◆經濟導報記者 劉勇
2018年，濟南樓市跌宕起伏。上半年，開發商半夜開盤認籌、全款優先選房、捆綁車位地下室等非正常現象頻頻出現在濟南房地產市場上；到了年底風雲突變，開發商突然發現，房子不好賣了，隨著年關臨近，無論是開發商還是購房者，對明年市場走向更加關注。
10月27日，一個小型座談會在濟南舉行，與會人員除了房地產開發商外，還有營銷代理公司。經濟導報記者從現場獲悉，與會人士普遍認為，明年開發商的日子不一定好過。在多重壓力下，開發商會採取各種措施加大回籠資金的速度，部分開發商或將“以價換量”衝業績。
“從現在的情況看，明年需求動力減弱，濟南樓市或進入調整期。同時，開發商在資金壓力下，會提供降價促銷的樓盤讓市民選擇。”濟南一家房地產公司項目部經理馮澤瑞表示。
“變臉”的市場
“感覺就是一夜之間，市場突然‘變臉’。”濟南一家房地產公司的副總經理李祥瑞在接受經濟導報記者採訪時表示，“從客戶瘋搶房子到我們瘋找客戶，幾乎是一瞬間的轉換。”
而在濟南一家房地產營銷策劃代理公司總經理袁傑看來，最近幾個月，房地產市場熱度消散。“從最近的開盤情況來看，價格高出客戶心理預期的項目，去化率往往較低。同時，客戶的選擇權也多了起來。”
正如袁傑所說，世聯行濟南第42周（10月15日-21日）的週報顯示，萬達城在19日加推了246套房源，成交均價1.69萬元/平方米，當天成交80套左右；中建錦繡首府在21日首推了120套房源，成交均價2.2萬元/平方米，當天成交61套。
同樣，易居研究院26日發佈的報告顯示，其監測的100個城市新房成交均價同比增幅連續14個月保持收窄態勢，房價環比下跌的城市數量在近兩個月有所增加，9月升至31個。9月份的樓市庫存規模明顯增長，屬於近45個月以來首次顯著攀升。
該研究院發佈的百城住宅庫存報告顯示，截至9月底，100個城市新建商品住宅庫存總量為43488萬平方米，環比增長2.9%，同比減少5.5%。
“觀察歷史數據，2015年1月份以來，全國100城庫存規模就呈現出持續性的下跌態勢，中間個別月份雖有反彈，但下跌的趨勢不改。而今年9月份庫存規模明顯增長，是45個月以來首次顯著攀升。這意味著庫存走勢迎來拐點，四季度將重返上行通道。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進介紹。
袁傑告訴經濟導報記者，現在市場上的樓盤出現了分化：一種是雖然意向購房者很多，但買房者並不多，大多數客戶在觀望；還有一種樓盤是意向客戶很少，樓盤根本沒有什麼知名度。
“有想法的開發商營銷策略很連貫，每一步都能有一些實際的效果，同時結合贈送地下室、車位等促銷手段，去化率也就提升了。但還有一些樓盤只想著找精準客戶，價格還虛高，去化率就成了問題。”袁傑說。
“現在，已經有樓盤開始通過各種方式降價促銷了。”馮澤瑞坦言。據他介紹，濟南唐冶片區的玖唐府，今年6月份開盤時價格為1.85萬元/平方米左右，隨後降到了1.7萬元/平方米左右，目前均價已經到了1.55萬元/平方米。“現在又在以‘雙11’的名義搞促銷，購買該盤還可以1萬元的價格搶購原價1.7萬元的車位，相當於每平方米降價1000元左右。”馮澤瑞說。
這並不是個例。魯能泰山七號9月份成交的一套住宅成交價為1.63萬元/平方米，現在幾乎同位置的一套房，成交價則為1.52萬元/平方米，每平方米下降了1000元左右。
“即使降價促銷也難吸引客戶。”袁傑解釋道，“此前我們代理的一家樓盤做最後的衝刺，雖然表明要清盤爆倉，但最少的一天售樓處登記的到訪表上僅有2名客戶。”
現在還不是最艱難的時刻
袁傑告訴經濟導報記者，現在買房人觀望情緒太重，需求下滑比較厲害。“但現在還不是最艱難的時刻，最難的是明年，我估計明年對開發商來說或許是道坎。”
“今年已經這樣了，改變不了多少，最大的問題是明年會是什麼情況。”李祥瑞表示，“從調控政策環境來看，形勢整體尚未放鬆。前段時間廣州想要走個‘當頭炮’，試試水，沒想到接著就自己打臉回去了。因此明年的日子不會好過。”
持有同樣意見的還有馮澤瑞。他認為，這一次調控，中央的決心比以往任何一次都要強烈，樓市調控進入了長期化、常態化。
實際上，作為主管部門，住建部在7月31日中央政治局會議明確表態“堅決遏制房價上漲”後，很快開出了“第一槍”。8月7日，住建部在部分城市房地產工作座談會上提出，要加快制定住房發展計劃，並對樓市調控不力的城市堅決問責。此前，住建部聯合其他部委發佈通知，7月初至12月底將在全國30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。
中國指數研究院常務副院長黃瑜表示，“堅決遏制房價上漲”，為房地產政策走向定下基調。今年3季度，各地調控政策繼續密集出臺，完善限購、限售政策，強化差別化信貸，同時調整住房和土地供應結構，因地制宜推進棚改貨幣化安置等。受政策持續深化影響，購房者預期出現轉變跡象，市場開始逐步調整。
在馮澤瑞看來，一旦出現房子賣不出去的情況，開發商就沒有辦法回款，資金壓力會越來越大。“明年的業績考核，回款可能會成為一個非常重要的指標，甚至會是排在首位的指標。”
馮澤瑞告訴經濟導報記者，從房地產開發資金來源結構看，以預收款、按揭貸款等需求端的資金供給平均佔比近50%，由於這部分資金來源佔比較大，銷售端實現的資金回籠以及自籌資金對於房地產開發影響較大。
經濟導報記者在調查中瞭解到，在嚴格的限購政策下，有資格買房的客戶正在逐漸減少，如果政策不鬆動，同時供應量集中趕上來，在年度銷售指標、資金兌付壓力等驅動下，明年市場表現特徵或為“以價換量”衝業績。
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