羅湖蓮塘片區要啟動大規模舊改了！而且這次是由華潤、京基等龍頭房企主導，建築總體量超過200萬㎡，妥妥要放大招的節奏！
蓮塘片區位於羅湖與鹽田接壤的位置，背靠梧桐山，仙湖、弘法寺仙氣縈繞，片區的西面是羅湖中心區，南面與香港新界打鼓嶺僅一河之隔，從梧桐山上俯瞰，無疑是一塊山環水潤的風水寶地！
但是在2016年年初華潤介入蓮塘統籌片區舊改之前，蓮塘因為地處偏僻、交通不便，在深圳市民心目中整體的存在感較弱。不過隨著地鐵通車、口岸開通、舊改變現等一系列利好的相繼發生，總的來說，蓮塘的未來還是非常有看頭的。
那麼蓮塘片區的現狀以及未來的規劃是什麼樣的呢？
■蓮塘片區綜合現狀分析
一、交通現狀
1、目前主幹道僅一條羅沙路可供對外聯繫
目前，蓮塘片區只有羅沙路一條對外聯繫的主幹道，不過片區已經在規劃8號線一期(蓮塘-鹽田)、2號線三期（新秀-蓮塘）以及東部過境高速公路等，上述交通配套投入使用後，片區對外路網將有望進一步打通。
2、2號線三期仙湖站、蓮塘站建設中，預計2020年底開通
2號線三期（新秀-蓮塘）在蓮塘片區設有兩個站點，分別是仙湖站和蓮塘站，目前這兩個站點都在緊張施工中，預計於2020年底開通。未來2號線三期還將與直達8號線一期工程和二期工程貫通運營串聯起羅湖、鹽田、福田、南山四區的軌道交通。
施工中的仙湖站
施工中的蓮塘站
3、蓮塘-香園圍口岸主體已完工，預計2019年投入使用
深圳規劃建設的第七座陸路口岸——蓮塘-香園圍口岸，是深圳物流“東進東出”、連通香港、輻射國際的又一重大樞紐，目前口岸主體已完成，預計今年年底深圳一側可以竣工按照深港雙方的約定，2019年蓮塘口岸將投入使用，屆時蓮塘片區的居民往來香港將更加便捷。
4、東部過境高速蓮塘口岸出入口基本施工完畢，年底免費通車
計劃年底免費通行的東部過境高速公路，起於蓮塘口岸，終點為龍崗金錢坳立交，與深汕、深惠高速公路連接，全長31.1公里，雙向8車道，目前蓮塘口岸出入口已經基本施工完畢，只待年底免費通車後即可投入使用。
二、教育現狀
目前蓮塘片區分佈的學校主要有蓮南小學、蓮南學校、深圳鵬興實驗學校、仙桐實驗小學蓮塘校區、羅湖外國語學校（初、高中部）等，其中仙桐實驗小學為公辦學校，羅湖外國語是羅湖區重點中學之一。
從教育資源的分佈情況來看，蓮塘片區整體呈現出較為均衡的狀態，3-18歲的教育需求在這裡都能夠滿足，其中羅湖外國語學校在2017年深圳中考八大高中的錄取率排名中居第41位，屬於中等偏上的水平。
三、產業現狀
蓬勃的互聯網產業，是蓮塘產業發展的一大特點。在羅湖規劃打造的“大梧桐新興產業帶”中，蓮塘片區規劃為深圳互聯網產業集聚區，以互聯網及其延伸產業為核心，推動互聯網、電子商務集聚發展，打造創新、創業、創客、創投“四創聯動”產業園區，簡稱“創谷”，主要發展互聯網、電子商務等戰略性新興產業。
目前蓮塘片區互聯網產業的空間載體主要有兩個，一個是羅湖區高新技術第一產業園區，由舊工業區改造而成，也是華潤蓮塘舊改的重要組成部分，還有一個是深圳互聯網產業園，產業園內的國威大廈是目前蓮塘的第一高度，據現場工作人員介紹目前已經全部出租完畢。
四、居住現狀
蓮塘片區的居住結構由兩部分組成：城中村，包括村民自建房、廠房改造的宿舍區；有一定樓齡的老小區；以及少量的別墅群。二手房價格方面，目前蓮塘二手房均價約為5-6萬元一平米，新盤方面則只有一個尾盤在售。
五、生態環境
至於生態，由於背靠梧桐山，處在仙湖植物園腳下，蓮塘的生態環境在深圳的居住區中應該是數一數二的，非常宜居。
片區內有多條小道可以直接通往仙湖植物園正門，在畔山路與百世路的交匯處有一條登山道，可以直接登上小梧桐。
■華潤、京基、東海紛紛進駐，蓮塘舊改項目盤點
從現狀來看，蓮塘片區的生態優勢是非常明顯的，地鐵、口岸等的建設也在加速推進，也已經具備了一定的產業積累，但是由於本身土地面積有限，低矮農民房以及工業舊廠房的存在又擠佔了大量的空間，這時候想要獲得更長足的發展，適當的進行城市更新就顯得十分必要了。
