過去有多狂熱，現在就有多冰涼。
上半年，濱湖樓市的關鍵詞
：2萬+、高首付！下半年，隨著限價盤扎堆入市，加上市場急劇變冷，一下子進入了買方市場。
不過關於能不能買濱湖，也有不同的聲音：
1、作為“集全省之力”發展的濱湖，閉著眼睛買！
2、濱湖投資客太多，泡沫大，還要跌！
3、濱湖限價盤正常首付能買，剛好你手上有錢，估計睡著都能笑醒。
我來說下，我對濱湖市場的理解。
NO. 1｜壹
5大限價盤馬上開盤，最低1.5萬/㎡！
買濱湖，首先關注限價盤。目前性價比比較高的樓盤，有4個。
1、合肥雲谷
位置：金融後臺基地，雲谷路與貴州路交口東南角
均價：裝修1.71萬/㎡
動態：預計11月底或者12月初加推6#樓，目前正在認籌，面積99㎡、115㎡、135㎡，裝修均價1.71萬/㎡。毛坯部分正常首付、裝修一把付。
2、高速時代公館
位置：環湖CBD板塊，廬州大道與方興大道交口西南邊
均價：毛坯1.83萬/㎡
動態：預計12月底加推7#、8#樓，戶型為7#99 /138 ，8#143 /145開始驗資，99㎡驗資50萬，138/143/145㎡驗資100萬。正常首付可買。
3、寶能城
位置：廬州大道與雲谷路交匯處
均價：毛坯15149元/㎡
動態：目前在預約登記，面積88㎡、96㎡，均價15149元/㎡。
4、融園
位置：環湖CBD板塊，環湖大道和廬州大道交口
均價： 裝修16888元/㎡起
動態：16888元/㎡起，融園即將推出最後6棟裝修高層，700餘套房源，面積約90-140㎡。
5、招商雍和府
位置：省府板塊，上海路與迎淮路交口東北角
均價：裝修1.92萬/㎡
動態：98-124㎡裝修高層即將加推，目前預約中。
我今天打電話去售樓部，置業顧問都在說：3成首付就能買！
但我後來和開發商聊了幾句之後，他們說：1、不排除接下來加推樓棟會提高首付；2、就算是不要求首付，依然是高首付優先。
只要開發商口碑不是太爛、地段不太偏、價格不高的離譜的樓盤，並不愁賣。
NO. 2｜貳
濱湖樓市事實：2萬/㎡的價格體系！
買房，如果你只看價格，你會發現：
1、時光印象、都會1907、江山印、紫雲賦基本清盤，剩少量一樓+地下室洋房面積大，總價高。
遇到最後幾個限價盤，就是買濱湖最好的機會！
2、根據目前的在售盤以及純新地塊分析，2019年省府板塊2萬+的格局不會改變、金融後臺基地裝修高層2萬/㎡左右，環湖CBD基本土地利用接近飽和，在售盤賣一套少一套。
濱湖未來2年的房價，純新地塊是一個參考。
▲金融後臺基地板塊樓盤一覽表
（紫色表示純新地塊、灰色表示即將清盤）
1、9月底成交的濱湖榮盛華府、綠城BH2018-03地塊備案價可參考正榮府2.05萬/㎡；
2、10月，濱湖區BH2018-02地塊，報價最高樓面價8439.96元/㎡，未達底價流拍；
3、接下來即將出讓的濱湖BH2018-08地塊、濱湖BH2018-12地塊，位於濱湖金融後臺基地板塊。
如果全部入市，預計可提供9000套房源。未來2年，濱湖不缺房，缺的是核心區房源；接下來邊緣板塊都賣2萬了，那核心區呢？那高品質樓盤呢？
3、根據金剛石最新數據，
11月份濱湖備案5100套房源，均價18983元/㎡。加上純新盤融創望海潮、葛洲壩紫郡府，濱湖將有12盤備到2萬+。在這個過程中，不排除資金撐不住的開發商會打出優惠促銷，但是“濱湖2萬/㎡”的價格體系，已經確定！
4、細心的人會發現，2016年以來，濱湖經歷了兩次高峰、兩次低谷，分別為：
2016年1月-2016年9月：濱湖供應價格從9925元/㎡，快步上漲至20628元/㎡，漲幅107.8%。
