最近，西宁楼市对于房价的谈论十分喧嚣，一时人心惶惶。这两年西宁房价确实上涨了，但也没那么离谱。
西宁房价上涨的原因可以说到很多，比如全国整体的房地产形势、金融政策的调整、棚改货币化安置、市场供需、大房企进驻带动居住品质提升、地价的上涨、学区房的学籍制度调整……
今天Mr.Liu要说的恰恰不是这些事，而是西宁房价上涨里的“假涨”。房价即使纹丝未动，这些因素也会让房价数据显得涨了很多。
第一、精装房的盛行。随着恒大、碧桂园进驻西宁，西宁的精装房市场继续扩大，特别是碧桂园，在西宁的3个楼盘均为精装。。
以碧桂园为例，2016年进入西宁，在门源路附近房价超过8000元/㎡，但细想之下并不算高，为啥？2015年民惠城房价就已经达到了7000元/㎡附近，而碧桂园是精装房。换言之，碧桂园的高房价只是把装修费加到了房价里面，房价并未实质性增加。
一言以蔽之，精装房价格=真实房价+装修费。
虽然房价并未实质上涨，但精装房对房价的影响很大。再说西宁碧桂园，一个40多万㎡的楼盘两年就售罄了，差不多一年一两千套，而西宁全年销量也就2万来套，碧桂园占了将近十分之一，再加上恒大等楼盘，精装房对价格的影响不容忽视，更何况现在碧桂园有3个楼盘了，明年万科的精装房也要来了。
第二、LOFT等创新产品的出现。去年以来，西宁LOFT产品开始盛行，也就是层高5米多，所谓买一层送一层的房子。如果周边房价5000+，这些房子就可以卖到8000+，这一点在城南新区尤为明显。
LOFT产品的层高增加了，实质上提供了两层的实用面积，很多年轻人特别喜欢这类房子，这类产品本质就是“偷面积”。
卖一层的面积，却是两层的空间，并不能说是房价就上涨了，本质是把两个饼拍到一块当一个饼卖。
第三、团购费被还原到了房价里面。前两年很多购房者都有这样的经历，买房的时候被中介要求交一笔所谓“团购费”，大概在几万元左右，这笔钱不会计算到房价里面，但却是实实在在的购房支出。
而今，随着大房企的进驻和政府监管的加强，虽然团购费还在一定范围存在，但确实少多了。这一部分钱被还原到了房价里，也是羊毛出在羊身上。
还有一些其他的因素，但这三个是最大的“假涨”因素，即使房价纹丝未动，这几个因素也会导致房价数据看似涨了很多。
房价里面也有“真涨”成分，这个前面说的多了，今天就不赘述了。
房价里面还有“假跌”因素，其中尤以海湖新区为巨，以后有机会再说一说。我遇到的大部分买到房的人都喜欢把价格往高里说，对于房价大家深刻分析，不能人云亦云，透过现象看本质，否则一定会在买房时吃亏。
而今的西宁房价已经丧失了“大涨”的基础，这一点需要完全明确。购房者的关注度应该集中于购房成本的提高，不大涨不代表你的购房成本就降低了。
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