近年来，受限于主城区土拍价格节节升高、郑州房价不知疲倦的攀升以及政府对郊区发展注入新的动力等一系列红利措施，郊区逐渐成为了大家关注的焦点。很多置业者被发配到市区边缘地带，甚至是远郊。拿地郊区化，造城远郊化成为了全国房产开发的主要发展方向。
2018年1月份，南龙湖土拍更是出现了三家地王，为郑州郊区的房价打了一管鸡血。作为新郑市下辖的龙湖镇，其楼面价已经突破7500大关，好像都在昭示着作为刚需置业主力，远郊南龙湖的房价也要水涨船高了。
而时隔九月，年初南龙湖拍下的地王项目也相继传来蓄客的消息。面对楼市凛冬时节，近期入市的南龙湖地王究竟如何，值得上车吗？
为此，二汪来到之前众望所归的南龙湖，一探究竟。
南龙湖能不能支撑住地王的高房价？南龙湖，一直被称作价值洼地。
地铁二号城郊线的开通，使得南龙湖能够更好的接收主城区刚需群体的外溢，并且相较于管南片区，南龙湖的房价一直徘徊在10000左右，更为便宜。
南龙湖近期一年房价图
其实在楼市冰封期，对于刚需而言，衡量买房的标准既不是涨的猛就成，也不是禁得住跌就行，而是价钱便宜就可以。房价低、大量刚需涌入，是南龙湖能够飞速发展的主要原因。
要判别区域支撑房价，主要应从三方面入手：
通勤问题
不管是开车还是坐地铁，通勤时间都在40分钟以上，如果再赶上堵车，一个小时以上没跑，这对于上班族来讲，是个很大的折磨。
居住环境问题
其实，南龙湖最初的定位是宜居教育城。宜居，就是以龙湖为代表的自然环境；教育，则是龙湖高校圈。但是由于主城高房价、地铁通车，再加上华南城的进驻，使得南龙湖之前的高端、改善类产品步履维艰，反之刚需项目红红火火，逐渐变成了刚需为主的集聚地，宜居这两个字目前已经完全看不到了。
教育问题
虽说南龙湖有南大学城之称，但是目前来看该区域的大学实力一般，并且由于不属于郑州市区，该区域并不能享受郑州优质的义务教育资源，再加上该区域为龙湖镇，教育资源十分有限。正商智慧城良好的去化数据最大原因是引进名校，但当承诺变成一纸空文后，迎接来的便是业主的愤怒。
那么，13000的地王项目，在南龙湖能够放开手脚大展宏图吗？
“理想很丰满，现实很骨感！”
南龙湖三巨头能否安然度过这个寒冬呢？
凤凰落入鸡窝的龙湖天宸原著龙湖在郑州的拿地之旅可谓一波三折，几经败北后终于如愿以偿的实现了入驻中原的计划。作为龙湖在郑州首个项目，龙湖将原著系落户在了南龙湖。原著系为龙湖别墅中的top级产品，有“中国别墅看龙湖，龙湖别墅看原著”的美誉，单单从龙湖拿出最高端的产品对标此地块，明面上可看出龙湖对这块“处女地”重视程度。
作为全国房企前十，龙湖的三大法宝园林景观、产品、物业服务一直是本土房企情怀康桥和精细永威学习的榜样。但外来知名房企入郑后，普遍存在产品质量下降、口碑下滑的问题，维权事件时有发生。而定位和规划全都高大上的龙湖原著落地效果究竟如何，目前就不得而知了。
值得注意的是，高低配是开发商惯用的溢价手段，比如万科和碧桂园，该项目更是高层+叠拼的高低配组合。由于整体地块的容积率为3.0，为了保证叠拼的居住质量，只能通过牺牲高层的容积率来实现。从这一点来说，龙湖天宸原著高层的居住质量会有所下降。
另外，龙湖的景观效果以及娱乐场地全都设计在高层楼栋间，且叠墅处于众多高层之间，排列方式就像一个元宝，这些设计会使小区内部打造的园林效果被切割的支离破碎，并且叠墅的采光效果以及居住质量会大打折扣。
沙盘图中，东面三栋高层没有显示
在价格方面，龙湖能不能在南龙湖腾飞，依然是个问题。
前有以龙湖为模板发展的康桥九溪郡，均价在10500左右；后有紧挨着雄心勃勃的正商以及儒雅之士的雅居乐地块。虽说龙湖产品定位高大上，但是此时的南龙湖，不论作为刚需的置业地，还是其下滑的住宅交易量，都让龙湖胆战心惊。
龙湖释放的高大上项目区位图
在项目展示中心开放之初，龙湖将价位定在高层毛坯12000以上、叠墅500万起，但在定存蓄客时，龙湖更是将高层价位优惠1000，预估售价11000以上，并且还推出会员升筹的优惠政策。
11000的价格虽说在南龙湖依旧偏高，但是相较于标榜的高端产品以及地王项目还是有些偏低了，后期会不会和老大哥万科、碧桂园等知名房企一样 “在郑州水土不服，偶染风寒“呢？
龙湖天宸原著展示中心景观图
另外，从其他项目置业顾问流出的信息称，龙湖做完这个项目后便会撤出河南，后期物业得不到保障。虽然有些危言耸听，但买房之前最好能够确认一下。
