復盤南龍湖地王：我覺得賣到11000，應該能開個好盤

近年來，受限於主城區土拍價格節節升高、鄭州房價不知疲倦的攀升以及政府對郊區發展注入新的動力等一系列紅利措施，郊區逐漸成為了大家關注的焦點。很多置業者被髮配到市區邊緣地帶，甚至是遠郊。拿地郊區化，造城遠郊化成為了全國房產開發的主要發展方向。

2018年1月份，南龍湖土拍更是出現了三家地王，為鄭州郊區的房價打了一管雞血。作為新鄭市下轄的龍湖鎮，其樓面價已經突破7500大關，好像都在昭示著作為剛需置業主力，遠郊南龍湖的房價也要水漲船高了。

而時隔九月，年初南龍湖拍下的地王項目也相繼傳來蓄客的消息。面對樓市凜冬時節，近期入市的南龍湖地王究竟如何，值得上車嗎？

為此，二汪來到之前眾望所歸的南龍湖，一探究竟。

南龍湖，一直被稱作價值窪地。

地鐵二號城郊線的開通，使得南龍湖能夠更好的接收主城區剛需群體的外溢，並且相較於管南片區，南龍湖的房價一直徘徊在10000左右，更為便宜。

南龍湖近期一年房價圖

其實在樓市冰封期，對於剛需而言，衡量買房的標準既不是漲的猛就成，也不是禁得住跌就行，而是價錢便宜就可以。房價低、大量剛需湧入，是南龍湖能夠飛速發展的主要原因。

要判別區域支撐房價，主要應從三方面入手：

通勤問題

不管是開車還是坐地鐵，通勤時間都在40分鐘以上，如果再趕上堵車，一個小時以上沒跑，這對於上班族來講，是個很大的折磨。

居住環境問題

其實，南龍湖最初的定位是宜居教育城。宜居，就是以龍湖為代表的自然環境；教育，則是龍湖高校圈。但是由於主城高房價、地鐵通車，再加上華南城的進駐，使得南龍湖之前的高端、改善類產品步履維艱，反之剛需項目紅紅火火，逐漸變成了剛需為主的集聚地，宜居這兩個字目前已經完全看不到了。

教育問題

雖說南龍湖有南大學城之稱，但是目前來看該區域的大學實力一般，並且由於不屬於鄭州市區，該區域並不能享受鄭州優質的義務教育資源，再加上該區域為龍湖鎮，教育資源十分有限。正商智慧城良好的去化數據最大原因是引進名校，但當承諾變成一紙空文後，迎接來的便是業主的憤怒。

那麼，13000的地王項目，在南龍湖能夠放開手腳大展宏圖嗎？

“理想很豐滿，現實很骨感！”

南龍湖三巨頭能否安然度過這個寒冬呢？

龍湖在鄭州的拿地之旅可謂一波三折，幾經敗北後終於如願以償的實現了入駐中原的計劃。作為龍湖在鄭州首個項目，龍湖將原著系落戶在了南龍湖。原著係為龍湖別墅中的top級產品，有“中國別墅看龍湖，龍湖別墅看原著”的美譽，單單從龍湖拿出最高端的產品對標此地塊，明面上可看出龍湖對這塊“處女地”重視程度。

作為全國房企前十，龍湖的三大法寶園林景觀、產品、物業服務一直是本土房企情懷康橋和精細永威學習的榜樣。但外來知名房企入鄭後，普遍存在產品質量下降、口碑下滑的問題，維權事件時有發生。而定位和規劃全都高大上的龍湖原著落地效果究竟如何，目前就不得而知了。

值得注意的是，高低配是開發商慣用的溢價手段，比如萬科和碧桂園，該項目更是高層+疊拼的高低配組合。由於整體地塊的容積率為3.0，為了保證疊拼的居住質量，只能通過犧牲高層的容積率來實現。從這一點來說，龍湖天宸原著高層的居住質量會有所下降。

另外，龍湖的景觀效果以及娛樂場地全都設計在高層樓棟間，且疊墅處於眾多高層之間，排列方式就像一個元寶，這些設計會使小區內部打造的園林效果被切割的支離破碎，並且疊墅的採光效果以及居住質量會大打折扣。

沙盤圖中，東面三棟高層沒有顯示

在價格方面，龍湖能不能在南龍湖騰飛，依然是個問題。

前有以龍湖為模板發展的康橋九溪郡，均價在10500左右；後有緊挨著雄心勃勃的正商以及儒雅之士的雅居樂地塊。雖說龍湖產品定位高大上，但是此時的南龍湖，不論作為剛需的置業地，還是其下滑的住宅交易量，都讓龍湖膽戰心驚。

龍湖釋放的高大上項目區位圖

在項目展示中心開放之初，龍湖將價位定在高層毛坯12000以上、疊墅500萬起，但在定存蓄客時，龍湖更是將高層價位優惠1000，預估售價11000以上，並且還推出會員升籌的優惠政策。

