隨著人們生活節奏的加快及房地產市場的不斷髮展，房地產公司在建造設計中也越來越趨向於人們對房屋的需要，因此，精裝房的銷售也應運而生。那麼房地產企業銷售精裝房主要都涉及哪些稅費呢？
一、增值稅
根據所財稅〔2016〕36號《附件1：營業稅改徵增值稅試點實施辦法 》第十四條條規定，下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：
(一)單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用於公益事業或者以社會公眾為對象的除外。
(二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用於公益事業或者以社會公眾為對象的除外。
(三)財政部和國家稅務總局規定的其他情形。
因此，根據以上規定，如果房地產公司銷售精裝修房，已在《商品房買賣合同》中註明的裝修費用包含在房價中，則應當與銷售房地產一併按照10%稅率計算繳納增值稅。
另：如果房地產公司在銷售精裝房的同時，還另外贈送傢俱、家電，因這一部分不屬於稅法中所稱的無償贈送，無需視同銷售，不用單獨計價。但是，如果房地產公司將銷售精裝修房和房屋中的傢俱、家電等分別進行開票的，則精裝修房按銷售不動產適用10%的稅率，房中的傢俱、家電等按銷售貨物適用16%的稅率。
二、土地增值稅
根據國稅發〔2006〕187號第四條規定，房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。
因此，房地產開發企業銷售已裝修的房屋，對以建築物或構築物為載體，移動後會引起性質、形狀改變或功能受損的裝修支出，可以計入房地產開發成本，並作為土地增值稅的扣除項目，並可以加計20%的扣除。但是對可移動的動產設施（如可移動的家用電器、傢俱、日用品、裝飾用品等），不計收入也不允許扣除相關成本費用。
三、印花稅
根據財政部 國家稅務總局《關於印花稅若干政策的通知》財稅〔2006〕162號第四條規定，對商品房銷售合同按照產權轉移書據徵收印花稅。
因此，房地產公司銷售精裝修房時，應以《商品房買賣合同》中註明的銷售總價(含裝飾、設備等費用)作為印花稅的計稅價格。按產權轉移書據適用稅率萬分之五計算繳納印花稅。
四、企業所得稅
根據國稅發（2009）年31號文件第二章的規定，開發產品銷售收入的範圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。
因此，房地產公司銷售精裝修房時，應以《商品房買賣合同》中註明的銷售總價(含裝飾、設備等費用)作為企業所得稅收入的計稅價格，減去合理的成本費用（含裝飾、設備等直接成本）為應納稅所得額，按照25%（或企業享受的優惠稅率）繳納企業所得稅。
另：針對購買房屋的業主，這裡需要注意，根據國家稅務總局《關於承受裝修房屋契稅計稅價格問題的批覆》相關規定，房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費用也應包括在內。
因此，客戶在購買房地產公司銷售的精裝修房時，應以《商品房買賣合同》中註明的銷售總價(含裝飾、設備等費用)作為計算契稅的計稅價格。
那麼在很多實務操作過程中，不乏存在部分房地產企業為了規避一些銷售限價或者其他涉稅原因，存在以下兩種行為：
1、強行將毛坯房人為變成精裝修房：即房地產企業與業主簽訂商品房銷售合同的同時，再與業主補簽定一份裝修合同。
（1）第一種操作方式：房地產企業將裝修業務做為價外費用一併計入不動產銷售中，按"房屋售價+裝修費用"開具5%（或10%）"不動產銷售"發票，繳納相關的增值稅、土增稅、企業所得稅等，這樣操作使得增加的裝修成本可以正常計入房地產開發成本中。從而加大建造成本，同時適當提高房屋售價，使增加的建造成本得到補償。而發生的相應的裝修費用也可以在土增計算時加計扣除，從而達到節稅的目的。但這樣操作存在的最大問題是：業主的網籤合同（原來備案的是毛坯房）無法正常在房管局備案通過，實務中這種操作方式一般很難執行下去。
（2）第二種操作方式：房地產企業將銷售不動產和裝修業務做為一個公司的兩項業務即兼營行為，分別開票繳稅。即：銷售不動產開具5%（或10%）的"不動產銷售"發票，裝修業務開具3%（10%）的"建築施工"發票。
這樣操作的涉稅風險：①增值稅：房地產企業將銷售不動產和裝修業務分別開票繳稅，稅務局會認定房地產企業的裝修收入屬於銷售不動產的價外費用，按銷售不動產一致開票繳稅；
②土地增值稅：將裝修收入也認定為銷售不動產的銷售收入，參與土增清算，當然裝修成本也可以加計扣除。
2、強行將精裝修房拆分為兩部分。即簽定兩份合同。一份是房地產公司與業主簽訂的商品房銷售售合同。內容只涉及毛坯房本身，採用制式合同；根據銷售合同上註明的不動產價格繳納增值稅、土增稅、企業所得稅等。另一份是獨立的裝修合同。即：房地產公司將裝修業務分立出去，成立一個獨立核算的裝修公司。由獨立的裝修公司與業主簽訂裝修合同。根據裝修合同上註明的裝修價款繳納增值稅，企業所得稅等。
由於裝修業務不涉及土增稅，這樣裝修業務的增值額就不作為房地產企業銷售不動產的土地增值稅的計稅依據，從而降低了土地增值稅稅負。
但這樣操作需要考慮的是這種拆分模式是否能和業主溝通達成一致。
總結：房地產公司銷售精裝房，要根據《房地產銷售合同》的銷售收入（含裝飾、設備等費用）作為計稅基數，按相關規定繳納增值稅、土地增值稅、企業所得稅和印花稅。需要關注的是個別房地產公司為了規避限價及涉稅等原因，將毛坯房通過補籤裝修協議變更為精裝房，或者將精裝房拆分為兩個公司的不同業務帶來的相關問題和涉稅風險。
好的財稅處理方法不僅能夠幫助企業規避涉稅風險
有時候，還能夠為企業省一大筆
那麼，在新個稅新社保的大背景下，
中小企業又有哪些合理有效的納稅籌劃方法呢？
李舟老師親授
價值499元《新個稅下工資薪金的五大風險與解決方案》免費聽！
工資薪金是否是權責發生制?
兩處以上取得工資如何進行籌劃處理？
臨時工如何進行工資薪金籌劃安排？
津貼是福利還是工資薪金?
高管工資薪金能不能隨意籌劃?
轉發和收藏的朋友們千萬記得
點擊右上角【關注】焦點財稅！
精彩財稅知識不迷路！
閱讀更多 焦點財稅 的文章