2016年10月-2017年5月：限購之後，濱湖樓市驟冷，二手房下跌2000-3000元/㎡，5月份左右是最低谷。
2017年6月-2018年8月：5月份低谷之後，濱湖房價穩中上漲。特別是2018年2季度之後，濱湖市場升溫，限價盤提高首付。
2018年9月-至今：一夜變天，新房市場放低門檻，二手房銷量大減。
過去2年，濱湖樓市在起伏中前進。對於大部分人來說，都無法預料到真正的谷峰和谷底；而且房價會有波動，但總體是在上漲。如果是自住購房者，買房時機不重要，“房商”才重要。
NO. 3｜叄
3大保值二手房：學區、地段、品牌！
下午我問了幾個濱湖中介，限價盤“正常首付可買”對二手房衝擊太大，加上房東心理預期高，基本是有價無市。市場銷量走低，濱湖房價開始鬆動下跌。
濱湖二手房市場，可以分為5大板塊。
1、濱湖啟動區：主要是濱湖世紀城，包含9個園區，1萬多戶。啟動早，均價1.7萬元/㎡左右，房齡基本在6、7年左右，產品和戶型比較落後，但生活方便，後期潛力最小。
2、師範附小/46中本部，均價2.4萬元/㎡左右，這才是濱湖真正的學區房。名校本部學區資源很稀缺，這裡的學區房至少在很長時間內都很難企及。
3、金融後臺基地南：2012年賣不動的四大金剛，即“濱湖萬科城、保利拉菲公館、中鐵濱湖名邸、旭輝御府”，目前均價1.9-2萬元/㎡，目前入住率已經很高了。學區有46中南、購物中心也不遠、品牌和物業也不錯，價格很堅挺。
4、環湖CBD板塊：基本所有小區學校、商業、地鐵、公園都在1公里之內，這樣的配套放眼合肥都很難再有。不僅生活便利，後期還有很大的升值空間。
5、省府板塊：省府板塊目前能確定的是衙門坐鎮，地鐵規劃，學區存在變數。不過很大概率，未來省府板塊的配套，不會差！
我統計了24個小區，結合具體數據與實際情況，濱湖二手房市場出現了若干特點：
1、帶看量和均價都在下降，前者代表的是需求，後者代表的是預期。根據鏈家網，濱湖10月份帶看均價18990元/㎡，環比下降2.6%。而帶看量更明顯，二季度之後，持續高漲，10月份帶看量接近接近直線下降。
2、不同的小區，漲跌情況不盡相同。在我統計的24個小區中，只有5個價格環比上漲。分別是保利海上五月花（地段+品牌）；文華閣、書香門第、濱湖明珠（雙本學區），高速時代廣場（品牌+物業+小區環境+配套完善）。
由此可見，最抗跌的樓盤：本部學區房、地段房和品牌房。
3、從一些濱湖投資客（持有濱湖房產）瞭解到，雖然樓市降溫，但會稍縱即逝，他們認為濱湖房價長期看漲。
當然，至於濱湖二手房價格會不會崩盤？可能性不大，一方面成本地價在那裡，高地價項目的出現，早已奠定一個普漲的基礎。另一方面，根據金剛石後臺數據，截止目前，濱湖庫存10905套，去化週期5.2個月。如果加上已經賣出去、正在等備案的樓盤，庫存可能更少。
而對二手房有衝擊的限價盤，陸續清盤，後續影響有限。
NO. 4｜肆
結語
1、目前，限價盤放低門檻也不能賣光，說明整體市場遇冷。但同時，如果是各區限價盤，價格明顯低於行情價，甚至比地價還要便宜的，真的可以閉著眼買。
2、買房還是要有自己的判斷，我認識不少購房者，在購房群裡不斷唱空，但自己卻在買房。
3、濱湖目前依然是重點發展的區域，加上教育、交通、環境、商業等配套逐漸完善，關於房價，依然有很大的想象空間。
5、請相信，在所有瘋狂、混亂後，必然是迴歸房子本身價值。
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