11000的價格雖說在南龍湖依舊偏高，但是相較於標榜的高端產品以及地王項目還是有些偏低了，後期會不會和老大哥萬科、碧桂園等知名房企一樣 “在鄭州水土不服，偶染風寒“呢？

龍湖天宸原著展示中心景觀圖

另外，從其他項目置業顧問流出的信息稱，龍湖做完這個項目後便會撤出河南，後期物業得不到保障。雖然有些危言聳聽，但買房之前最好能夠確認一下。

不過龍湖能將如此高品質、高定位的產品傾注在南龍湖上，也算是在目前遍地剛需的南龍湖開了一個先河，或許會帶來不一樣的驚喜，還是值得期待的。

正商，目前穩坐本土房企top1，作為現在河南房企的老大哥，正商拿地肆無忌憚，先以29億多元拿下了南龍湖的三塊土地，接著又包攬了北龍湖多個地塊。

作為本土房企的正商，之前一向以剛需王自稱，其開發的樓盤品質雖說沒有什麼亮點，但貴在中規中矩，質量還是看得見的。

目前，蘭庭華府的展示中心緊鄰正商智慧城，借用了正商智慧城的展示中心。

其實正商在這三家房企中有著天然的優勢，畢竟深耕河南多年，在鄭州南區擁有眾多項目，單靠之前積攢的口碑以及業主“老帶新“就能吸引不少的到訪量。

作為高層+洋房的高低配，受地塊限制，正商沒有像龍湖那樣做成元寶形，而是選擇了南低北高的排布方式，保證南面洋房以及高層的採光和景觀效果。

根據探盤發現，在正商地塊北60米處有高壓線穿過。雖說置業顧問介紹後期高壓線將會改鋪地下，但是作為南龍湖的主要電力線路，整改的時間不會太短，因此在未來很長一段時間，高層將會受到高壓線輻射的影響。

另外從戶型上來說，正商的戶型相比其他兩個項目得房率較低，但每一間都做到了三開間朝南，彰顯了正商從剛需起家向改善轉型的決心。智能門鎖、複合鋼甲入戶門、智能馬桶、新風系統以及高層贈送外掛空調、洋房贈送中央空調等還是可圈可點。

另外，據置業顧問介紹，蘭庭華府是南龍湖唯一市政雙氣入戶的項目，這點相比其他樓盤，目前來說是一個很大的優勢。

約117㎡三室兩廳（高層）

約129㎡三室兩廳（高層）

在價格方面，蘭庭華府為精裝修交付。之前傳出高層13000以內，但是在龍湖11000以上

和項目動工緩慢一樣，雅居樂項目地的展示中心仍未開放，只是在航海路開了一個城市展示中心。

其實雅居樂心裡也是比較憋屈，如果說正商和龍湖屬於高位站崗，那麼雅居樂可能就是一隻腳站在了高崗的巔峰處。

作為三家中樓面價最高的地塊， 7516元/㎡讓雅居樂在前期土拍時風光無限，但是退潮之後才知道誰是裸泳。在遠郊樓市冰封以及正商12000的精裝和龍湖11000的毛坯下，雅居樂可能正在面臨進退兩難的問題，目前還沒有預估價格流出，不過置業顧問透露“從14000左右的限價和周邊兩家項目來看，雅居樂的售價會在13000以上。”

在三家項目中，這個價位會使雅居樂在價格上優勢完全喪失，只能大打產品牌。但同雅居樂一樣，龍湖是全國房企十強，其產品、園林一直是眾多房企效仿的標杆。而正商也是河南本土知名房企，在剛需群體中擁有強大的品牌號召力，因此雅居樂可能會憋屈死。

產品方面，據置業顧問介紹，如同龍湖的高端定位一樣，雅居樂要將項目打造成高端改善小區。但是從城市展示中心瞭解到，項目規劃7棟洋房，7棟高層，其中高層105㎡和115㎡戶型居多，佔到高層戶數的85%，並且洋房面積為135㎡、165㎡。

約105㎡三室兩廳（高層）戶型

約115㎡三室兩廳（高層）戶型

約125㎡四室兩廳（高層）戶型

從戶型來看，改善屬性不明顯，高傲拿地的雅居樂最終還是向市場妥協了。並且如同龍湖的景觀打造一樣，雅居樂在高層樓棟之間打造了6個景觀組團，後期一樣存在園林景觀大打折扣的問題。

其實雅居樂一直不緊不慢的跟著其餘兩家也是不無道理，“畢竟我拿的可是地王中的地王，萬一搞砸了，我不要面子啊？”

說到“面子”，雅居樂可能看的非常重要。作為全國知名房企，雅居樂在鄭州卻是負面纏身，其在鄭州的首秀——雅居樂國際花園交房即維權，留下了大品牌入鄭的一地雞毛。而業主維權主要圍繞人車不分流、質量偷工減料、小區綠化不達標等問題，即便時至今日，有些問題依然存在。

為了挽救在鄭州日以下滑的口碑，雅居樂天域的項目究竟會如何，還是讓我們拭目以待。

從產品和戶型上看，三家都是高低配，雖說保證了溢價，但是小區內沒有足夠的空間打造中央景觀組團，景觀效果會大打折扣。而且龍湖高層+疊拼的高低配以及元寶的排布方式很難達到“五維景觀”效果。

