JBN 记者 李梦丽/文、图
南昌租房市场正变得越来越热闹了，尤其是长租房市场。
一年前，江西中核创新科技投资有限公司(以下简称“中核创新”）率先在南昌推出“蜘蛛”共享住房智能管理平台。随后，世联行旗下长租公寓品牌红璞公寓落地南昌，计划近期对外开业。同时期进入市场的还有龙湖地产集团旗下长租公寓品牌龙湖冠寓。今年4月，江西省青藤租赁有限公司推出的青藤公寓正式签约落户朝阳南板块的力高澜湖御景，号称是“江西首家长租公寓”；再加上中骏尚城FUNLIVE方隅的长租公寓……一个个长租房项目在南昌多个板块落子开花。
长租房江湖
2015年，张楠（化名）从深圳回到家乡南昌，以为结束了深漂一族找房、租房的痛苦，然而南昌的租房经历也并不轻松。“房租虽然不算高，但是工资也不高啊。房租和房子的条件不成正比。”张楠吐吐舌头告诉记者，经过半个月的找房，她最后选择在新建县欧尚国际公馆租了一个单间，“精装修、家电齐全、拎包入住、干净，最重要的是租期稳定。”
据不完全统计，在南昌，像张楠一样的租房客人数高达百万，尽管老社区的价格低，但是环境一般，黑中介、黑房东强行扣押金、乱涨房租等问题不断，因而精装公寓房正成为越来越多租房客的新选择。特别是去年以来，流动人口增加，国家政策红利不断释放，加之服务理念创新，长租房市场一路看涨，南昌也开始进入长租房时代。
长租公寓，又名白领公寓，单身合租公寓，是2008年以来房地产三级市场一个新兴的品种，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的上班人群，租赁时间一般为一年的公寓产品。
去年，江西省鸿基房产租赁有限公司（以下简称“鸿基房产”）在凤凰洲租下约1万平方米的房屋，计划用于拓展公寓长租、宾馆业务。江西商报记者了解到，鸿基房产对整栋楼进行规划、改造，大概规划了150套房间，其中100套用于宾馆业务，50套用于长租公寓。“南昌的长租房市场还处在初级阶段，必须要让公寓和宾馆共同介入到市场中进行运转，才能保证长期稳定的收入。”鸿基房产总经理蔡春会分析认为。
其实，鸿基地产早在10年前就开始调研南昌长租房市场，但是由于投资大、回报周期长，该项目一直搁浅，“相比于北上广深等一线城市，南昌市的人口净流入量不高，住房租赁需求不是很旺盛，租赁市场在整个房地产市场中占比较小。不同于房价地快速上涨，目前南昌租金水平不高，甚至处于‘倒挂’状态，10年来，房价翻了好几番，租金才涨20%-30%，租金基数又低。”采访中，蔡春会给记者算了一笔账，假设租赁一套100平方米的毛坯房，租金为2000元/月，将其改造为4间房，装修成本约为5万元，再以1000元/间/月的价格租给别人，每月可以赚2000元，“要想赚回装修投入需要2年多的时间，还不包括运营成本，以及房屋空置率。”在他看来，长租房的盈利模式主要为租金差，“南昌的租金差不大。”
即便如此，还是有不少租赁企业嗅到了长租公寓的商机，纷纷进入南昌市场。
今年初以来，深耕南昌多年的万科地产与首进南昌的龙湖地产，宣布进军南昌长租公寓市场，分别推出万科泊寓、龙湖冠寓。除此以外，涌入南昌长租公寓江湖的还有红璞公寓、青藤公寓、中骏尚城FUNLIVE方隅，自带找房优势的中介链家、我爱我家等也正筹划涉入南昌长租公寓市场。据不完全统计，目前南昌长租公寓数量近4000间。
“从整体上看，南昌租赁市场的供求总量相对适应，没有出现某些一线城市租房需求旺盛、租金整体大幅上涨的情况，供求矛盾更多地体现在特殊地段。从市场的供给主体来看基本上是业主出租，长租企业基本没有或刚刚起步，尚未形成有效供给。”江西财经大学教授王雪峰分析认为。
“国家队”应声进场
去年7月，住房和城乡建设部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。
政策导向下，南昌长租房市场氛围逐渐显现。去年11月，江西省政府出台18条措施全力推进住房租赁市场发展，最引人注目的就是“租售同权”，即承租人享受就业、教育、医疗卫生、计划生育、文化体育同等的公共服务权利。而在同年9月，由“国家队”提供的租赁住房，也在南昌首秀。
