01
任何重大政策的调整，都是从吹风开始。
昨天，广东省房地产协会向各副会长单位下发紧急通知，称住房城乡建设部已向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发函件，要求对商品房预售许可的存留问题进行讨论研究。
也就是说，广东省正在酝酿取消商品房预售制度，将全面实施现房销售。而广东省的率先实施，可能对全国楼市的制度建设产生影响。
任何重大政策的调整，都是从吹风开始。消息一出，立刻引起地产圈的大地震，不少开发商慌的一批，哀叹这行业简直没法混了！
那么，“取消预售制”，究竟意味着什么？对于楼市有怎样的影响？对于我们购房者而言又有哪些变化呢？
02
空手套白狼的游戏
“钱是银行的，地是国家的，出了问题是别人的。”过去，开发商们之所以能够凭借高杠杆、高周转，疯狂地谋取高暴利，与“商品房预售”有很大关系。
“商品房预售”，也就是民间所谓的“卖楼花”，其发源地在香港，一座房价快高到了银河系的城市学来的。发明人为赫赫有名的商人霍英东，时间在1953年。
这个制度的绝妙之处就在于，房企做得越大，越轻松，因为客户付的定金越来越多，房企自己投的钱不必见涨，就可以轻轻松松扩大规模。在推行后的一年多时间里，霍英东就建了100多栋、折合约50多万平方英尺的房子，净赚600万。
后来，中国内地在建立房地产制度时，基本上参考了香港的做法，所以“商品房预售”也就传入内地，并在1994年的《城市房地产管理法》和随后《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确。房改之后被广泛运用到房地产的新房销售中。
凭借着“卖楼花”，开发商就可以玩“空手套白狼”的游戏，房子还没有建成，开发商就可以出售，拿到回款。这大大降低了开发商的资金成本，提高了资金周转率。
比如某大开发商，就提出了“拿地后4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金回正”的要求，借助预售制度，把高周转玩到了极致。
在预售所带来的杠杆效应之下，开发商能够用极少的自有资金，大举拿地，什么阿猫阿狗只要有一点钱都能参与切分楼市这块巨大的蛋糕。
高利催生之下，全国大大小小的开发商达到了十多万家，房企负债率动辄70%甚至更高，楼市泡沫自然是不断膨胀，房价自然也是水涨船高，然而风险和资金利息则转嫁到了购房者的身上。
商品房预售了，等于产品还没生产出来，就已经有了买家，而且已经付钱了。开发商拿到了钱，就万事大吉了，哪管你房子质量过不过关，业主住的舒不舒服，对于购房者而言，最后拿到手的房子是好是坏，只能是靠人品了。
所以这些年来，我们看到各种各样的维权事件屡屡发生，交付季变维权季，说好的“五星级的家”惊变“无星级的家”！
03
开发商的生死局
可以说，在“预售制”下，开发商与我们购房者属于极不平衡的地位，已经交了钱的购房者，是天然的弱势。那么，这一制度已经实施了25年，为什么在这个时点突然又开始讨论预售制存废的问题了呢？
今日不同往时，过去我们搞这个制度，是为了缓解开发商的资金困境，为了促进房地产市场迅速发展，但现在各个财大气粗的开发商，还要玩着高周转高杠杆的把戏，房产催生的巨额债务不仅绑架了购房者、绑架了银行、更是绑架了整个宏观经济！
预售制执行了这么多年，地产业也已经发展壮大，这一制度也算完成了自己的历史使命，是时候功成身退，把占用的民众资金还给我们了。
然而，这一制度若是取消，对于开发商而言，可谓是晴天霹雳！在“去杠杆”的风暴下，金融机构被迫给开发商“断奶”，本就债务压力山大的房企此时正是缺钱不止，资金链紧绷到了极致，而这一制度的取消势必会更加雪上加霜。
尤其是那些中小房企，资金实力本就弱小，未来肯定会有一大批死在资金链问题的沙滩上。当然，大房企和国企自然会永远在食物链的顶端，所以万科股票应声大涨。
早在去年，蜜姐就提出今年将是开发商的生死之年，弱者越弱、强者越强，马太效应逐渐强化。现在的数据已经印证了这一点——
中指院2018百强房企榜单显示，2017年，百强房企的市场占有率达到历史新高。百强房企销售额占比达到47.7%，较上年提高7.9个百，分点，增幅高于2016年3.3个百分点。
显然，地产黄金十年已过，楼市不再是人人皆可参与、人人皆可暴富的游戏。虽然一时半会儿预售还取消不了，但长远来看势在必行，开发商的冬天会很漫长。
04
房产投资逻辑已然转变
那么问题来了，这对我们购房者而言，意味着什么呢？
取消“预售”，转向“现房”，这对于我们购房者而言显然是有好处的，一手交钱、一手交房，有利于减少开发商的道德风险，能让我们买到更靠谱的房子。
然而事情也有两面性，“羊毛出在羊身上”，由于现售让开发商资金周转效率大大降低，资金成本将显著上升，这一部分最终必将转移到购房者身上，至少让房价上涨10%到15%。而开发商的大规模洗牌，中小房企的退出，很可能会出现开发商卷款跑路、一地烂尾楼的情况。
无论如何，形势比人强，楼市的拐点已经到来，房产投资的逻辑已经转变。最近，中国房地产的巨头们不约而同地改名，抛弃“房地产”的标签，比如保利地产更名为保利发展控股集团有限公司，万科也把万科地产改成了万科发展，万达把大连万达商业地产改成了大连万达商业管理.......
“春江水暖鸭先知”，其实大家也都知道，中国人根本不缺房，人口老龄化又是大势所趋，再加上这次我们调控的枪口再次调转，这些巨头们看的很明白，房地产市场会进入存量调整的时代，开发这部分已经凉了，比起多拿地多盖房而言，如何让大家把住房效率利用最大化，才是开发商目前最大的发展机遇。
而对于我们购房者而言，闭着眼买房就能暴富的时代也已经过去。现在投资房子，要从关注短期暴利增值转变为长期持有收益。前期疯涨的几大城市房价已经出现回调，若是调控高压不变，即使是一二线城市暴涨的可能性也是微乎其微。
但对于刚需来说，能上车还是尽早上车，随着调控的深入，买房肯定会越来越难。正如地产大佬任志强所言，未来两年你买房可能会更困难，不是没贷款就是没资格，要不就是见不到好项目。
总之，蜜姐还是坚持一贯的看法，选择比努力更重要，根据自身条件，选择优质城市、优质地段、优质开发商，千万别在这一波大转折之中又成为了被收割的韭菜！
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