年，項目最終預計可容納70萬人居住。
今年6月，在馬來西亞政局“變天”後，碧桂園的銷售代表仍對世界說稱，“森林城市”項目每平米的價格約為兩萬人民幣。多名馬國房產人士對世界說稱，此價位約為新山市區房價的兩倍，甚至與馬國商業首都吉隆坡的部分樓盤相當。
森林城市入口，森林城市填海不久便開始蓋樓，速度讓當地人吃驚 來源：作者
公開資料顯示，目前馬來西亞政府對“森林城市”項目的討論和潛在的處置方針，主要環繞馬哈蒂爾提出的“森林城市”樓價過高本地人負擔不起，整個社區恐成外國人“飛地”的疑慮而起。
其中，將影響樓盤項目本身和買家權益的政策變數包括：馬政府主導的 “馬來西亞-我的第二家園”長期簽證計劃與“森林城市”外籍申購者的申請資格；“森林城市”地產項目是否要為馬來西亞本國人設定保留比率；以及外國人購買位於馬國房產的相關規定是否生變，等等。
當初，以“買房送馬來西亞綠卡”作為促銷誘因的森林城市項目，實際上的操作，是免費協助業主藉由“馬來西亞-我的第二家園”計劃，取得赴馬來西亞的十年多次入境、且可重複更新的社交簽證。
但是，這一長期簽證的性質，實際上並非“綠卡”， 持有者不會得到馬來西亞的永久居留權，甚至若想申請這一長期簽證，在馬購置房產亦非必要條件。
“馬來西亞-我的第二家園”計劃始於馬哈蒂爾上一次總理任內，申請者無需申報在馬購置的物業。年齡在21歲─50歲的外國人只需提供50萬林吉特（約合人民幣83.26萬元）流動資產證明，並於首年在該國銀行定存30萬林吉特，就可提出申請；50歲以上的申請者，則只需提供35萬林吉特以上的流動資產證明，定存15萬林吉特。
從2002年至2018年6月底，共有來自130個國家的4萬多名外國人成功申請到這一長期往來簽證。其中，中國人申請者有1.18萬名，為其中最大群體。
景地商務諮詢中國區總經理黃炳鐔對世界說表示，此前從提交“馬來西亞-我的第二家園”申請到獲批，一般需時在6個月以內。
他推測，日後馬來西亞政府可能會在“第二家園”計劃中，加入“須申報是否為森林城市業主”的條款，並且增加馬國的內政部審核程序，申請時間可能會延長至九個月。但黃炳鐔認為，馬國政府不會取消這項行之有年的簽證計劃。
除了簽證計劃，涉及“森林城市”項目的政策變數，還不僅限於馬哈蒂爾和馬來西亞聯邦政府一端；根據馬來西亞法律，項目所在地的柔佛州政府，乃至於對柔佛州政治決策擁有影響的馬來傳統君主─柔佛州蘇丹的意志，都會捲入其中。而“森林城市”項目的開發前景與買主權益的波動幅度，則取決於上述幾端利益相關者之間的意志博弈。
管制權力分散
依據當前馬來西亞政治格局，馬哈蒂爾的個人意志，對於馬國內政部的簽證審查決策，可能有較大影響力。
馬國聯邦政府與柔佛州政府，還可能針對“森林城市”是否要增設外國人購買房產的限制條款、是否要在項目中保留一部分低價屋銷售給馬來西亞本地人等事宜進行協調；若政策出現修改，料將大幅衝擊“森林城市”今後的開發與銷售計劃。
但與此同時，不論是馬來西亞聯邦政府還是柔佛州政府，都還需要顧及在項目中擁有持股的傳統馬來族群當地君主─柔佛州蘇丹的意見。
柔佛蘇丹（中）與王儲（左一） 來源：推特
今年9月，馬國聯邦政府的房屋與地方政府部，已同財政部、內政部、柔佛州政府與“森林城市”開發商等組成特別委員會，調查及重審與“森林城市”有關的交易、外國業主比率等事項。一名柔佛州政府的新聞官對世界說稱，該特別委員會在9月中旬已召開了第一次會議，開會地點在馬國聯邦政府所在地布城。