不过龙湖能将如此高品质、高定位的产品倾注在南龙湖上，也算是在目前遍地刚需的南龙湖开了一个先河，或许会带来不一样的惊喜，还是值得期待的。
能否延续正商智慧的兰庭华府正商，目前稳坐本土房企top1，作为现在河南房企的老大哥，正商拿地肆无忌惮，先以29亿多元拿下了南龙湖的三块土地，接着又包揽了北龙湖多个地块。
作为本土房企的正商，之前一向以刚需王自称，其开发的楼盘品质虽说没有什么亮点，但贵在中规中矩，质量还是看得见的。
目前，兰庭华府的展示中心紧邻正商智慧城，借用了正商智慧城的展示中心。
其实正商在这三家房企中有着天然的优势，毕竟深耕河南多年，在郑州南区拥有众多项目，单靠之前积攒的口碑以及业主“老带新“就能吸引不少的到访量。
作为高层+洋房的高低配，受地块限制，正商没有像龙湖那样做成元宝形，而是选择了南低北高的排布方式，保证南面洋房以及高层的采光和景观效果。
根据探盘发现，在正商地块北60米处有高压线穿过。虽说置业顾问介绍后期高压线将会改铺地下，但是作为南龙湖的主要电力线路，整改的时间不会太短，因此在未来很长一段时间，高层将会受到高压线辐射的影响。
另外从户型上来说，正商的户型相比其他两个项目得房率较低，但每一间都做到了三开间朝南，彰显了正商从刚需起家向改善转型的决心。智能门锁、复合钢甲入户门、智能马桶、新风系统以及高层赠送外挂空调、洋房赠送中央空调等还是可圈可点。
另外，据置业顾问介绍，兰庭华府是南龙湖唯一市政双气入户的项目，这点相比其他楼盘，目前来说是一个很大的优势。
约117㎡三室两厅（高层）
约129㎡三室两厅（高层）
在价格方面，兰庭华府为精装修交付。之前传出高层13000以内，但是在龙湖11000以上 的高层毛坯轰炸下，正商毅然将价格调到了12000。并且正商在定存优惠1个点的基础上，也推出会员升筹“对满足条件的会员推出三年首付分期“的优惠，单从这一点上，就能为兰庭华府前期的蓄客增添不少筹码。
憋屈得要死的雅居乐天域
和项目动工缓慢一样，雅居乐项目地的展示中心仍未开放，只是在航海路开了一个城市展示中心。
其实雅居乐心里也是比较憋屈，如果说正商和龙湖属于高位站岗，那么雅居乐可能就是一只脚站在了高岗的巅峰处。
作为三家中楼面价最高的地块， 7516元/㎡让雅居乐在前期土拍时风光无限，但是退潮之后才知道谁是裸泳。在远郊楼市冰封以及正商12000的精装和龙湖11000的毛坯下，雅居乐可能正在面临进退两难的问题，目前还没有预估价格流出，不过置业顾问透露“从14000左右的限价和周边两家项目来看，雅居乐的售价会在13000以上。”
在三家项目中，这个价位会使雅居乐在价格上优势完全丧失，只能大打产品牌。但同雅居乐一样，龙湖是全国房企十强，其产品、园林一直是众多房企效仿的标杆。而正商也是河南本土知名房企，在刚需群体中拥有强大的品牌号召力，因此雅居乐可能会憋屈死。
产品方面，据置业顾问介绍，如同龙湖的高端定位一样，雅居乐要将项目打造成高端改善小区。但是从城市展示中心了解到，项目规划7栋洋房，7栋高层，其中高层105㎡和115㎡户型居多，占到高层户数的85%，并且洋房面积为135㎡、165㎡。
约105㎡三室两厅（高层）户型
约115㎡三室两厅（高层）户型
约125㎡四室两厅（高层）户型
从户型来看，改善属性不明显，高傲拿地的雅居乐最终还是向市场妥协了。并且如同龙湖的景观打造一样，雅居乐在高层楼栋之间打造了6个景观组团，后期一样存在园林景观大打折扣的问题。
其实雅居乐一直不紧不慢的跟着其余两家也是不无道理，“毕竟我拿的可是地王中的地王，万一搞砸了，我不要面子啊？”
说到“面子”，雅居乐可能看的非常重要。作为全国知名房企，雅居乐在郑州却是负面缠身，其在郑州的首秀——雅居乐国际花园交房即维权，留下了大品牌入郑的一地鸡毛。而业主维权主要围绕人车不分流、质量偷工减料、小区绿化不达标等问题，即便时至今日，有些问题依然存在。
为了挽救在郑州日以下滑的口碑，雅居乐天域的项目究竟会如何，还是让我们拭目以待。
项目点评从产品和户型上看，三家都是高低配，虽说保证了溢价，但是小区内没有足够的空间打造中央景观组团，景观效果会大打折扣。而且龙湖高层+叠拼的高低配以及元宝的排布方式很难达到“五维景观”效果。
