01
任何重大政策的調整，都是從吹風開始。
昨天，廣東省房地產協會向各副會長單位下發緊急通知，稱住房城鄉建設部已向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉建設廳下發函件，要求對商品房預售許可的存留問題進行討論研究。
也就是說，廣東省正在醞釀取消商品房預售制度，將全面實施現房銷售。而廣東省的率先實施，可能對全國樓市的制度建設產生影響。
任何重大政策的調整，都是從吹風開始。消息一出，立刻引起地產圈的大地震，不少開發商慌的一批，哀嘆這行業簡直沒法混了！
那麼，“取消預售制”，究竟意味著什麼？對於樓市有怎樣的影響？對於我們購房者而言又有哪些變化呢？
02
空手套白狼的遊戲
“錢是銀行的，地是國家的，出了問題是別人的。”過去，開發商們之所以能夠憑藉高槓杆、高週轉，瘋狂地謀取高暴利，與“商品房預售”有很大關係。
“商品房預售”，也就是民間所謂的“賣樓花”，其發源地在香港，一座房價快高到了銀河系的城市學來的。發明人為赫赫有名的商人霍英東，時間在1953年。
這個制度的絕妙之處就在於，房企做得越大，越輕鬆，因為客戶付的定金越來越多，房企自己投的錢不必見漲，就可以輕輕鬆鬆擴大規模。在推行後的一年多時間裡，霍英東就建了100多棟、摺合約50多萬平方英尺的房子，淨賺600萬。
後來，中國內地在建立房地產製度時，基本上參考了香港的做法，所以“商品房預售”也就傳入內地，並在1994年的《城市房地產管理法》和隨後《城市房地產經營管理條例》、《商品房預售管理辦法》等法律文件中予以明確。房改之後被廣泛運用到房地產的新房銷售中。
憑藉著“賣樓花”，開發商就可以玩“空手套白狼”的遊戲，房子還沒有建成，開發商就可以出售，拿到回款。這大大降低了開發商的資金成本，提高了資金週轉率。
比如某大開發商，就提出了“拿地後4個月開盤、5個月資金回籠、6個月資金回正”的要求，藉助預售制度，把高週轉玩到了極致。
在預售所帶來的槓桿效應之下，開發商能夠用極少的自有資金，大舉拿地，什麼阿貓阿狗只要有一點錢都能參與切分樓市這塊巨大的蛋糕。
高利催生之下，全國大大小小的開發商達到了十多萬家，房企負債率動輒70%甚至更高，樓市泡沫自然是不斷膨脹，房價自然也是水漲船高，然而風險和資金利息則轉嫁到了購房者的身上。
商品房預售了，等於產品還沒生產出來，就已經有了買家，而且已經付錢了。開發商拿到了錢，就萬事大吉了，哪管你房子質量過不過關，業主住的舒不舒服，對於購房者而言，最後拿到手的房子是好是壞，只能是靠人品了。
所以這些年來，我們看到各種各樣的維權事件屢屢發生，交付季變維權季，說好的“五星級的家”驚變“無星級的家”！
03
開發商的生死局
可以說，在“預售制”下，開發商與我們購房者屬於極不平衡的地位，已經交了錢的購房者，是天然的弱勢。那麼，這一制度已經實施了25年，為什麼在這個時點突然又開始討論預售制存廢的問題了呢？
今日不同往時，過去我們搞這個制度，是為了緩解開發商的資金困境，為了促進房地產市場迅速發展，但現在各個財大氣粗的開發商，還要玩著高週轉高槓杆的把戲，房產催生的鉅額債務不僅綁架了購房者、綁架了銀行、更是綁架了整個宏觀經濟！
預售制執行了這麼多年，地產業也已經發展壯大，這一制度也算完成了自己的歷史使命，是時候功成身退，把佔用的民眾資金還給我們了。
然而，這一制度若是取消，對於開發商而言，可謂是晴天霹靂！在“去槓桿”的風暴下，金融機構被迫給開發商“斷奶”，本就債務壓力山大的房企此時正是缺錢不止，資金鍊緊繃到了極致，而這一制度的取消勢必會更加雪上加霜。
尤其是那些中小房企，資金實力本就弱小，未來肯定會有一大批死在資金鍊問題的沙灘上。當然，大房企和國企自然會永遠在食物鏈的頂端，所以萬科股票應聲大漲。
早在去年，蜜姐就提出今年將是開發商的生死之年，弱者越弱、強者越強，馬太效應逐漸強化。現在的數據已經印證了這一點——
中指院2018百強房企榜單顯示，2017年，百強房企的市場佔有率達到歷史新高。百強房企銷售額佔比達到47.7%，較上年提高7.9個百，分點，增幅高於2016年3.3個百分點。
顯然，地產黃金十年已過，樓市不再是人人皆可參與、人人皆可暴富的遊戲。雖然一時半會兒預售還取消不了，但長遠來看勢在必行，開發商的冬天會很漫長。
04
房產投資邏輯已然轉變
那麼問題來了，這對我們購房者而言，意味著什麼呢？
取消“預售”，轉向“現房”，這對於我們購房者而言顯然是有好處的，一手交錢、一手交房，有利於減少開發商的道德風險，能讓我們買到更靠譜的房子。
然而事情也有兩面性，“羊毛出在羊身上”，由於現售讓開發商資金週轉效率大大降低，資金成本將顯著上升，這一部分最終必將轉移到購房者身上，至少讓房價上漲10%到15%。而開發商的大規模洗牌，中小房企的退出，很可能會出現開發商捲款跑路、一地爛尾樓的情況。
無論如何，形勢比人強，樓市的拐點已經到來，房產投資的邏輯已經轉變。最近，中國房地產的巨頭們不約而同地改名，拋棄“房地產”的標籤，比如保利地產更名為保利發展控股集團有限公司，萬科也把萬科地產改成了萬科發展，萬達把大連萬達商業地產改成了大連萬達商業管理.......
“春江水暖鴨先知”，其實大家也都知道，中國人根本不缺房，人口老齡化又是大勢所趨，再加上這次我們調控的槍口再次調轉，這些巨頭們看的很明白，房地產市場會進入存量調整的時代，開發這部分已經涼了，比起多拿地多蓋房而言，如何讓大家把住房效率利用最大化，才是開發商目前最大的發展機遇。
而對於我們購房者而言，閉著眼買房就能暴富的時代也已經過去。現在投資房子，要從關注短期暴利增值轉變為長期持有收益。前期瘋漲的幾大城市房價已經出現回調，若是調控高壓不變，即使是一二線城市暴漲的可能性也是微乎其微。
但對於剛需來說，能上車還是儘早上車，隨著調控的深入，買房肯定會越來越難。正如地產大佬任志強所言，未來兩年你買房可能會更困難，不是沒貸款就是沒資格，要不就是見不到好項目。
總之，蜜姐還是堅持一貫的看法，選擇比努力更重要，根據自身條件，選擇優質城市、優質地段、優質開發商，千萬別在這一波大轉折之中又成為了被收割的韭菜！
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