關於蓮塘片區的舊改，首先最重頭、關注度最高的無疑是華潤蓮塘舊改，即羅湖區蓮塘統籌片區城市更新項目，官方公佈的案名為華潤東城。這是華潤置地在深圳繼萬象城、華潤城 、銀湖藍山、深圳灣悅府、前海中心、湖貝中心、筍崗項目、1234space之後的第9個項目，土地面積40.35萬平方米，預計總建面將超過200萬平米，將成為深圳樓市的又一個巨無霸。
目前項目仍處在前期的業主舊改意願徵集階段，還沒有拆遷的跡象，而舊改辦公室則設在羅湖區高新技術產業第一園區的118棟。
接下來讓我們一起了解一下華潤蓮塘舊改的整體規劃，先上兩張效果圖。
華潤蓮塘舊改由仙湖路、國威路、聚寶路（部分）、羅沙路（部分）圍合而成，其中蓮塘花園、仙湖楓景、深圳互聯網產業園、羅湖外國語學校初中部、天越翔園、聚福花園、聚寶花園等不在舊改的規劃範圍內。
根據網上公佈的視頻和我們現場獲取的資料，華潤蓮塘舊改的規劃設計理念為：“連”城、“聯”城、“蓮”城、“漣”城。
其中“連”城指的是囊括產業培育平臺、產學研支持平臺、金融服務平臺、人才法律平臺、行業交流平臺、企業服務平臺的智慧之城。
“聯”城指的是覆蓋創新創業、創客創投、產業基礎延伸、智能硬件、精密製造、健康管理系統等的產業之城。
“蓮”城是指建立囊括城市大學、弘法寺、仙湖體育中心、羅湖外語學校、深圳文化源頭、城市旅遊名片、創意產業城、藝術城等的文創之城。
生態之城，即“漣”城，則包括了可持續發展、新型都市社區、梧桐山、仙湖植物園、深圳水庫、香港白虎山等內容。
在規劃理念中，華潤蓮塘舊改將堅持TOD公交導向原則、集約化及立體化開發原則、集約功能區域發展原則、多層次立體交通網絡原則、山水相連概念設計原則、廣泛綜合的綠地網絡原則等，對整個項目的交通、生態等進行綜合性的規劃和打造。
功能分區方面，華潤蓮塘舊改主要分為四個主題區，分別是城市“T臺”文創主題區、地標核心商務主題區、智慧創谷產業主題區、創商商業主題區。
其中城市“T臺”文創主題區囊括了城市T臺、文教學園、活力CAMPUS、生態氧谷、綠色慢活等，其中城市T臺將以小尺度街道空間提供文化、創意、創意、創客的展示舞臺，而文教學園則彙集蓮塘乃至羅湖最優的教育資源，活力CAMPUS以臨近地鐵站，快節奏的年輕活力生活區為主。
地標核心商務主題區主要打造緊貼地鐵站點，佈局集中，景觀優美且具有集中開放空間的特色旅遊商務區，以及地處門戶地段識別性強，景觀優美、可達性強的宜居生活區。
智慧創谷產業主題區則是各類產業的集聚區，提供智慧創新服務平臺。創商商業主題區將構築整體時尚、創意濃厚、文化底蘊的商業時尚圈。
更多關於華潤蓮塘舊改的規劃細節可以戳下方的視頻瞭解：
二、京基港蓮村舊改
除了華潤蓮塘舊改以外，京基也在蓮塘分了一杯羹。據瞭解，京基將負責港蓮村的城市更新項目。港蓮村位於蓮塘港蓮路附近，分為一村、二村，是目前蓮塘片區樓齡最長的小區之一。
而早在2014年，京基就已經進入蓮塘並打造了雲景梧桐項目，在蓮塘可以說擁有一定資源基礎。
三、東海·蓮塘匯
在考察的過程，我們還發現了一個新項目——東海·蓮塘匯，這個項目的前身為富寶化纖廠。根據國土局的公示信息，東海·蓮塘匯用地面積為42396.0平方米，拆除用地範圍面積為42396.0平方米，開發建設用地面積為20000平方米，計容積率建築面積為166130平方米，其中住宅162930平方米（包括保障性住房26720平方米），公共配套設施3200平方米。
改造完成後，這個項目將無償向政府移交22396平方米用地，土地移交率高達52.8%——將原法定圖則規劃的24班小學擴建為30班，教育設施用地規模擴大到12174.3平方米，解決片區學位緊張的難題；
同時貢獻10221.7平方米的市政道路用地，配建了一處公交首末站，地下車庫、充電樁、自行車位等設施。配建26480平方米的保障性住房，解決片區人才安居問題。公共配套方面，共配建3200平方米的公共配套設施。
目前東海·蓮塘匯地面上的廠房建築已經拆除，進入土地平整階段，相比華潤蓮塘舊改、京基港蓮村舊改，進度應該會較為迅速。
從華潤蓮塘舊改的規劃，以及京基、東海的進駐，可以看出蓮塘片區的未來值得期待。最後，讓我們以一張蓮塘片區舊改項目的大合照結束此次的踩盤。更多一手踩盤資訊，敬請關注房地內參！
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