为了迎合市场，三家的户型都大量采用大面宽、三开间朝南的设计方式。而龙湖更是在每个户型的厨房窗户外做了一个小的生活阳台，并且将部分户型的小书房与北侧阳台直接打通相连，做成了一个较大览景房。相比其他两家的户型，对置业者来说更有吸引力。
龙湖100㎡（高层）阳台改装户型
龙湖120㎡（高层）三阳台户型
从价格上看，精装交付的兰庭华府高层均价12000多，而龙湖首开的毛坯更是 11000以上，雅居乐目前还没有释放价格，不过根据置业顾问的透露，价格会是三家中最高的。
正商和龙湖的价格虽说相比于之前有一定的优惠，并且都推出认筹升级优惠，但也要明白这里是南龙湖。如此高的房价已经高于市场预期，现在上车不排除高位接盘的可能。而深耕多年的康桥，其在南龙湖第七个项目那云溪的售价预估在10000以上。可以说就目前来看，三块地王项目在价格方面完全没有大的优势。
从配套来看，三家共享周边配套。用置业顾问的话说“之所以土拍那么高，主要还是因为配套充足，因为我们卖的是配套。”但就目前而言，周边公立学校小学和中学还在规划中，而商业则是依靠南面的华南城和龙湖锦艺城的配套；交通的话，公交线路稀少，并且距离规划的地铁16号线站点较远以及建成通车的地铁二号线站点目前没有直达公交。周边环境方面，虽说小区与郑新快速路之间有一大片市政绿化，但郑新快速路物流大车过多，容易造成拥堵的现象，因此不论是出行还是小区周边环境，情况都较差。
华南城
华盛奥特莱斯
而与三家一路之隔的浩创梧桐郡，在享有同样配套的同时，价格也偏低。据了解该项目待开盘价格在9000左右，并且一部分二期的尾盘正在以8500的价格低价处理。
总之，周边的配套和环境，不足以撑得起地王房价，目前存在性价比偏低的问题，只能寄希望于小区后期的物业服务和居住质量了。
南龙湖，一直活在政策的阴影下回到开头所说，“地王项目给南龙湖打了一管鸡血，预示着南龙湖房价的疯长”，其实这些都是置业顾问用来推销楼盘的营销噱头。
下面让我们回顾一组数据：
2014年，当郑州房价突破万元大关时，南龙湖还在4800元左右徘徊。由此，南龙湖逐渐走进置业者的视野内，成为了主城刚需的外溢承接地。
2016年，由郑纺机地王引发郑州楼市的多米诺骨牌效应，郑州主城区以及周边房价迅速飙升。而此刻，南龙湖从5900元迅速借势涨至9000元左右。
2017年5月份，新郑正式纳入限购范围。之后，南龙湖的房价一直停留在9800元左右，甚至一度突破万元大关。
2018年1月份，即便是南龙湖土拍地王的出现，区域内部分楼盘开始捂盘涨价，但从数据上显示，其房价也大致在9800左右波动。甚至在3月份左右，跌破至9600元。
2018年8月份，郑州远郊进入冰封期，南龙湖房价回落，逐渐也从9900跌落至9800多元。
总之，南龙湖的三次房价变动与政策紧密相连。而除却政策影响，南龙湖房价一直平稳发展，不存在较大的涨幅。并且从历史大数据来看，单纯由土拍地王引起整个片区房价疯长的局面是极少数的，“而不幸的是，南龙湖不在这个极少数之内。”不要轻易相信置业顾问的那套说辞。
从二汪数次探盘情况（包括工作日和周末）来看，目前南龙湖的楼盘项目处于较为冷清的阶段，极个别楼盘售楼部甚至可用门可罗雀形容。
即便是前期宣传高调的地王项目，其展示中心的大厅也比较冷清，除了置业顾问以及实习的学生外，咨询的置业者很少。
这完全不符合“银十”的传统，可见在楼市处于横盘时期，更多的置业者陷入观望，特别是对远郊楼盘不像之前那么热衷，而是慢慢冷静下来开始审时度势，这无疑给之前火爆的远郊楼市浇了一头冷水。
写在最后其实对于远郊区域，不论是自住还是投资，公共交通和物业都是最大的加分项，目前项目周边没有直通地铁的公交线路，并且地铁政策瞬息万变，16号线在没有落地动工前，依旧是一个不稳定的因素。但也要知道大品牌的大项目虽不是置业唯一的选择，却是远郊盘的护身符，有品牌有物业的支撑，后期的居住质量不会太糟糕。
总之，南龙湖的发展速度一般，但是好在有地铁二号线与郑州主城区相连，在几个环郑组团中优势明显。如果钱包不足并且着急结婚，南龙湖是一个不错的选择，但是从地王流出的房价来看，10000以内的南龙湖明显离我们已经越来越远了。
11000以上的价钱能不能开个好盘，成了这些地王项目最关心的头等大事。
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