“土地開始流拍了，現在的地價都回到三年前了，那房價是不是也該回去了…….”

“炒房客躲在角落瑟瑟發抖，房子都要砸手裡啦...”

“告訴你，現在可千萬別傻乎乎的跑去買房，房價馬上就要跌了…..”

最近這些唱空的段子一直瀰漫在整個南京樓市。

年初以來，南京樓市利空消息不斷，繼限購、限貸、限價、限售新政後，租售同權、信貸收緊、大型上市企業拋售房產等消息讓火爆的樓市行情有了陣陣寒意。

特別是下半年，樓市調控不斷加碼、各部門嚴整清查的組合拳衝擊市場，監管層完全沒有要打開“限價”封印的意思，整個市場顯得秋風蕭瑟。

恍惚間，還記得往昔忙著看盤、搖號，找關係，被置業顧問愛答不理的日子。但最近，南京買房人開始慢慢感覺又回到了“上帝”的位置，邀請看房、買房的電話不斷…….

“金九銀十”素來是地產商爭奪的銷售旺季。從9月開始，南京樓市彷彿開了掛一般，各家樓盤紛紛出貨，一時創下新房上市量新紀錄。

據統計，在過去的9月份，南京市場共有37家樓盤開盤，總計9729套房源。在20家公證搖號的樓盤當中，16家中籤率低於50%。從開盤去化來看，這37家樓盤中，真正全部售罄的只有6家樓盤，大部分盤都賣不動了，最差的開盤10幾天一套賣不出，新房的去化率明顯下降。

9月份開盤的樓盤去化數據可以看出，目前南京的新房銷售兩極分化情況十分嚴重。位於核心區的樓盤，諸如揚子江金茂悅、綠地海悅等；一二手倒掛的樓盤，如武夷名仕園、星葉榆憬灣等；以及限價盤復地宴南都、綠城深藍等；這些地段好、一二手倒掛嚴重以及限價的樓盤都全部賣完。

那麼南京的市場到底怎麼樣呢，我們暫且分析下：

宏觀經濟情況

一、2008年至2017年南京GDP生產總值及人均GDP

從2008年至2017年南京GDP生產總值及人均GDP生產總值來看，GDP生產總值呈現逐年上升趨勢，2017年南京國民生產總值11,715億元，人均國內生產總值為141,103元。產業結構上，南京第二、三產業佔有的比重較大，並呈現逐年上升態勢，第三產業的比重越來越大。

二、2008年至2017年南京城鎮居民人均可支配收入及消費支出情況

從2008年至2017年南京城鎮居民人均可支配收入及消費可支配支出來看，呈現逐年上升趨勢，年末居民儲蓄餘額呈現穩定增長態勢，2017年南京城鎮居民人均可支配收入為54,538元，人均消費性支出為31,385元。

房地產市場情況

一、2017年1季度至2018年3季度南京商品房成交數據

從2017年1季度至2018年3季度南京商品房數據來看，在供應面積及供應套數方面，相對比較平穩，波動不大；在成交面積及成交套數方面，整體浮動不大，在成交均價上維持在19000-23000左右/平米，價格呈現穩定上升趨勢。

二、2017年1季度至2018年3季度南京商品住宅成交數據

從2017年1季度至2018年3季度南京商品住宅成交數據來看，在供應面積及供應套數方面，供給相對穩定，上下波動不大；在成交面積及成交套數方面，2018年一、二季度有所浮動，在成交總量上相對來講保持平穩狀態，成交均價維持在20000-25000元左右/平米，成交價格呈現浮動上升趨勢。

三、2017年1季度至2018年3季度南京土地市場成交數據

從2017年1季度至2017年三季度南京土地市場數據來看，供應土地幅數及供應建築面積方面，呈現浮動上升趨勢，供給相對比較穩定；在成交幅數及成交建築面積方面，呈現穩定浮動上升趨勢，但2018年三季度成交幅數及成交面積方面呈現下滑趨勢，甚至出現部分地塊流拍現象。

四、2018年1月至2018年9月南京市場存量情況

從2018年1月至2018年9月南京市場庫存量情況來講，在整體庫存量及庫存套數方面呈現浮動上升趨勢，去化週期維持在11-15個月左右。

五、2017年1季度至2018年3季度南京各區域房地產市場去化情況

六、2018年9月份南京商品房市場、商品房住宅市場及土地市場情況

土地市場:

整個9月份公告土地37幅，公告土地面積194.4萬平方米，環比99%，同比16%。其中經營性（商、住、辦、綜合）用地16幅，面積89.1萬平方米，非經營性用地（工業、配套、其他）用地22幅，面積123.8萬平方米。本月土地成交9幅，成交佔地面積46.1萬平方米，環比-47.8%，同比-19.3%。其中經營性（商、住、辦、綜合）用地4幅，面積40.4萬平方米，非經營性用地（工業、配套、其他）用地5幅，面積5.7萬平方米。土地成交樓板價7,208.7元/平方米，環比-16.8%，同比-10.8%。

商品房市場:

9月份商品房供求比為1.9，其中供應面積140.5萬平方米，環比7%，同比73%；成交面積73.8萬平方米，環比0.4%，同比-35.3%。成交均價21,913.5元/平方米，環比-5.6%，同比-6.5%。

商品住宅市場:

9月份商品住宅新開盤31個。商品住宅供求比為2.16，其中供應面積113.2萬平方米，環比17%，同比272%，成交面積52.3萬平方米，環比-8.0%，同比-42.9%。成交均價23,518元/平方米，環比-3.0%，同比-5.5%。

2018年9月份南京商品房當月供應區域分佈

在今年的9月份，南京市建鄴、浦口及棲霞等區域供應面積及套數方面相對較高，而秦淮和玄武區域供應面積及套數方面相對較少。

2018年9月南京商品房當月成交區域分佈

我們最近也確實看到一些現象：

整個土拍市場遇冷：報名房企明顯減少、底價成交、地價下降，最高降7390元/㎡、地塊終止出讓；

二手房市場：房價降價急售、房源增多，成交量慘淡，中介裁員關門。

開發商方面：開始優惠促銷，地王項目明顯開始搶跑，房價貼著成本賣，強調現金流。

總體上來講，南京新房市場目前已經趨於相對穩定的狀態，隨著越來越多的購房者開始迴歸理性，不少炒房客也開始審時度勢轉變投資策略，加上市場供給量穩步提升，買房人的可供選擇的項也變的多了，心態自然而然就發生變化了。從之前的有房就搶轉變為多個樓盤比較後再出手，明顯感覺，樓市已經開始良性迴歸了，以前的只要有房，買房人就會哄搶的時代已成歷史。

再多說幾句，雖然市場悲觀的情緒在發酵，但我們也正好利用這個階段看清楚南京樓市裡到底有多少水分、多少炒房客。之前，南京樓市一直不溫不火，但是這波大漲到底湧來了多少炒房客，誰也說不清。如果這波調整，南京樓市沒有發生大規模的拋售乃至房價踩踏事件，那麼就能說明南京樓市還是比較健康的。只要不是過度槓桿炒房的，這時候反而不用太緊張了。大浪淘沙始見金，每一波洗牌之後，都是一波牛市的起點。

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