作为江西省内首个国资背景的住房租赁企业，中核创新在去年就推出了住房长租平台——“蜘蛛”，这是采用互联网技术和智能家居技术，基于我国住房特点提出的创新商业模式。目前，该平台推出的房源数量近2000间，主要分布在红谷滩和高新区，租金在800元到2800元不等。“‘蜘蛛’的上线，是省内国资背景公司进入住房租赁市场的代表，同时也是响应国家‘租购并举’发展理念的举措。”江西省住房和城乡建设厅（以下简称“省住建厅”）有关处室负责人认为，目前江西住房租赁市场还处于发展初期，需求不够旺盛，“但是，作为房地产市场的补充，长租房市场潜力较大，未来该市场回报率可能有所上升。”
值得一提的是，去年8月，抚州市成立了江西第一家由政府主导的住房租赁企业——抚州市广厦房屋租赁有限公司。公司主要经营政府主导的房源租赁业务，接受社会房源租赁业务，积极探索“租赁+旅游”“租赁+养老”“租赁+人才公寓”住房租赁模式。同时，着力规范房屋租赁行业管理，积极开展房屋租赁服务，受理房屋租赁政策咨询等。
如果说国有企业进场还是“静水深流”的话， 那么一些银行资金进场则为行业发展注入了“强心剂”。去年11月9日，省住建厅与中国建设银行江西分行签订住房租赁金融战略合作协议，该行将综合运用“互联网+房管+金融”的现代服务理念，授信300亿元支持江西住房租赁市场发展，为构建租购并举的住房体系，提供全方位的金融支持。
长租房如何租长
长租房未来潜力巨大，一片蓝海，国家“租购并举”“租购同权”房地产长效机制的确立下，更让长租公寓站上了“风口”。诚如原华远地产董事长任志强说，长租公寓是在2008年之后开始真正发展，其巨大需求可能会让长租房市场迎来八年或十年的高增长过程。如今，这个市场已然爆发。
持续关注近年来南昌房屋租赁市场可以发现，南昌房屋租赁交易中，由于房源大多被中介机构掌握，在信息不畅的情况下，普通房客和中介难以对等博弈。“我们就是想让租房更容易，也为了扩大集团版图，更好地实现多元化发展。”作为江西首个集中式长租公寓品牌——红璞公寓，其负责人郑兴武分析认为，在现有条件下，长租房只有规模化发展，才能挤出一定的利润空间。
红璞公寓项目是对原宾馆物业进行装修改造，房源规模70间，平均面积35㎡，计划本月底开业，“南昌的长租房市场是一个全新的公寓市场，空间很大。”在郑兴武看来，今年以来，随着江西各设区市纷纷推出人才引进政策，南昌、九江、赣州等城市都吸引了大批人才和外来务工人员，租房市场供需发生新变化，最直观的改变就是价格的上涨。中国房价行情统计数据显示，8月南昌最新租金为23.83元/月/㎡，环比上涨0.17%。其实自开年以来，南昌租房租金就一直在涨，尤其是红谷滩一带，涨幅最为明显。
不过，郑兴武也表示，南昌本地购房需求显著大于租赁需求，租金提升空间相对较小，租赁房源的成本回收期普遍较长，最少5年。若租赁房源空置率较高，周期还会继续延长。
一方面，开发商、中介以及第三方企业争相入局；一方面，大家哭着喊着说“赚不到钱”。那么，尚处于初期阶段的南昌长租房市场，究竟如何租长呢？
资料显示，德国将房屋的租金管制上升到法律高度，由各州政府制定住房租赁市场的“价格参照表”，对租约的稳定性也进行了严苛的管制。与此同时，德国政府将国民的居住需求纳入到福利系统，大量发放租房补助。
郑兴武告诉记者，南昌有大量沉淀物业，不少物业仍没有找到合适的方式变现或盘活，可以与企业合作，市场化运作进行盘活，“这也是我们目前正在做的事，把闲置资产利用起来。”不过，租客群体的体量、消费能力以及稳定性仍是确保长租房租长的重要保障，“相比于北上广深等大城市，目前南昌的产业动能较弱，白领人群总量和比例都偏少。”
而监管方面，不久前，南昌房地产信息网对外公示了截至今年7月底，18家住房租赁企业的备案信息，包括鸿基房产、红璞公寓、青藤租赁、中核创新等。业内人士认为，对住房租赁企业的备案信息进行公示，反映了管理部门加强对租赁企业的审核，严格规范市场准入制度，及时将影响市场秩序的黑中介拉入黑名单。于承租人而言，能掌握更多权威的信息，避免上当受骗；从租赁市场来说，有利于租赁环境更加透明化，打造更加规范、良性的住房租赁市场。
南昌租赁市场新时代俨然来临。但是在业内人士看来，南昌长租房市场仍然有一段长路要走。“南昌住房租赁行业如能恪守与当地经济、社会发展相适应的原则，尊重市场，适度引导，保持市场竞争，防止过度垄断，就能有较好的发展。”王雪峰认为。
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