房產稅，是很多市民一直關心的話題，其何時落地，會對樓市造成怎樣的影響更是牽動著市民的心。
事實上，在鄰國韓國的首都首爾，在今年先於我們實施了房產稅政策。或許是因為政策取得了一定的效果，首爾房價的增速開始放緩。
首爾城市宣傳語：I SEOUL U 黃煜軒/攝
在首爾做房產中介的溫州人小薛說：“首爾的房價，可能比杭州還低一些！”
房產稅及輔助政策發威後
首爾房價仍在上漲
我們見到小薛的時候是在首爾南大門附近，這裡離著名的商業中心明洞不遠，周邊滿是高端寫字樓，小薛供職的這家房屋中介公司就位於這裡。
和國內房屋中介行業的從業者一樣，小薛打著領帶，穿著一身正裝和一雙鋥亮的尖頭黑皮鞋，顯得格外精神。不過，他卻說穿正裝工作並不是硬性要求，只是在首爾工作大家普遍都穿的很正式，“穿正裝能體現出對於工作的尊重，更顯示了對客戶的尊敬吧。”
小薛公司附近 黃煜軒/攝
接著，我們直通主題，向小薛打聽起首爾房價的情況。他給我們出示了一份由韓國住房城市保障公司（Korea HUG）出具的最新房價數據：近月首爾每套房屋的平均售價為5.72億韓元，按最新匯率摺合成人民幣約為350萬元。
在首爾較為發達的江南地區，每套房屋的平均售價還要更高一些，為6.81億韓元，摺合人民幣約415萬元，而作為首爾老城區的漢江以北地區，平均售價則要稍低一些，為4.59億韓元，摺合人民幣約280萬元。
首爾老城區街巷 黃煜軒/攝
“首爾住房的套均面積大概在100平方米左右，再對應韓國住房城市保障公司給出的數據，我們基本上認為首爾的房屋均價大概是在人民幣35000元/㎡左右，可能會比杭州主城區要低一些......”小薛向我們解釋並分析著關於首爾樓市的相關數據。
“看起來，首爾的房價並沒有高的那麼嚇人的地步麼！”同行的小夥伴打斷了小薛，小薛笑了笑，說：“這和韓國政府在近期實施房產稅和其他一些輔助政策有著很大的關係呢。”
據瞭解，韓國政府為抑制火熱的房地產市場，於近期出臺了較為嚴厲的房地產新政，其中就包括了徵收房產綜合稅。
既在韓國境內持有3套房產及以上的房主，或在首爾、世宗全境以及釜山、京畿道部分區域擁有2套房產及以上的房主，將徵收最高3.2%的綜合房地產稅。持有一套房產但房價超過18億韓元的房主，將面臨最高2.7%的綜合房地產稅。
首爾光化門附近街景 黃煜軒/攝
與此同時，持有2套及以上房產的房主在首爾等限制區域購買新房時，將無法獲得按揭貸款。
而在此之前的2017年8月，韓國政府為控制房價上漲，已實施了一波號稱“史上最嚴”的房產政策，將首爾等地劃定為“房產投機過熱地區”和“房產投機地區”，在這些地區實行公開購房資金準備計劃和入住計劃、並上調轉讓稅等錯措施。
小薛告訴我們，在“史上最嚴”政策實施後，他們的生意確實受到了很大的影響，常常是幾天沒有任何單子成交，首爾房價的上漲勢頭得到了一定的控制。
首爾南山下的寫字樓和舊式民居 黃煜軒/攝
雖然上漲勢頭被控制，但首爾房價依然呈現著上漲的趨勢，據韓國鑑定院統計數據顯示，2017年首爾房價上漲了3.6%，2018年上半年首爾房價再度上漲了3.1%，上漲速度較往年有一定程度的放緩。
租房免房租，剛需仍盼房
投資客炒房因此更積極
既然韓國政府將首爾等部門地區劃定為“房產投機過熱地區”和“房產投機地區”，看來韓國人也就著炒房的習慣？
小薛肯定了我們的想法，說：“首爾的房價之所以會高，其實和國內城市的情況很類似，剛需盼房，投資客炒房。”
他以杭州為例做了對比。
首爾作為韓國首都和最大都市，其人口數量大約佔了韓國人口總數的五分之一，創造的GDP總量大約佔了韓國GDP總量的21%。同時，圍繞著首爾還形成一個巨大的都市圈，包含了仁川和京幾道的部分地區，整個都市圈人口大約佔了韓國人口總數的一半。
夜晚燈火通明的首爾 黃煜軒/攝
在韓國的很多年輕人心裡，去首爾工作生活都是一個從小萌發的夢想，加上首爾集聚了韓國大量的各類資源和發展機會，這使得韓國很多的年輕人都在為這個夢想而付諸實踐。
