专喷看不惯
首先，房价不是按照城市级别来涨跌的。没有谁规定省会城市房价一定要高于地市级城市房价。如果按级别，如何解释昆山这个县级市房价，要远远高于一些省会城市房价呢？
其次，全国各省会城市之间的房价，也高低不一。济南的房价可能比南京、杭州等省会城市的房价低，但它也比中西部一些省会城市的房价要高。按照题主意思，全国所有省会城市房价都应当差不多才对，这个想法匪夷所思。
决定济南房价的，取决于这样几个因素，首先是城市对人口的虹吸效应如何？人口流入多于流出，房价肯定是慢慢上涨的。
其次，省会城市的经济发展潜力如何？经济发展好，企业多，特别是如果能吸引类似富士康这样的大型工业企业入驻，将会带来大量工人以及随之而来的购买力。
三是济南的房地产政策如何？如果济南取消各种调控限制政策，房价肯定会有上涨动力。
四是济南城市整治和改造情况如何？如果大量拆迁老旧小区，由此催生的新房购买力，不可小视；如果城市环境非常好，非常宜居，也能吸引新增购买力。
回到题主的问题，济南房价为何会处于目前这个尴尬状况，当然离不开城市的区位特点，人口状况，城市环境，调控政策等诸多因素。这些因素不改变，房价难有上涨动力。
读卖财经
济南已成为中国的“堵城”，让人想不通。
一个大平原城市居然被交通问题难住了，技术官僚应该无地自容，说明没有远见。
上海寸金寸土，可在基础设施上却很大气，浦东机场现在都不落后，停车场的设计管理就很到位。
济南做为山东首府，却不如青岛有影响，也出在人上，不够大气，才将济南设计的很小气，注重外表，不注重内在。
想让济南房价升值，一定要让人觉得物有所值，买房者都有攀比的心态。
比如在青岛买房，一百平方两百万，所有人都说值，就会有更多人去青岛买房。
比如在济南买房，一百平方两百万，所有人都说不值，那济南房子就没人买。
所以济南房价高不高不是房地产商说不高就不高，而是济南市民决定的。
光芒万丈34957
济南市作为一个省会城市。其工业基础雄厚，传统工业，高科技也发现不错。房地产业潜力不错，但我不认为未来几年有投资意义。如果是刚需，也可以明年年初上车。
一个地区，房价上涨预期也不能躲得开经济状况。现阶段，我国房地产市场供应过剩，居民可预期收益下跌，济南也概莫能外。详情可以查询济南市人均可支配收入。
我以前说过一二线城市的房子就像买贵的钻石，迟早会有收益的。但这收益率高低会有投资者品评。
济南市房市，后期会在这波经济危机，康波周期低谷期，一直持续看跌。虽经济状况而波动，明年年初会有拐点。
小年流觞
房改前前后后已经有20年左右了，我国的房地产行情已经从全面普遍都涨向分化趋势愈演愈烈转换！济南相对于同级别城市，诸如郑州、西安、苏州、武汉、成都等，楼市明显处于中下游水平，目前正处于以刚需为支撑时期和商品房增量时期，房价前几年出现的透支性翻倍增长的现象或不再重现！
归根结底的原因无外乎：人口的吸引力较差——无论是产业的发展还是各项资源的优化，终究支持房地产的核心还是人口的聚集！而其他楼市较热的二线城市，无一不是人口净流入量很大的城市！
济南虽然作为人口大省山东的省会，辐射性却不是很强，仅限于鲁西北，鲁西南和部分鲁中地区，增长潜力和发展前景较青岛来比，没有核心竞争力。
但文化底蕴深厚，自然环境优越等都使其朝着消费型城市发展，且济南的城市规模相比其他二线城市来说较小，城市建设任重而道远，东拓和北跨的进度直接影响到未来济南房价的涨幅……
笔者认为济南大量去库存的现象短期内不会出现。预计济南楼市以后的发展当为平稳发展中逐步分化，逐步向济南政府规划的5-4-3-2-1靠拢！
看房地产的济南大猫
济南的房价比同类城市西安，成都，重庆，长沙高了许多！而城市建设，交通，气候，环境面貌又比这些城市差了许多！所以济南的房价泡沫巨大，炒作城份巨大，虚高畸形，不具备支撑高房价的条件，下跌是必然的！
张春明410
问:济南房价低于同级别城市房价，济南楼市后期会怎样？
这房价是后浪推前浪，一浪高过一浪，与其他城市相比，济南的楼市或没掀起惊涛骇浪，却也没有风平浪静过，而房价是风吹浪起，无风也就无浪。目前楼市吹的是和风，给人的感觉是微波荡漾，但这不代表有些看戏不怕台高的楼市操盘者对楼市就没了兴风作浪的歹心。但作为济南，前期既然房价没乘风破浪，后期也不可能自个去浪花飞舞。
楚人一丁952
济南？确定房价偏低吗？那就涨呗，飞在天上的感觉很棒。可以自由翱翔，反正济南平均工资高得很。
实心菜246
laowu1982
低就对了，要是高就是被某利益集团玩弄了，现在全国大城市都在降价，济南还得降。
