宅基地“三權分置”改革的必要性、迫切性及重要意義
探索推動宅基地“三權分置”改革，如果步子能夠邁得足夠大，可以成功激活數百萬億的農村宅基地市場，不但可以破除城鄉二元結構、讓城鄉走向融合，而且可以讓鄉村獲得城市的社會資本，止住衰敗、走向振興，因而具有非常大的必要性和迫切性。
就必要性而言，首先，農村宅基地數量龐大，但閒置、低效率使用數量巨大。國土資源部數據顯示，我國城鎮建設用地面積為91612平方公里，而農村建設用地面積為191158平方公里，農村建設用地面積是城鎮的2倍以上。農村集體建設用地主要包括三部分，即鄉村企業用地、公益性建設用地及宅基地，在農村的19萬多平方公里的建設用地中，農村宅基地面積為13萬平方公里，約佔70%。由於2.8億農民進城打工，加上近億人近年來變成城鎮居民，大量的宅基地處於閒置與低效率利用狀態，有些人估計佔三分之一，也就是6000多萬畝，而閒置不用狀態約有一半，也就是3000多萬畝。
其次，農村財產權收益無法提升，城鄉居民財富差距愈拉愈大。農民擁有2億多畝的宅基地，基本上沒有獲得多少財產性收入。近年來雖然多次提升農民財產性收益，但一直沒有突破1%，主要原因還是農民最重要的資產——宅基地一直沒有改革，成為一塊沉睡的資產。而城鎮居民，尤其是大城市居民，在一線城市擁有一套房子可能就變成了千萬富翁，在二三線城市也會因為擁有房屋而變成百萬富翁。農民擁有如此龐大的宅基地，但其實際財產價值屈指可數。主要原因是我國規定宅基地只能在本村集體成員內部交易，事實上是無法交易，致使其真正的價值並沒有顯現出來。農村居民與城鎮居民的財產數量差距愈拉愈大。
再次，農民工無法賣宅進城買房，無法完全融入城市、變成市民，拖延了城市化進程。目前大量農民工中真正能夠在城市購買房屋的比例很小，一個重要原因是他們無法賣掉宅基地作為首付進行置換。正如國務院發展研究中心原副主任劉世錦所講的：“如果農民的房子可以賣的話，收益就不僅僅是辦旅遊那點收入，當地的地價就起來了，農民的集體用地、宅基地價格可能就不止翻一番兩番了。農民土地值錢了以後，有些人可以把這個房子賣掉，手頭就有錢了，就可以進城買房了，促進城裡房地產去庫存。這是理論和政策上非常實際的問題。”
就迫切性而言，首先，不讓交易導致城鄉資源阻斷，城鄉融合無法實現；通過宅基地使用權的流轉，可以促進要素市場化的形成。十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》提出，“市場決定資源配置是市場經濟的一般規律，健全社會主義市場經濟體制必須遵循這條規律”。而目前我國農村極其稀缺的土地資源，尤其是農村建設用地一直未被市場合理配置，建設用地指標與地方實際需求嚴重脫節，導致資源利用效率非常低下。擁有大量宅基地的農民也無法享受城鎮化與工業化的紅利。如果能夠通過宅基地“三權分置”改革，促進農村土地要素的市場化，就可以打破城鄉土地要素的分隔，使城鄉要素資源同權同利。
其次，不讓交易導致村莊逐步衰敗、難以活化；如果允許交易，則可止住鄉村衰敗、活化村莊。由於宅基地無法流轉，只能以徵地的形式單向向城市流出，村莊間無法進行交易，更無法吸引城市資源下鄉配置鄉村資源，導致鄉村不斷衰敗。而通過宅基地“三權分置”改革，把使用權放活，就可以吸引城市資源來建設鄉村，從而打破鄉村原來的封閉，打破封閉的城鄉二元結構，讓鄉村發展引進外來活水。
再次，如果宅基地市場建立起來，我國的GDP會迅猛增加。近年來一些發達地區的農村宅基地其實一直在地下進行交易著，但由於政策限制，這些閒置的宅基地沒有合法的交易渠道，價格遠遠低於其價值。僅從目前全國各地的建設用地增減掛鉤試驗來看，每畝價值近10萬元，一旦交易市場透明，其價格應該立即翻倍，也就是每畝20萬元。我國農地有3億畝，照此計算就是60萬億。有些人認為應該是每畝50萬元，那全國因此會增加150萬億的市場價值。如果將這些價值計入GDP，相信我國的GDP將因此而大增。
本文中國人民大學農業與農村發展學院教授鄭風田發表《人民論壇》2018年4月的文章《讓宅基地“三權分置”改革成為鄉村振興新抓手 》第一部分
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