在柔佛州政府方面，該州的房屋與鄉區發展委員會主席亦對《馬來郵報》稱，柔佛州政府已經成立一個任務小組，全盤檢討該州的房屋發展政策。該小組計劃在今年10月前完成研究。另外他還說，柔佛州政府已向聯邦房屋部提議：保留“森林城市”中30%的單位出售給馬來西亞人。柔佛州的州務大臣Osman Sapian在9月初則表態稱，“森林城市”是一個開發週期長達30年的計劃，能提供工作機會給馬來西亞人，柔佛州政府相信，馬來西亞有全面的法律來保護外國投資者和公司的權利，包括購買地產的權利。
回顧過去，馬哈蒂爾在上一次擔任馬來西亞總理任內（1981─2003年），曾有過削弱各州馬來君主王權的紀錄。
然而，馬哈蒂爾這一次上臺，憑藉的不再是長期把持政經權力的國民陣線，而是依靠由多黨組成、此前並無聯邦層級執政經驗的希望聯盟。
此外，馬來西亞正面臨鉅額國債與經濟疲軟等挑戰，新上臺的希望聯盟頗有鞏固投資者信心的需要。
而在希望聯盟之中，馬哈蒂爾帶領的土著團結黨規模較小。如果要強勢落實其個人意見，仍會受到多方掣肘。
8月20日財新在北京專訪馬來西亞總理馬哈蒂爾 來源：財新網
在馬來西亞聯邦制度下，涉及移民的政策屬聯邦政府管轄；而與“森林城市”相涉的“第二家園”長期簽證雖由旅遊、藝術與文化部主管，但其亦需遵循聯邦內政部出臺的移民政策。
現任的聯邦內政部長慕尤丁正在接受胰臟腫瘤的治療，是與馬哈蒂爾共同創辦土著團結黨的得力夥伴。而旅遊、藝術與文化部部長則為莫哈末丁。他來自與希望聯盟合作的另一政黨─沙巴民族復興黨。
按照馬來西亞法律，住房事務屬於聯邦政府與州政府共同管轄的事務，聯邦與州可各自訂定規範；當兩者出現衝突時，以聯邦法令為優先。而土地、森林、水則屬於州政府管轄。
但除了民選州議會產生的州政府之外，在馬來西亞各州，傳統的馬來族群君主個人（在大多數州，君主頭銜為蘇丹），仍擁有頗強的政治影響力，不僅像多數西方君主立憲制國家的君王那樣只擁有“儀式性”權力。
馬來西亞聯邦如今的國家最高元首，也由這9個州的君主輪流擔任。
蘇丹影響力幾何
柔佛皇室成員經常在社群媒體分享生活點滴 來源：柔佛王儲推特
從英國殖民時期，各州的馬來君主就被賦予“伊斯蘭教領袖”與”馬來民族特殊地位守護者“的角色。
而帶領馬來西亞走向獨立的馬來人政黨巫統，更是把王室、伊斯蘭教與馬來民族這三個概念，塑造為“命運共同體”，通過族群政治來鞏固多數人民對該黨的支持。這一傳統政治格局，讓在族群問題敏感的馬來西亞，除了馬哈蒂爾，多數從政者幾乎不可能留下公開與馬來皇室產生衝突的紀錄；更遑論將馬來君主有違法之虞的干政行為，告上法院。
在馬來西亞獨立之初，馬來西亞憲法的若干含糊之處，就給予馬來君主施展政治權力的空間，以致曾出現了部分馬來君主嚴重干預政務的事件。
而在上一個總理任期內，地位格外強勢的馬哈蒂爾在1980年代兩度推動修憲，限制馬來君主的權力。1992年柔佛州皇室醜聞爆發後，馬哈蒂爾還推動馬國國會修憲，撤銷對馬來君主的法律豁免權。1994年，馬哈蒂爾再度推動修憲，限縮“最高元首”延遲簽署法案的權力，規定最高元首若未在30天內簽署某個法案，法案仍將自動生效。直到2008年以後，原執政黨巫統因受反對黨挑戰而漸趨弱勢，在部分州屬，馬來君主的影響力才重新上升。
實務上，各州皇室對於政治與經濟活動的影響力不一，視各州憲法規定以及皇室和當地執政黨的實力而定，且實際運作也不盡然與法律一致。在柔佛州，該州皇室一向較為活躍，因此州政府更需與其保持一定的良好關係。
柔佛皇室從19世紀中期便積極發展胡椒與甘蜜產業，引入現代行政體制，豐厚政經實力。柔佛是馬來半島最早進行經濟現代化，以及最晚落入英國人管制的州屬。如今，柔佛皇室的商業版圖仍遍佈柔佛州內與對岸的新加坡。
在柔佛州，馬來皇室的形象隨處可見。從柔佛最熱鬧的新山市一路走入鄉鎮，很難不注意到各地天橋、路口、購物街邊的“吾王萬歲” 馬來文標語（Daulat Tuanku）。在碧桂園的第一個柔佛地產項目“金海灣”的展售廳裡，也高掛著柔佛皇室成員肖像。
