最近的二手房中介經紀人又開始四處打電話推銷房子了，原因就是從三季度開始，北京的二手房交易未能延續反彈勢頭，在季節性階段化走高之後出現了下調。 面對政策監管加嚴，以及公積金收緊新政出臺，部分剛性客戶需求受到抑制，市場活躍度降低。業主對價格預期有所下滑，購房人議價空間上升。
二手住宅交易的量價都將大概率繼續小幅下降
那麼，今年最後一個季度，二手房市場將如何走？業內分析師預計，二手住宅交易的量價都將大概率繼續小幅下降。
二手房有價無市
從事金融行業的楊先生最近很焦慮。由於孩子的出生，楊先生躋身“改善一族”。此前他看中了海淀區一套800萬元的小三居學區房，仔細一算，他現有的房子值450萬元，賣掉之後，再加上100萬元現金，可以支付800萬元房款的首付。所以他就付了50萬訂金，簽下了這套學區房，並要了半年週期，掛牌了自己的房產。
誰知，一晃兩個月過去了，自己的房子仍然沒有賣掉，不得已，他將房價直降50萬元，但是依然賣不出去。
“其實我這房子也不錯，在北五環，離地鐵近，又是電梯房，樓層也好，前後都是花園，但就是賣不掉。”他表示，前前後後來看房的人中，誠心想買房的人也有，只是這些人也面臨需要賣掉自己房子置換，而自己的房子同樣難賣掉的問題。
從事房產中介的經紀人介紹：“最近兩個月北京的二手房很難做，我所在的門店一個月下來也就成交兩三套房子，內部的培訓天天告訴我們不要在門店坐等購房人，要把房源掛上網絡平臺提高曝光，為此上個月我花在找房平臺上的端口費就4000多，但並沒有什麼效果。”
昌平區回龍觀的國風美唐因為鄰近中關村，一直是二手房交易的熱點小區。業主黃先生告訴北京青年報記者，他掛牌了一套82平方米的兩居室，目前報價5.8萬元/平方米，相比兩年前的6.5萬元/平方米的成交價，下調了近萬元。即便如此，中介經紀人還一直致電跟他協商降價，並表示5.5萬元/平方米會好出手。
“我們這邊的二手房大多是1985年至1995年的，其實前期已經跌過一輪，本來已基本穩住了，但近期房價又開始下跌了。”海淀區增光路一家鏈家門店的負責人介紹，“近期成交的情況與以前還有一個非常大的區別就是現在全款買二手房的人越來越多，買家還會進一步提出降價的要求。”
成交量下滑 價格下調
成交量的下滑，在各家中介機構的數據統計上最為明顯。麥田房產提供的第三季度二手房成交報告顯示：2018年三季度，無論從網籤量還是實際成交量來看，北京二手住宅交易量均有所下降。三季度北京二手住宅網籤量為45145套，較上個季度環比下降5%，從麥田實際交易量來看，三季度成交套數環比下降了32%。
伴隨著成交下調的自然是價格的調整。數據顯示，三季度北京二手住宅價格環比有所下降，各月份之間處於平穩波動走勢，目前價格水平與今年4月份基本相當。另外，本月掛牌價格出現小幅下滑，可見，市場整體價格預期仍在下調。
根據北京麥田成交房源價格監測數據，9月份買方整體議價幅度（客戶議價=成交價/最後一次報價-1）為-5.6%，議價空間明顯提升，創下近半年來新高，和今年3月份基本相當。
另外，在雙方議價中降價房源比例達到95%，和上月相比降價房源佔比增加3個百分點。其中，降價幅度在5%以內的成交房源佔比為53%，較上個月下降1個百分點；降價幅度在5%-10%的成交房源佔比為32%，和上個月相當；與此同時，降價幅度在10%以上的成交房源佔比為10%，較上個月提升4個百分點。從降價幅度佔比走勢可以看出，高議價空間成交房源佔比明顯增加。可見，業主對價格預期有所降溫。
麥田房產首席市場分析師張葉松認為，成交量環比下滑的根本原因在於低槓桿下對需求的抑制不減，市場沒有持續上漲的動力。另外，9月13日北京出臺的公積金收緊新政，直接對剛需形成實際性制約影響，這一點在實際數據上也有所反映：9月份成交客戶付款方式中公積金貸款佔比大幅下滑，從過往的22%下降到13%，佔比的下降就在於受公積金新政影響，該付款類型成交客戶降幅遠高於其他客戶。
三因素導致二手房難改下行趨勢
量價下跌後，二手房的新增供應開始增加。麥田房產數據顯示，三季度二手房市場的新增房源量環比小幅上漲2%，但新增客源量及新增帶看量數據均出現下滑，環比上個季度分別下降了22%、19%。可見，客戶量的減少是導致成交下降的重要原因。
對於今年最後一個季度二手房的走勢，張葉松告訴北青報記者，綜合宏觀政策環境、新房市場，以及土地市場基本面變化，預計四季度北京二手住宅市場交易量、價格將大概率小幅下降。具體原因有三點：
第一，政策環境未變。北京樓市政策調控基調沒有發生變化，並且繼續收緊的政策仍在繼續出臺。三季度以來北京多部門採取聯合執法對房地產經紀機構進行嚴監管，並在9月13日發佈公積金調控新政，無論從政策信號還是實質效果上都將對市場產生一定的走低影響。此外，央行雖在年內實施四次降準政策增加市場流動性，實質上為支持實體經濟發展，對樓市影響微乎其微。
第二，實際需求仍受抑制。2017年3·17調控以來，二手住宅市場需求受到較大程度遏制，交易量直到今年3-5月份“小陽春”才有一定的釋放，之後6-8月份市場持續有小幅下滑，說明低槓桿下對樓市需求的抑制未改變，市場上有效的需求量整體有限，市場沒有持續上漲的動力。
第三，新房市場對二手房需求繼續分流。從當前新房供應量和供應方式來看，新房供應量較以往明顯增加，且大量“限競房”和共有產權住房項目陸續入市，這部分增量供應勢必對二手房需求繼續產生一定的分流影響。
正是由於這多方面的影響，買方群體更為理性了，由此也就出現了5月份之後的幾個月交易量連續小幅下滑，業主小幅調低價格的市場局面。張葉松表示，從目前走勢來看，買賣雙方表現都非常理性，市場處於穩定正常波動的週期。
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