“姐，要買商鋪嗎？龍華CBD地鐵口無縫接駁，買到就是賺到，運營商返租1000-2000元/平/月。”最近，一天至少能接到五通電話，全是推銷龍華各個區域的商鋪。可實際上，如今龍華商鋪能做到月租1000-2000元/平/月的商圈，還沒出現。
返租實際上是投資公司慣用的商業模式。這個被中介包裝為“下一個海岸城”的上塘地鐵口綜合體，由投資公司從開發商手裡集中打包再出售，經過全深圳中介密集推銷後，貨量已經所剩無幾。內街商鋪價格在17-21萬/平，外街價格28-32萬/平。這價格目前來看是龍華最高價，接近南山雲街商鋪價格。
“住宅、公寓都限售，實業不景氣，好多老闆都是拿著資金怕貶值。投資渠道受限的情況下，還是有不少人會買單的。我們最近賣的一千萬左右中型鋪，很多都是一次性付款。”龍華在售商鋪銷售負責人老張表示。
龍華住宅衝頂後，商鋪市場迎來了新的“春天”。其中AT Mall、龍光·玖鑽、特發和平里、中海錦城街鋪等在售，均利用高佣金，啟動中介聯動帶客。“現在各大公司都在壓上塘和龍勝地鐵口這兩個項目，佣金高價格可談彈性強，總價可打6-7折。”龍華中介趙玉稱。
其中動靜最大的要數位於龍華上塘地鐵口的AT Mall，全城聯動，返租、租金抵月供，條件十分誘人。不同於普通底商，AT Mall是中海地產開發的Shoppingmall+街區的綜合體，屬於購物中心放售的商鋪產品。
據現場營銷中心銷售介紹，整個AT Mall由開發商自持運營80%，剩下則被深圳市泰德邦投資有限公司打包收購，目前市場上在售的商鋪便是投資公司收購部分。知情人士告訴樂居，投資公司當初以低價批量收購，目前在售均價翻了幾倍。
從中介提供的宣傳資料來看，在售商鋪為現鋪，單套面積30-90平，售價在15-20萬/平。投資回報率將達到4-5釐，每年還可以享受遞增的租金抵月供。以60平商鋪來算，售價1184萬，首付600萬。而中介給出的方案顯示，第7年起就可以實現在租金抵月供的基礎上逐年盈利。
樂居走訪發現，AT Mall已被中介“佔領”，現場看鋪的客戶絡繹不絕。整體還在裝修中，部分引入商家已經開業。現場一位中介告訴樂居，深圳像AT Mall這種24小時開發商統一返租運營的購物中心外售很少，並且是現鋪，很多投資客都看中這一點。
但實際上周邊商鋪租金只有返租的一半不到。“龍華這邊商業的租金已經慢慢起來了，AT Mall這種集中運營的也許可以到600-800元/平/月，潤達園庭街鋪可以租到400-1000塊錢不等，九方算是龍華商圈中租金最高的，聽說九方喜茶租金租1000元/平，裡面小平米櫃檯有到2000元/平的。”
而實際上，由於商業分佈密度較高，緊鄰AT Mall步行只有百米的中海錦城臨街鋪，空鋪不少，租金在280-340元/平/月。樂居致電其中一位商鋪轉讓業主，該業主表示出租的85平租金在280元/平/月，免租期一個月，另一間位置稍好一點的街鋪租金在340元/平/月。
僅僅幾百米之隔，AT Mall能超出預期達到理想的租金回報嗎？知情人士夏先生認為，AT Mall從片區來看價格有點虛高，實際貸款可能貸不到預想的數額，且參考周邊街鋪租金，後期返租也可能達不到預期。“返租租約一般是五年，五年後業主可能要承受較大的租金回落。”
和去年住宅底商空置、商鋪市場蕭條有所不同的是，今年尤其是下半年以來，商鋪產品推盤明顯增多，其中投資公司收購轉讓的產品也出現在市場上，而投資者購買商鋪的意願也比以往更為明顯。
業內人士陳先生表示，一般投資公司把商鋪的包裝展示和招商做得很華麗，住宅、公寓限制了，實業不景氣，好多老闆是拿著資金怕貶值，投資渠道受限的情況下，還是有一部分人買單的。
資深商鋪銷售老張表示，“說來說去就是錢沒地方去。股市、理財、外匯沒有一個靠譜的。萬科雲街，一間美宜佳便利店，他們說租金可以達2000，想想覺得可笑。
便利店利潤率才10%左右，要賣什麼東西才能負擔這個租金？”對於目前投資商鋪的風險，老張告訴樂居，判斷風險主要就看銀行給不給貸款。“好多銀行是不做商鋪貸款的，特別是二樓和內街的商鋪。”
除了AT Mall，還有和平里、玖龍薈、萬科雲街、龍光玖鑽等存在散賣的商鋪。據悉，和平里同樣是投資公司打包買入後再散售，推出產品150套，目前仍有139套剩餘。
樂居在走訪中發現，位於白石龍地鐵口的玖龍薈也有不少商鋪在售，同時商場也在進行招商。玖龍薈開發商自持部分只有5000平左右，和AT Mall不同的是，玖龍薈並非所有商鋪都由開發商統一運營。
經詢問得知，2樓較偏位置一間商鋪租金在340元/平/月左右，周邊大概普遍在380-400元/平/月。租金一鋪一價，流量店即網紅店租金低。而不少大品牌則是按營業額分成，一般小業主對租金期望比較高，大餐飲承受租金一般不高。”知情人士透露，多數業主購買商鋪用來出租，也有少部分業主自己運營。
業內人士夏先生告訴樂居，買過商鋪的人，對商鋪接受度會比較高。從運營角度來考慮，街鋪不受整體商場運作影響，風險要小一些，在購買商鋪時也儘量選擇開發商整體運營的商業。
夏先生同時透露，對於很多投資者來說，購買一手商鋪沒有轉讓費，轉出去還能收轉讓費，即便自己運營虧本，轉讓出去可能還能賺二三十萬。“目前在龍華買街鋪的門檻大概是五六百萬，但是龍華商業體量超過福田，商鋪沒有八到十年價值很難兌現。不過從20年來看，基本都可以回本，屬於保值增值的產品。”
儘管商鋪投資在最近熱度有所升溫，但對於多數人來說仍需要謹慎思考。知名工商鋪高級客戶經理張先生認為，購買商鋪需要提前做大量功課：
一、以片區住宅價為參考撿筍盤；
二、以金角銀邊（端頭位）位置、餐飲/輕餐功能為首選；
三、以地鐵口和高鐵站接駁運營和商業綜合體為參考，重視運營能力；
四、投資在能力範圍內，勿衝動加槓桿；
五、勿盲目相信高回報物業，正常3%-4%，5%以上要慎重，即要考慮自己經營和租戶實際承租能力；
六、找專業經紀人，多聽建議，多調查片區，以人口為基數，先社區後商業綜合體；
對於深圳樓市來說，商鋪似乎屬於高級玩家，會空置還是會成為網紅，成為網紅之後會不會過氣，都是時刻要擔心的問題。在大量資金無處安放被迫進入商鋪市場的洪流中，開發商、投資公司、投資客，誰是最大贏家還難以下定論。但願這陣風吹過後，散售的商鋪不會是一地雞毛。
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