“土地开始流拍了，现在的地价都回到三年前了，那房价是不是也该回去了…….”

“炒房客躲在角落瑟瑟发抖，房子都要砸手里啦...”

“告诉你，现在可千万别傻乎乎的跑去买房，房价马上就要跌了…..”

最近这些唱空的段子一直弥漫在整个南京楼市。

年初以来，南京楼市利空消息不断，继限购、限贷、限价、限售新政后，租售同权、信贷收紧、大型上市企业抛售房产等消息让火爆的楼市行情有了阵阵寒意。

特别是下半年，楼市调控不断加码、各部门严整清查的组合拳冲击市场，监管层完全没有要打开“限价”封印的意思，整个市场显得秋风萧瑟。

恍惚间，还记得往昔忙着看盘、摇号，找关系，被置业顾问爱答不理的日子。但最近，南京买房人开始慢慢感觉又回到了“上帝”的位置，邀请看房、买房的电话不断…….

“金九银十”素来是地产商争夺的销售旺季。从9月开始，南京楼市仿佛开了挂一般，各家楼盘纷纷出货，一时创下新房上市量新纪录。

据统计，在过去的9月份，南京市场共有37家楼盘开盘，总计9729套房源。在20家公证摇号的楼盘当中，16家中签率低于50%。从开盘去化来看，这37家楼盘中，真正全部售罄的只有6家楼盘，大部分盘都卖不动了，最差的开盘10几天一套卖不出，新房的去化率明显下降。

9月份开盘的楼盘去化数据可以看出，目前南京的新房销售两极分化情况十分严重。位于核心区的楼盘，诸如扬子江金茂悦、绿地海悦等；一二手倒挂的楼盘，如武夷名仕园、星叶榆憬湾等；以及限价盘复地宴南都、绿城深蓝等；这些地段好、一二手倒挂严重以及限价的楼盘都全部卖完。

那么南京的市场到底怎么样呢，我们暂且分析下：

宏观经济情况

一、2008年至2017年南京GDP生产总值及人均GDP

从2008年至2017年南京GDP生产总值及人均GDP生产总值来看，GDP生产总值呈现逐年上升趋势，2017年南京国民生产总值11,715亿元，人均国内生产总值为141,103元。产业结构上，南京第二、三产业占有的比重较大，并呈现逐年上升态势，第三产业的比重越来越大。

二、2008年至2017年南京城镇居民人均可支配收入及消费支出情况

从2008年至2017年南京城镇居民人均可支配收入及消费可支配支出来看，呈现逐年上升趋势，年末居民储蓄余额呈现稳定增长态势，2017年南京城镇居民人均可支配收入为54,538元，人均消费性支出为31,385元。

房地产市场情况

一、2017年1季度至2018年3季度南京商品房成交数据

从2017年1季度至2018年3季度南京商品房数据来看，在供应面积及供应套数方面，相对比较平稳，波动不大；在成交面积及成交套数方面，整体浮动不大，在成交均价上维持在19000-23000左右/平米，价格呈现稳定上升趋势。

二、2017年1季度至2018年3季度南京商品住宅成交数据

从2017年1季度至2018年3季度南京商品住宅成交数据来看，在供应面积及供应套数方面，供给相对稳定，上下波动不大；在成交面积及成交套数方面，2018年一、二季度有所浮动，在成交总量上相对来讲保持平稳状态，成交均价维持在20000-25000元左右/平米，成交价格呈现浮动上升趋势。

三、2017年1季度至2018年3季度南京土地市场成交数据

从2017年1季度至2017年三季度南京土地市场数据来看，供应土地幅数及供应建筑面积方面，呈现浮动上升趋势，供给相对比较稳定；在成交幅数及成交建筑面积方面，呈现稳定浮动上升趋势，但2018年三季度成交幅数及成交面积方面呈现下滑趋势，甚至出现部分地块流拍现象。

四、2018年1月至2018年9月南京市场存量情况

从2018年1月至2018年9月南京市场库存量情况来讲，在整体库存量及库存套数方面呈现浮动上升趋势，去化周期维持在11-15个月左右。

五、2017年1季度至2018年3季度南京各区域房地产市场去化情况

六、2018年9月份南京商品房市场、商品房住宅市场及土地市场情况

土地市场:

整个9月份公告土地37幅，公告土地面积194.4万平方米，环比99%，同比16%。其中经营性（商、住、办、综合）用地16幅，面积89.1万平方米，非经营性用地（工业、配套、其他）用地22幅，面积123.8万平方米。本月土地成交9幅，成交占地面积46.1万平方米，环比-47.8%，同比-19.3%。其中经营性（商、住、办、综合）用地4幅，面积40.4万平方米，非经营性用地（工业、配套、其他）用地5幅，面积5.7万平方米。土地成交楼板价7,208.7元/平方米，环比-16.8%，同比-10.8%。

商品房市场:

9月份商品房供求比为1.9，其中供应面积140.5万平方米，环比7%，同比73%；成交面积73.8万平方米，环比0.4%，同比-35.3%。成交均价21,913.5元/平方米，环比-5.6%，同比-6.5%。

商品住宅市场:

9月份商品住宅新开盘31个。商品住宅供求比为2.16，其中供应面积113.2万平方米，环比17%，同比272%，成交面积52.3万平方米，环比-8.0%，同比-42.9%。成交均价23,518元/平方米，环比-3.0%，同比-5.5%。

2018年9月份南京商品房当月供应区域分布

在今年的9月份，南京市建邺、浦口及栖霞等区域供应面积及套数方面相对较高，而秦淮和玄武区域供应面积及套数方面相对较少。

2018年9月南京商品房当月成交区域分布

我们最近也确实看到一些现象：

整个土拍市场遇冷：报名房企明显减少、底价成交、地价下降，最高降7390元/㎡、地块终止出让；

二手房市场：房价降价急售、房源增多，成交量惨淡，中介裁员关门。

开发商方面：开始优惠促销，地王项目明显开始抢跑，房价贴着成本卖，强调现金流。

总体上来讲，南京新房市场目前已经趋于相对稳定的状态，随着越来越多的购房者开始回归理性，不少炒房客也开始审时度势转变投资策略，加上市场供给量稳步提升，买房人的可供选择的项也变的多了，心态自然而然就发生变化了。从之前的有房就抢转变为多个楼盘比较后再出手，明显感觉，楼市已经开始良性回归了，以前的只要有房，买房人就会哄抢的时代已成历史。

再多说几句，虽然市场悲观的情绪在发酵，但我们也正好利用这个阶段看清楚南京楼市里到底有多少水分、多少炒房客。之前，南京楼市一直不温不火，但是这波大涨到底涌来了多少炒房客，谁也说不清。如果这波调整，南京楼市没有发生大规模的抛售乃至房价踩踏事件，那么就能说明南京楼市还是比较健康的。只要不是过度杠杆炒房的，这时候反而不用太紧张了。大浪淘沙始见金，每一波洗牌之后，都是一波牛市的起点。

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