現任柔佛州蘇丹易卜拉欣•伊斯梅爾，從2010年1月起在位，其與王儲東姑伊斯邁等王室成員均嫻熟籠絡民心之道，經常在臉書、推特、Instagram等社交媒體分享生活點滴，迎合民氣點評時事，還時常組織走訪柔佛民間的“王室親善之旅”，不僅廣受馬來族群的歡迎，亦有華裔、印度裔的支持者。
柔佛王儲祝羽球一哥李宗偉早日康復 來源：推特
柔佛蘇丹、過去在柔佛執政的政黨巫統、與“森林城市”開發商三者的關係密切。
據馬國獨立媒體《當今大馬》調查，開發森林城市的“碧桂園太平景私人有限公司”的34%股權，屬於柔佛蘇丹控制的私人公司Esplanade Danga 88；剩下的66%股權則由碧桂園的三個馬來西亞子公司持有。
柔佛皇室的關聯企業，更參與了與“森林城市”有關的砂土與填海生意。今年6月，“森林城市”的銷售代表對世界說稱，柔佛皇室的繼承人“每個月都來”。他據此宣稱馬來西亞全國大選的結果，不致影響“森林城市”的開發進展。
“森林城市”的執行董事奧斯曼尤索夫（Othman Yusof）是巫統黨員，目前也是柔佛州議會議員。
在過去柔佛州政府由巫統執政期間，柔佛蘇丹的想法經常很快得到州政府配合，並出臺政策落實。例如從2014年起，柔佛州內的週休日依伊斯蘭教習俗改為週五和週六；2015年4月，柔佛蘇丹宣佈該州免徵聯邦政府出臺的6%消費稅，應付稅額由州政府吸收等等，皆是前例，足見柔佛蘇丹對日常政務的影響力。
2014年，柔佛州在討論住房法案之際，一度還準備給予蘇丹“指定住房委員會部分成員”和檢查委員會賬目等權力，激起馬哈蒂爾的強烈反彈。
最終州議會通過的版本中，才把賦權給“蘇丹”等表述，置換成賦權給州務大臣或含糊的“當局”。
碧桂園第一個柔佛項目金海灣的商店街，該樓盤自今年初開始交屋 來源：作者
前景取決政局
馬來西亞南方大學助理教授潘永強對世界說解釋，2013年大選後，納吉布領導的巫統政府因陷入醜聞，統治正當性較弱，因此擴大了各州蘇丹干預政策的空間。在2013年的聯邦議會大選中，納吉布領導的國民陣線僅獲47%選票，卻因選區不公平的劃分設計，仍拿下60%的國會下議院議席。
今年4月，柔佛王儲東姑依斯邁在臉書上發文稱：“如果引擎還沒壞，不要換船和船長。讓柔佛蘇丹和我一起導引船長吧”。這被解讀為柔佛皇室呼籲人民支持原執政黨，但隔日其本人則否認了此說法。
今年五月大選，馬來西亞聯邦政府與巫統的發源地柔佛州議會皆首度“變天”，巫統和國民陣線丟失執政權；由多個反對黨組成的希望聯盟，則在柔佛取得逾六成的州議會席次。
潘永強對世界說表示，當前希望聯盟州政府才剛上任，在政治與行政上都還在摸索，領導能力與聲望有待提升。除非蘇丹的意見明顯違反法律或民意，否則希望聯盟主導的新的州政府，短期內尚無條件抗衡蘇丹意志。
柔佛州現任州務大臣Osman Sapian現年66歲，本為巫統黨員，2016年加入馬哈蒂爾創建的土著團結黨。
在今年5月馬來西亞朝野角色互換後，“森林城市”在前政府時期獲得的諸多優惠政策有可能會被重新檢視；如今當家的前反對黨議員，亦可能重提過去未解的疑慮。而開發方向業主宣傳的新馬跨國地鐵、還有已經被新馬兩國決定凍結兩年的吉隆坡─新加坡高鐵等公共建設藍圖，在希望聯盟政府矢言開源節流的背景下，落實的挑戰將會增大。
“森林城市”自2014年在柔佛海峽填海之初，就因項目信息不透明，屢次被當地漁民、民間組織、反對黨議員、聯邦政府環境局，甚至是對岸的新加坡外交部關切。2014年6月，柔佛州政府與馬國聯邦環境局要求項目進行環境影響評估，“森林城市”一度停工，直到2015年初開發商縮減項目面積30%獲准後才復工。
