本案主办律师之一：段福惠

关键词：合同到期、企业拆迁、停产停业损失、租赁、违建

案情回放：

位于北京市大兴区西红门镇某村10号的房产所有权人是李某，该房屋占地面积4000平方米，建筑面积为1100平方米。吴某某于2007年开始租赁上述房产，租赁期限为5年。合同到期后，双方没有续签租赁合同，吴某某继续使用该处房产，并且交租金至2013年8月。吴某某承租该房产后，将北京某某机械设备有限公司在此注册，并进行实地经营。该企业雇工40余人，经营状况良好。

2013年3月，李某找到吴某某称：双方签订的合同已经到期，请吴某某另找他处进行经营。搬家期限为15天，房屋租金不退。

吴某某经了解得知：大兴区中小河道治理指挥部办公室已经下发通知，因大兴区委、区政府决定实施2013年中小河道治理项目，吴某某承租的厂房在该项目范围内，因吴某某和房主签订的租赁合同已经到期，故吴某某不能获得任何补偿。

之后，相关的政府部门就隔三差五来到吴某某租赁的厂房，进行各式各样的检查，并要求吴某某必须停工，必须尽早搬家，吴某某的企业无奈只能停业。但是40多张嘴是要吃饭的，可是现在，新的厂址没有落实，企业搬家也没有任何的补偿，吴某某感觉压力骤大。

吴某某找到房主：我的企业在这里注册、经营，遇到拆迁，补偿款应该有我的。房主一口回绝：我们的合同已经到期，你要无条件搬家，拆迁没有你的任何补偿，你不要再来找我了。吴某某找到拆迁办：这是我企业的营业执照、纳税记录，租赁合同，现在拆迁了，应该有我的搬家费，停业损失费。拆迁办直接答复：

多次上门协商，却多次碰壁的经历，让吴某某陷入了思考：是不是要换一种方式来解决问题了？经过慎重考虑，吴某某决定将本案交给专业法律人士来操作。经过一番甄选，吴某某选择了北京资深征地拆迁律师段福惠律师作为主办律师之一。

律师说案：

办案第一辑：巧用律师函，确定被安置人地位

对于吴某某来说，面临的问题还不是补偿过低，而是被安置人地位无法得到确立，这就意味着，吴某某无法出现在补偿协商的谈判桌上，连发言权都没有，又何谈补偿呢？那么，让吴某某的合法身份得到认可就成了一个决定性的问题。经过对本案的仔细斟酌、分析，段律师确定了以律师函的方式直接确立吴某某被安置人地位，并迅速将律师函发送给相关部门，告知其吴某某承租人的身份及其拥有的北京某某机械设备有限公司注册、实地经营情况，很快，相关部门就直接联系吴某某洽谈补偿事宜。

办案第二辑：兵来将挡，无畏出击，争取主动

为了压低吴某某获得补偿的数额，降低吴某某的期望值，西红门镇政府很快的就作出了《限期拆除通知书》，该拆除通知书认定吴某某承租的厂房没有取得北京市规划行政主管部门的许可手续，属于违法建设。并责令产权人自行拆除，逾期未拆除，将依法组织拆除。这一通知无疑是惊天霹雳，直叫吴某某苦不堪言，好端端的公司瞬间就成了违建，还要被强拆！如果产权人配合工作，那么，他的公司面临的处境将十分危险。而此时，拆迁一方的游说甚至带有威胁的意味了。律师告知吴某某:该《限期拆除通知书》存在很多问题，如送达方式不合法，作出程序违法。因此，面对拆迁人的威胁无须恐慌，可以直接告知其我们准备就该《限期拆除通知书》提起法律程序。吴某某回复政府后，就接到了政府的电话通知：

当然，在这期间，吴某某的工厂一直受到了多方的骚扰，检查卫生情况、检查环保情况、检查税务情况等等，还有一些要进行强拆的语言威胁，为了保护吴某某的合法权益，律师直接给公安机关发函。律师认为公民的人身和财产安全不受侵犯，这是宪法赋予每个公民的基本权利，不能因为任何事由而非法侵害。任何人不能在没有合法手续的情况下任意损坏吴某某的财产，即使因公共利益之需要涉及搬迁，政府部门也不能忽略被拆迁人的合法权益和合理诉求，应严格按照法定程序进行征收拆迁。根据相关法律规定，公安机关负有保护公民人身财产安全不受侵犯的职责。公安机关必须要履行法律所赋予的神圣职责，及时制止不法行为，保护吴某某的人身和财产安全。

办案第三辑：终极致胜

牌打出去了，为吴某某赢得了一个平和的谈判环境。各方都回到了谈判桌上，一起协商补偿的事宜。最后，经过多次协商，吴某某终于拿到满意的补偿，腾出了厂房。

律师点评：

停产停业损失应该包括哪些补偿呢?

首先，预期利益损失。拆迁造成的经营中断，企业停产停业损失。

最后，财务成本。向银行贷款一百万，每年付财务成本利息，现在由于经营断了，财务成本是累计增加的，所以财务成本也要纳入停产停业损失中。

这些都是可能遭受的损失。而对于人员安置遣散费，不属于停产停业损失范围，人员安置遣散费只出现在国营企业和集体所有制企业当中，一般中小企业和私营企业都是没有的。

总之，遭遇拆迁，作为实际经营的企业有权获得停产停业损失费、搬家费等补偿。作为被拆迁人，本身属于弱势群体，即使把强劲的博弈方推上谈判席以后，弱势一方仍然不可松懈，明白自己的底线，并且给自己一个可以妥协的空间。被拆迁人还要懂得协商。谈判讲究的是妥协，寻求的是双赢。努力让自己的弱势转化为优势谈判，弱势的拆迁户方能获得理想补偿。

相关法条

《城市房屋拆迁管理条例》

第33条：因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。由于各地规定不同，停产停业损失费大致有以下五种计算方法：

（1）以被拆迁房屋的总体价值的一定比例计算。巢湖市、江苏淮安、郑州、南京市、海口市一般参照此方式补偿；

（2）按房屋面积计算。四川天全、上海、北京一般按照此方式补偿；

（3）根据经营收入、利润等指标确定。海南省、东莞市、深圳市如此；

（4）按照营业年限计算。内蒙古参照上述标准执行；

（5）由评估机构进行评估。惠州市按评估结果进行补偿；

（6）据实补偿，协商确定。新疆维吾尔自治区实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》规定，拆迁非住宅房屋实行产权调换的， 拆迁人对被拆迁人在产权调换期间因停产停业造成的直接经济损失给予补偿，直接经济损失由被拆迁人提出并提供相关证据材料与拆迁人协商确定，补偿期限为停产停业的时间。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第17条：对被征收人因征收房屋造成的停产停业损失应当进行补偿；

第23条：对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

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