為了迎合市場，三家的戶型都大量採用大面寬、三開間朝南的設計方式。而龍湖更是在每個戶型的廚房窗戶外做了一個小的生活陽臺，並且將部分戶型的小書房與北側陽臺直接打通相連，做成了一個較大覽景房。相比其他兩家的戶型，對置業者來說更有吸引力。

龍湖100㎡（高層）陽臺改裝戶型

龍湖120㎡（高層）三陽臺戶型

從價格上看，精裝交付的蘭庭華府高層均價12000多，而龍湖首開的毛坯更是

正商和龍湖的價格雖說相比於之前有一定的優惠，並且都推出認籌升級優惠，但也要明白這裡是南龍湖。如此高的房價已經高於市場預期，現在上車不排除高位接盤的可能。而深耕多年的康橋，其在南龍湖第七個項目那云溪的售價預估在10000以上。可以說就目前來看，三塊地王項目在價格方面完全沒有大的優勢。

從配套來看，三家共享周邊配套。用置業顧問的話說“之所以土拍那麼高，主要還是因為配套充足，因為我們賣的是配套。”但就目前而言，周邊公立學校小學和中學還在規劃中，而商業則是依靠南面的華南城和龍湖錦藝城的配套；交通的話，公交線路稀少，並且距離規劃的地鐵16號線站點較遠以及建成通車的地鐵二號線站點目前沒有直達公交。周邊環境方面，雖說小區與鄭新快速路之間有一大片市政綠化，但鄭新快速路物流大車過多，容易造成擁堵的現象，因此不論是出行還是小區周邊環境，情況都較差。

華南城

華盛奧特萊斯

而與三家一路之隔的浩創梧桐郡，在享有同樣配套的同時，價格也偏低。據瞭解該項目待開盤價格在9000左右，並且一部分二期的尾盤正在以8500的價格低價處理。

總之，周邊的配套和環境，不足以撐得起地王房價，目前存在性價比偏低的問題，只能寄希望於小區後期的物業服務和居住質量了。

回到開頭所說，“地王項目給南龍湖打了一管雞血，預示著南龍湖房價的瘋長”，其實這些都是置業顧問用來推銷樓盤的營銷噱頭。

下面讓我們回顧一組數據：

2014年，當鄭州房價突破萬元大關時，南龍湖還在4800元左右徘徊。由此，南龍湖逐漸走進置業者的視野內，成為了主城剛需的外溢承接地。

2016年，由鄭紡機地王引發鄭州樓市的多米諾骨牌效應，鄭州主城區以及周邊房價迅速飆升。而此刻，南龍湖從5900元迅速借勢漲至9000元左右。

2018年1月份，即便是南龍湖土拍地王的出現，區域內部分樓盤開始捂盤漲價，但從數據上顯示，其房價也大致在9800左右波動。甚至在3月份左右，跌破至9600元。

2018年8月份，鄭州遠郊進入冰封期，南龍湖房價回落，逐漸也從9900跌落至9800多元。

總之，南龍湖的三次房價變動與政策緊密相連。而除卻政策影響，南龍湖房價一直平穩發展，不存在較大的漲幅。並且從歷史大數據來看，單純由土拍地王引起整個片區房價瘋長的局面是極少數的，“而不幸的是，南龍湖不在這個極少數之內。”不要輕易相信置業顧問的那套說辭。

從二汪數次探盤情況（包括工作日和週末）來看，目前南龍湖的樓盤項目處於較為冷清的階段，極個別樓盤售樓部甚至可用門可羅雀形容。

即便是前期宣傳高調的地王項目，其展示中心的大廳也比較冷清，除了置業顧問以及實習的學生外，諮詢的置業者很少。

這完全不符合“銀十”的傳統，可見在樓市處於橫盤時期，更多的置業者陷入觀望，特別是對遠郊樓盤不像之前那麼熱衷，而是慢慢冷靜下來開始審時度勢，這無疑給之前火爆的遠郊樓市澆了一頭冷水。

其實對於遠郊區域，不論是自住還是投資，公共交通和物業都是最大的加分項，目前項目周邊沒有直通地鐵的公交線路，並且地鐵政策瞬息萬變，16號線在沒有落地動工前，依舊是一個不穩定的因素。但也要知道大品牌的大項目雖不是置業唯一的選擇，卻是遠郊盤的護身符，有品牌有物業的支撐，後期的居住質量不會太糟糕。

總之，南龍湖的發展速度一般，但是好在有地鐵二號線與鄭州主城區相連，在幾個環鄭組團中優勢明顯。如果錢包不足並且著急結婚，南龍湖是一個不錯的選擇，但是從地王流出的房價來看，10000以內的南龍湖明顯離我們已經越來越遠了。

11000以上的價錢能不能開個好盤，成了這些地王項目最關心的頭等大事。

閱讀更多 言之有屋 的文章

關鍵字: 土拍 華南城 萬科集團