2016年3月，馬來西亞前總理納吉布與柔佛蘇丹、時任柔佛州州務大臣卡立諾丁同臺為“森林城市”開幕，納吉布同時宣佈森林城市為”免稅島”，並提供部分企業稅務減免、放寬外資公司設置條件等優惠。但連馬來西亞的官方通訊社當時都指出，納吉布宣佈的“森林城市”所在地為“免稅島”的法源並不明確。
今年9月，世界說詢問主管稅務的馬來西亞財政部，從當時迄今，給予“森林城市”所在地稅務優惠的法源是否已公諸於眾？但至截稿為止未獲回應。
世界說亦曾在今年6月向一名柔佛州選出的希望聯盟國會議員詢問了同樣問題，但他稱自己對此並不知情，因為“很多計劃的通過，當初都沒有經過議會”。
馬來西亞法律規定，外國人只能購買100萬林吉特以上的房產單位（部分州屬有不同金額門檻或特例），以此區隔外國人與本國人的房產市場。因為馬國本地人需要的通常是售價在50萬林吉特以下的單位。
“森林城市”的銷售代表則對世界說稱，“森林城市”不受上述100萬林吉特的限制，外國人購買森林城市單位的最低門檻為50萬林吉特。
碧桂園第一個柔佛樓盤金海灣展售廳畫出的周邊發展藍圖 來源：作者
面對世界說詢問“希望聯盟領導的州政府與聯邦政府，將如何處理前政府給予‘森林城市’的特別待遇”時，這名州議員稱：“我們的處理會很謹慎，因為涉及到蘇丹，事情不一定都能在州議會里解決”。
政策風險顧問公司化險諮詢的高級分析師Harrison Cheng對世界說表示， 建議有意投資馬來西亞房產的買家，等待新政府公佈重審結果，看看馬方對於“森林城市”的政策是否改變，以及這些改變是否將導致更大範圍、影響全國的政策變化。
黃炳鐔則對世界說稱，新山與吉隆坡、檳城的房市供需情況都不同，應分別看待；相較於泰國與菲律賓兩國，馬來西亞對於外國人購買與出售房產的規定更為寬鬆，馬國房產對於中國買家仍具有一定吸引力。
全球海外房產平臺居外網對世界說稱，其海外房源的詢盤數據顯示：今年第三季度，中國買家對馬來西亞房產的詢盤量，比上一季度增加了59%，中國買家對馬國房產、教育、醫療、退休長居的興趣，並未受到上半年馬國政局變動的影響 。
居外網估算，2017年中國買家在馬來西亞住宅與商業房地產業的投資總額達23億美元，其中商業地產投資為3億美元，同比下降59%，住宅投資則有20億美元。
碧桂園森林城市鳳凰酒店，免稅店吸引來訪遊客與撿便宜的柔佛本地人 來源：作者
2015年12月，“森林城市”在中國開盤，後向全球推廣。碧桂園高管曾公開透露，2016年該項目錄得銷售額180億人民幣。2017年3月，由於中國外匯管理收緊等原因，“森林城市”在國內的銷售宣傳轉向低調。
財新記者從知情人士處瞭解到，2017年該項目銷售額為80億人民幣，約為該年碧桂園集團連同合營、聯營企業合同銷售額的1.4%。
2018年6月，“森林城市”銷售代表對世界說稱，該項目已售出2萬多個單位，業主一半以上為中國人，最受歡迎的是數百萬人民幣的房型，買家最多可以申請80%的貸款，為期15年，利率約為5%。
當前，以碧桂園、保利發展為代表的大型房企，已放緩在國內的拿地節奏 。財新記者根據中國指數研究院研報統計，碧桂園在2018年7月的拿地金額為195億人民幣，但到了8月，其單月拿地金額不及7月的三成；9月的拿地力度則與8月大體持平。
碧桂園中期報告顯示，2018年上半年，該集團連同其合營公司和聯營公司共實現合同銷售金額約4124.9億人民幣。收入約1318.9億人民幣，淨利潤約人民幣163.2億人民幣。
世界說謝奕琳、鄧潔、財新記者王婧、實習記者夏慧中對此文亦有貢獻
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餘佩樺
發自 馬來西亞 柔佛州
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