一般來說，這些年輕人到了首爾之後，會以“傳貰”的租房形式進行居住，所謂“傳貰”是指一定的期間內房客向房東支付一定的金額，以取得房屋一個週期的居住權，當這個週期結束時，房東再歸還相同數目的金額。
以一個簡單的說法來定義這樣的租房形式，就是租房只需支付押金即可，押金在租期結束時退回，租客不用支付房租。
可在傳統觀念根深蒂固的韓國，這些年輕的租客積累了一定的資本，同樣將逐漸轉化為購房需求，成為數量龐大的剛需購房者。
首爾漢江南岸密集的樓群 黃煜軒/攝
隨著近些年杭州城市綜合實力的不斷提升，所輻射的購房人口也不再僅限於浙江省內，相關數據顯示，杭州去年一年淨流入人口增量達到了28萬人，位居全國各大城市前列，這部分的人口中有相當一部分都將轉化為購房力量，其中剛需又佔了很大一部分。
因此，無論是首爾還是杭州，剛需群體都是房價的一個強有力的支撐點，但相比杭州，首爾已處於城市高強度開發的狀態，可供開發的土地已非常稀少，這導致了首爾住房供應量難以滿足巨大的需求量，這又進一步推動的房價的上漲。
除了剛需，支撐首爾房價的另一個重要支撐點就是投資客。
小薛手指了指窗外，我們看見在頗具質感的寫字樓背後，是一片低矮的居民區，建築顯得有些混亂，有種國內城中村的感覺，“很多的投資客都住在這裡呢。”
頗有中國城中村的感覺 黃煜軒/攝
小薛告訴我們，按照韓國的社會制度，這些房子的土地都是私有的，所以住在這裡的人一部分是地地道道的“老首爾”，住著祖傳的土地，不少人將自己多餘的房屋以“傳貰”的形式租給他人，獲得的高額資金收入很多都進行了房產投資。
另一部分居民則是後期通過土地買賣的形式來到這裡，這部分人擁有著相當的經濟實力，尤其是一些在家相夫教子的家庭主婦，她們掌管著家庭的財政大權，閒來無事便開始炒起了房，甚至這些炒房的家庭主婦還有了一個外號“福夫人”。
首爾地鐵裡就有著不少“福夫人” 黃煜軒/攝
此外，由於首爾房價從上世紀70年代“漢江奇蹟”時代至今，基本都保持著較為堅挺的態勢，這給予了韓國投資客更為強烈的信心。
“在很多韓國人的觀念裡，炒股虧本的可能性很大，但炒房肯定是不會虧的，尤其是在首爾。”說到這裡，小薛笑了。
回想起杭州樓市曾經的瘋狂時刻，“買到就是賺到”的觀念同樣在購房者中廣為流傳，不得不說杭州的樓市也和首爾有著類似的情況，投資性需求佔了購房總需求的一定比例。
“這裡適合年輕人生活”
首爾房價遠低於同類世界級都會
在小薛公司的樓頂，可以看見穿城而過的漢江以及江南高聳的天際線，這同樣也是一座擁江發展的城市。
從上個世紀四、五十年代開始，首爾便開始大規模開發漢江南岸的土地，漢江中的小島汝矣島被規劃為中央商務區，將其打造成為“首爾曼哈頓”，江南東部的松坡區一帶藉著1986年亞運會和1988年奧運會的東風，一舉成為首爾的又一大中高端居住區。
談起奧運時代的首爾，小薛的客戶首爾市民申先生說：“那是首爾變化最大的時代，整座城市煥然一新，變得更時尚，更像國際都市了。”
上世紀80年代的韓國人家 黃煜軒/攝
確實，首爾從開始蛻變到晉升為世界一線都會，大約用了40年的時間，當然，這對於首爾來說也是房價上漲的40年。
但對比亞洲的東京、新加坡、等同類型都市，以及倫敦、紐約等歐美都市，首爾的房價要低不少。
據Numbeo數據網站顯示，城市中心地帶房價排名首爾僅位列世界各大都市第18位，城市外圍地帶房價排名首爾則排在了32位。
古今融合的首爾 黃煜軒/攝
今年5月，韓國國土交通部和首爾市政府發表了“2017年度首爾市住房實態調查”報告，報告稱首爾市的房價收入比為8.8。
對比同期全球其他同類都會的房價收入比，首爾同樣不算高，如倫敦的比值為27.8，羅馬的比值為23.1，新加坡的比值為21.6，均遠高於首爾。
首爾清溪川 黃煜軒/攝
“所以我覺得首爾挺適合年輕人生活的，整座城市的生活壓力不算太大，氛圍很輕鬆，很有活力。”說起小薛在大學畢業後留在韓國的原因，他這樣回答。
“那麼你覺得首爾未來的潛力大嗎？”
小薛說：“不如，先一起去吃個烤肉，感受一番首爾夜生活的活力吧！”
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