前段時間，哥去參加一個寫字樓分享會
據說
當下武漢寫字樓，叕難賣到吐血
開發商一直在講租售比、現金流、資產回報率
看著開發商偉岸的身軀
哥覺得他講得都對，但每一句，都牛頭不對馬嘴
不怪商辦天生是坑，只怪商辦生不逢時
（PS：部分內容以前發過，這次再說清楚一點）
01
首先，明確一點，“商辦萬年不漲”，準確嗎？
哥有一些朋友，當年腦子一熱，買了商鋪、公寓。
最後的結局是什麼呢？
1萬買入，持有10年，1.2萬賣出。
然後得出結論，商辦萬年不漲。
但在哥看來，商辦尤其是二手房價格，嚴重“失真”。
電影《楚門的世界 》
你隨便去箇中介，問你的公寓/商鋪/寫字樓要出手，稅費大概多少？
去10家，保守估計，全部都說不清楚。
稅費正常差不多在30%左右，部分商鋪如果嚴格徵收土地增值稅，可以收到總價的7成。
一套200萬商辦出手，稅費收走60萬，白扔3年工資，有多少傻子會就範？
所以，大部分買了商辦的客戶，一打聽稅費達到這種程度，無論砸沒砸手裡，基本上是不會賣的。
你在市面上看到賣二手商辦的，房東都是急需用錢的“認栽”心態。
武漢一個月二手公寓，商鋪，寫字樓，廠房過戶量，穩定在大幾十套和100多套之間。
在整個存量商辦體系裡，佔比估計3%不到。
當量太少的時候，成交價格就絲毫沒有意義。
你只看到3%房東的認栽定價，卻忽略95%房東的心裡價位，造成“商辦漲不動”印象。
02
對於開發商來說，商辦也是武漢地產人，最不想碰的玩意兒。
凝結著武漢地產先烈最多智慧結晶。
從5A到6A再到7A8A9A，從“一鋪養三代”到售後包租返租回購，從分銷全民經紀人再到包銷，各種騙術層出不窮。
雖然商辦求生欲很強，依然無法改變結局——難賣。
商辦，為什麼人見人發愁，佛見佛跳樓？
哥以前講過很多次。
總結有2點，天收+人作。
天收，武漢商辦配比太高。
當然這個可以理解，城市空間有限。
雖然住宅好賣，但武漢，顯然不能依靠遍地住宅，去襯托自己衝擊一線的雄心。
然而，雄心也得有限度。
鳥不拉屎地段，甭管有沒有商業氛圍，動不動30%商辦比起步，難賣正常，好賣才不對勁。
人作，很少有開發商認真做商辦。
漢陽有一個典型項目，配30%商辦。
開發商思路，先把寫字樓放在臨主幹道，因為總部要搬這裡；後面修一排低密，因為領導要住；再後面堆一窩子超高層，要賣要賺錢。
最後商鋪實在沒地方擺放，只好放小區邊緣臭水溝旁，不要說人，狗都不愛去。
代理感慨，門面難賣啊，腦殼被門夾的客戶，越來越少。
偏遠地段商辦難賣可以理解，為啥核心地段，也不好賣？
“商辦難”的根源，不是地段，而是他的存在根本就“生不逢時”。
03
商辦，我們市面上常見的，包括公寓、商鋪、寫字樓。
哥把他們放在一起說，因為開發商賣這類產品，邏輯出發點都是，投資。
投資也分好多種。
現在開發商還跟你談商辦升值，是話術1.0版。
有很多買商辦的客戶，腦子其實是糊的。
他一般的思維過程如下——
以買住宅的心態去買商辦，採取簡單的類比來判斷價值。
這個地方不錯，所以商辦也不錯；
性價比很高，相當於住宅6折，值得投資；
板塊未來越來越好，這個商辦也會越來越好；
有些開發商，做的那種小面積、低總價商辦，基本就是靠哄這些糊人。
因為這樣的思維過程，會碰上一個巨大BUG——
二手商辦根本賣不掉。
為啥賣不掉？
稅費太高。
一旦賣，在先行的稅率之下，房東都是跳樓認栽價。
03
所以商辦銷售的話術2.0版，是談現金流，絕口不提二手賣出。
客觀地講，開發商這次，沒有騙你。
買商辦，只能衝著長期持有，收租去。
所謂現金流，商辦尤其寫字樓的租售比，高過住宅。
問題是，租金是否能達到你的預期？
這就取決於很多很多因素。
板塊的商業氛圍培育、業態的合理性、人口集中度、商業街運營水準，等等。
很多商辦是坑，租金都租不出價，就是因為上面幾個環節做不好。
如果你運氣很好，碰到少數幾個不坑的，大概能給你4%、5%、6%租金回報。
現在，商辦最大的尷尬來了。
6%的回報，不算差吧？
但跟住宅二手銷售的盈利比，who care？
有開發商不服，那個XX商鋪，回報率超好，超穩定，預計10年回本。
嗯，我買一套住宅，3年賣出，不僅回本，還賺了一倍。
那再見。
一個靠投資拉動的經濟體，GDP每年6%以上增長，M2達到10%。
不動產持有的價值，在資產價格漲幅面前，卑微到塵埃。
不具備二次銷售屬性的商辦，在當下這種經濟環境下，根本很難翻身。
這是我們很離譜的一點。
生活型資料（住宅），稅費更低，方便買進賣出，流動性大大的好。
而真正生產型資料（商辦），反而稅費超高，基本上殺死所有流動性，也沒有轉手的可能。
一條做爛的商業街，起死回生唯一辦法，就是換個爹來運營。
但轉手可能性等同於無，換爹是換不了。
產權不明晰，換不了業主，單純換個管家，很難從根上改變現狀。
所以，我們只能看著一條商業街擺爛。
04
關於武漢商辦購買群體，一部分是自用，大部分是帶著資產配置目的去買。
住宅被限購，手上又有100、200萬現金，開發商非常貼心做一批產品，50%首付正好夠。
還有一種，是真正的土豪，資金量太大，住宅一套一套買，好麻煩，一次來一層寫字樓，方便又高效。
然後我們就看到，武漢商辦開始出現3.0版。
一種，徹底偽裝成住宅。
最近哥在武漢看到很多，當初按商業報規，層高普遍達到6米左右，如果小區佈局很合理，這一部分商辦相對獨立又融入整個社區，確實可以當住宅用。
另外一種，就是不斷激發有錢人的想象力。
寫字樓/商鋪，只能辦公/做生意？
不不不，我這裡可以搞私人會所、工作室，你願意，搞個私人博物館都行。
為啥？
便宜啊，旁邊住宅4萬多，寫字樓才2萬。
只要地段有昭示性、建築立面有檔次感，的確比較可行。
但這種空間功能模糊化，主要針對塔尖人群，客戶面太小。
逐漸淪為“富人的空間玩具”。
最後，你要非說商辦是坑，哥也沒什麼好說。
但不存在天生出來就是坑你。
客觀說，只有當我們這個經濟體成熟、穩定，GDP2%左右，經濟不再以投資拉動，而是消費拉動。那麼，依託現金流、資金回報為生的商辦，才有真正用武之地。
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