這可能是最後一次3成首付買到雲谷了。在微信群裡，一位搶房成功的網友感嘆道。
這個週末合肥雲谷、寶能城兩大炙手可熱的限價盤都開盤，並且根據官方說法均全部售罄。接下來濱湖供需及合肥市場的走向又會有哪些新的變化？
NO. 1｜壹
雲谷今年最後237套，售罄
雲谷售罄本不是新聞，是因為在這樣的市場中，才成了新聞。
今天上午，雲谷3#、4#開盤，共237套房源，毛坯均價1.35萬/㎡，精裝均價3500元/㎡，總均價1.71萬/㎡。本次開盤值得注意的幾點：
1、買房門檻：毛坯部分最低3成首付可以參與選房，精裝修部分要全款。算下來，最低首付大概要60萬左右。
2、選房順序：按照首付比例高低依次選房，有網友3成首付買到了中間樓層，但大多數還是陪跑。
3、買房人數：本次開盤依舊是集中開盤，據說到場人數在600人左右，中籤率不到1/2。
4、推盤節點：本次開盤是雲谷今年最後一次加推，明年會以大平層為主。雲谷已經度過了這一波市場頹勢，開始著眼於明年春天。
寶能城週六下午進行了一波網開，7#、8#、9#三棟樓共320套房源，均價1.51萬/㎡，最低6成首付，官方說法全部售罄。
NO. 2｜貳
限價盤收割能力還在，5大限價盤主場到了
寶能城和雲谷2大限價盤一方面又帶走了500多組成交客戶，買到的自然歡欣鼓舞，可以暫時放下焦慮踏踏實實睡個好覺了。
另一方面，也給了濱湖其他限價盤寶貴的休整空間和信心。
一來，兩個巨頭暫時鳴金收兵，說明限價盤的收割能力依然在線，接下來濱湖就是高速時代公館、信達公園裡、時光印象們的主場。
二來，雲谷和寶能售罄意料之中，但還留有餘力，因為沒中籤的客戶量依然有。即使本次推盤量再多出20%-30%，賣到9成以上還是很輕鬆。
週末沒買到的別急，房子還有。
1、高速時代公館：月底首開高層，面積99-139㎡，均價1.75萬/㎡左右，目前驗資100萬。
2、信達公園裡：月底加推2棟高層，面積108-150㎡，均價1.8萬/㎡，目前驗資60萬，這也是項目最後2棟高層。
3、招商雍和府：月底推出裝修高層，均價1.97萬/㎡，面積98㎡、100㎡、124㎡，驗資80萬，首付門檻暫未透露。
4、時光印象：最後兩棟高層預計10月份推出，均價1.68萬/㎡，戶型97㎡、105㎡、123㎡，目前驗資100萬，開完即清盤。
5、文一豪門金地：1#樓已經開啟預約登記，樓王位置，面積約108-139㎡裝修房，成交價1.9-2.1萬/㎡左右。
其中，高速時代公館、信達公園裡、時光印象、招商雍和府基本不愁賣，3成首付買到的可能性不大。
其次，這些限價盤的庫存所剩無幾 。應該說，濱湖2萬/㎡以下的存量都不多了。時光印象、公元天下、都會1907、佳源巴黎都市目前在清盤，其他的也是賣一套少一套。
對於限價盤近期電話拓客和回訪到訪客戶的情況，我認為優質客戶誰都不嫌多，尤其是在目前的環境裡，買一份“意外傷害險”不難理解。
庫存不多，可濱湖的需求一如既往的旺盛，只要價格優勢還在，限價盤的去化動力會繼續維持在高位。
NO. 3｜叄
之後，濱湖才真正到2萬+/㎡時代
在這一批限價盤退市之後，濱湖才真正可以說到了2萬+/㎡的時代。
我調出了一份濱湖的實時庫存，根據金剛石數據的統計，濱湖現在的庫存量有1.4萬套，去化週期將近2年。但是因為合肥市分級網籤備案的原因，數據有較大的水分，參考意義不大。
實際上，我們通過估算，一樣可以知道濱湖現在的大致庫存量。以上的限價盤除外：
濱湖庫存主要集中在省府板塊，大約2300多套，都是2萬+/㎡。
其次，之前出讓的綠城和榮盛地塊，容積率一個1.8，一個2.0，預計會產出5000套房源左右。按照半年的首開週期，這批房源估計會在明年3月份左右入市。
然後就是接下來的擬出讓地塊，如果順利出讓，到明年年中又是3600套純新房源。
濱湖區BH2018-08地塊：位於金融後臺基地板塊，容積率≤2.0。按照100㎡戶型計算，可提供房源1200套房源。
濱湖區BH2018-12地塊：位於金融後臺基地板塊，容積率≤2.0。按照100㎡戶型計算，可提供房源1000套房源。
濱湖區BH2018-02：位於省府板塊，容積率≤2.0。按照100㎡戶型計算，可提供房源1400套房源。
這樣初步的估算下來，濱湖的存量高度就輕鬆過10000套了，而且都會是2萬+/㎡。如果加上在售限價盤的餘量，就更多了。
根據目前濱湖的月均成交數字，這些房源足夠賣上1-2年。這批房子最終的備案均價是多少，會決定濱湖未來1-2年的房價整體高度。
NO. 4｜肆
買房機會在哪？
從上面的存量和價格趨勢判斷，毫無疑問，現在濱湖這些限價盤低首付買到依然是賺的，只是賺多賺少的問題。
對於現在的2萬+/㎡項目，由於10000+套的存量擺在那，投資的回報週期可能會拉長。
而對於合肥其他區域來說，濱湖依然有可以借鑑的地方。
1、1.4萬+/㎡的地鐵盤是良性資產，不論是自住還是投資。瑤海龍崗、新站職教城的1.4萬+/㎡品質地鐵盤，即使賺不了快錢，也是可以保值的。
2、潛力窪地的品質盤，會有一定的投資空間。建議考慮兩個因素：一是，有沒有明確的規劃，未來會發展成什麼樣？二是，未來住在這裡的群體，承受能力極限在哪？
一般來說，窪地的住宅品質相對較低，品質項目長遠的溢價率會更高。
比如肥東東風大道板塊，肥東前期開發的住宅項目剛需盤居多，現在二手房一般在1萬-1.1萬/㎡。相比較而言，華潤、中海、淮礦、中梁在東風大道板塊形成的相對高品質住宅群落，預計會是未來肥東二手房溢價率的標杆。
3、如果改善，之前在合肥有大規模維權的項目要小心。建議把品質和地段放在首位，可以適當的放慢腳步，畢竟現在是買方市場。
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