購買力足不足，數據說了算
今年10月的溫度相比往年，明顯更涼意嗖嗖。樓市愈發顯露出
衰頹跡象，樓盤中籤率越來越高、陣陣涼意之下，各方大軍翻來覆去的心該如何收拾？改善盤的購買力，也隨著一波波的開盤潮後，“電量”不足了。“豪宅不豪，剛需不剛，洋房不洋”，一個令人焦灼的時期已經到來，最讓開發商頭痛去化的房子似乎出現了……
推盤量最集中的改善區域，銷售成績曝光！
眼下，南京樓市的行情還真有點兒微妙了。
4萬-4.4萬/平房價的鼓樓濱江，地緣客購買力略有減少，但瘦死的駱駝比馬大，不咋愁。
鼓樓濱江桃園世紀10月12日搖號，509組報名，中籤率29.3%，即將加推D5、C6、C9號樓共149套，均價44166元/㎡，戶型面積為150、154、157、197平，預計2019年12月31日精裝交付，驗資300萬，首付5成。
8月26日，桃園世紀首開516套房(不含人才房)，2394組報名，中籤率21.5%，精裝均價43800元/㎡，驗資200萬、首付最低5成，當天開盤，小戶型基本賣完，僅剩12套大戶型和頂層房源。
兩次開盤相隔一個半月左右時間，中籤率增加了8個左右買分點，買到概率增加明顯。不過兩次產品有差別，一次為小高層一次主要為洋房，因而購買門檻有所提升，所以報名人數減少也正常。
再加上近期該板塊已有多次開盤，當代萬國府、中冶盛世濱江、深業濱江半島、世茂外灘新城……一次一次的“搜刮”之後，區域內的改善客供血不足，購買力略顯頹勢。
狐妹收到最新消息，深業濱江半島10月將加推最後264套江景房，主要面積段132㎡、141㎡、167㎡、172㎡，另有躍層段214-298㎡，已公開攬江府1號樓樣板間和示範區。
除了鼓樓濱江，3.5萬/平精裝房價的南站，也從與江北核心區、鼓北等板塊中的競爭中殺出了血路。
南站純新盤都薈天地10月12日首開387套房，3560組買房人報名，中籤率10.9%，戶型面積90、110、120、140㎡，精裝交付，最低首付3成，目前首開房源已售罄。
在踩盤中，我們也聽說前期客戶已經在江北核心區的幾次開盤中提前買了房，可以想見各個板塊之間的競爭還是非常激烈的。
綠城深藍剛剛加推完6、9號樓，又傳來11月加推計劃的消息，項目還剩3#、5#、10#，精裝交付，均價3.5萬/平。
江心洲純新盤勝科星洲府今天上午一次性開盤推出3-13號樓11棟住宅，共332套房源（其中4套人才房），銷許均價3.8萬元/平，精裝交付，需驗資280萬，首付8成，共計2238組報名（剔除23組不可搖號），中籤率14.7%。
這個登記數據還是比我們預想的要少一點的，準現房+江心洲低密度，勝科星洲府從亮相開始還是有許多土豪盯梢的，不過8成首付的門檻，多少還是阻擋了一部分購買力。截止下午15點20分左右，800號以內陸續進場選房，大約500人棄號，最後售罄。
有選擇的區域棄號正常，而很多區域房源少，買房人不買這，似乎沒更好的選擇了。
比如鼓北的葛洲壩招商紫郡蘭園，此前加推12、13、15、18號樓共計256套精裝房源，建築面積約110、126、140、174㎡，銷許均價36900元/㎡，報名需驗資120萬，開盤售罄。
城中豪宅中航金城1號今天正在登記，驗資430萬，首付8成，即將加推最後1棟A3-1號樓，共40套小高層，均價42814元/平，戶型面積140㎡、188㎡、257㎡。其中主力戶型為140㎡（2-9層），188㎡為複式（10層），257㎡戶型則在1層。
項目上一次開盤是在 2016年9月14日，當時中航金城1號開盤推出299套新房，面積90—270㎡，毛坯銷許均價42200元/㎡，當日全部售罄，而且當時還有折扣。
別看門檻不低，盯著的人多呢……
供貨量最充足的疊墅房源，進入艱難時刻……
經常聽人說，南京有錢人實在是太多了，你看河西開盤，那土豪出動的盛況，你說南京人沒錢嗎？
其實，說南京人有錢還是少了一個前提條件，沒有倒掛，隨便就拿400-500萬甚至1000萬去買疊墅的人，看看他們買的多不多……
如果說鼓樓濱江、南站、江心洲這些改善板塊尚且能靠著地緣客、認可區域的改善客來投注的話，那麼，今年市場上出現的各種疊墅，去化壓力真的很大了。
就不論即將上市的顯性庫存，僅江寧、江北兩個板塊有8家樓盤有疊墅房源，單價紛紛站到了3萬大關，總價400萬起步，甚至達到千萬級別。前兩年這種房源比較少，這兩年前赴後繼都在搞，開發商為了盈利拋棄了自己賣房的速度了。
江寧方山的五礦瀾悅方山新領11、12、13、18、19號樓85套疊墅銷許，其中下疊223㎡，中疊142㎡，上疊125㎡，毛坯交付，均價3萬元/㎡，今天正在登記。
五礦瀾悅方山8月首開104套毛坯疊墅，銷許均價2.95萬/㎡，269組報名，中籤率38.7%，當天開盤去化7成，目前剩餘少量房源。
淳化的貝克灣，毛坯疊墅均價26800元/㎡，開盤當天成交10萬+大禮包的優惠，首開主力戶型為上疊115㎡、平層125㎡、下疊190㎡。目前各面積段均有房源在售。
江浦的銀城頤居悅見山9月29日首開5-8、11-13號樓毛坯疊墅房源，銷許均價28758-29960元/㎡，建築面積上疊約170㎡、中疊約140㎡、下疊約220㎡，當天去化7成，收割的是400-500萬的城市中產，去化的還可以。
江浦的金隅紫京疊院首開推出62套毛坯疊墅，網房數據顯示，截止目前有36套沒賣出，戶型220-290㎡，銷許均價3萬/㎡，總價680萬-924萬，主力總價700-800萬，門檻較高。
江浦的保利雲禧在售3、4、10、11、14、15號樓毛坯疊墅 ，戶型122、132、140、240-270平米，銷許均價28880-29224元/平。
江浦的明發閱山悅府剩餘少量疊墅房源，銷許均價27945-31500元/平，面積約161/158、169/166、206、209平米，毛坯交付。
江浦的悅風華在售毛坯疊墅，面積121、132、260、300平，均價在30000元/平左右，總價400萬起步。
未來半年，江寧江北還有若干家疊墅要開，購買力能不能跟的上，開發商很捉急啊。
這座城市裡，不靠賣掉一套兩套房子，隨便就能拿出來400-500萬甚至1000萬預算去買疊墅的人，我想不會太多。就算有，這些人也不見得非買疊墅不可。如果是自住嘛，升值空間或許不是大家最關注的。
在房價預期看漲情況下，以前可買可不買的人都在搶房。
而預期一旦不看漲，需求減少，市場最直接的變化就是樓盤訪問量、銷售量降了，簡單說，就是買漲不買跌的心態效應開始逐漸顯現。
在地價催動房價上漲的這輪行情下，我們逐漸消滅了那些200萬甚至是300萬以下的房子，而把改善買房門檻提高到了400萬甚至500萬，甚至600萬的時候，購買力也慢慢衰頹了。
市場也該冷下來了。這是好事。
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