伴随着中国房地产市场逐步进入存量房时代，人口结构的转变、住宅市场的调控以及城镇化红利的消退，使得开发商纷纷开始思考如何应对行业变局。很多品牌开发商选择以横向和纵向多元化拓展为主。此外，市场上也有部分开发商关注深耕细分领域，更加注重专业化开发，京投发展就是其中典型代表。
据了解，京投发展以轨道交通车辆基地一体化开发作为主营业务。所谓轨交车辆基地是指供城市地铁或轻轨车辆停放、检修、试车、清洗等功能的配套基础设施。其开发是在轨交车辆基地盖上和周边内外部区域进行综合开发。这对开发企业的专业技术要求非常高。从长远来看，京投发展的企业愿景是成为“亚洲轨道物业专家”。
京投发展总裁高一轩
深耕TOD领域万亿级蓝海
随着近年来城市化的快速发展，交通拥堵、通勤时间长、资源高度集中、土地利用率不高等城市问题越来越严重。在东京和香港的成功示范之下，TOD模式逐渐成为城市管理者和品牌开发商竞相研究并推崇的热点。
所谓TOD模式，主要指以公共交通为导向的开发模式，其细分领域包括轨道交通沿线土地资源和车辆基地的综合开发。TOD模式一方面使得土地获得集约化利用，另一方面TOD能够扩大市民生活版图，改变区域面貌，助推区域经济发展。
过去十年中，京投发展始终专注于TOD领域的探索和实践。在京投发展总裁高一轩眼里，国内TOD领域当前是一片万亿级别的市场。从前景来看，目前国家发改委正式批复的有轨道交通的城市是50个，全国大约有超过500个左右的车辆基地，根据每个车辆基地50万平方米建筑规模计算，未来全国轨交车辆基地的市场规模在4万亿元左右。
据了解，京投发展是目前内地上市和非上市企业里唯一一家以轨交车辆基地开发运营作为主业的上市公司。高一轩表示：“轨道交通车辆基地开发从业者并不多，我们所面对的是一个市场蓝海”。
TOD智慧生态圈搭建多方共赢价值链
在TOD领域，京投发展拥有独特的专利技术与经验，并在近期创新性地推出了全新商业模式“TOD智慧生态圈”。TOD智慧生态圈是以轨交车辆基地为基础进行一体化开发，利用智慧思维和科技手段，营造整个社区及丰富的公共、商业配套，集合人文、自然、产业、生态价值，打造具有自我修复和自我优化能力的智慧生态闭环系统。
TOD智慧生态圈强调对城市、对市民和对地铁三个层面做出持续贡献和服务：一是对城市而言，它有助于消除城市疤痕，提高城市资源的运营效率，盘活存量用地，收到一次拆迁、多次收益的效果;二是对市民而言，它能根据客户需求进行产品策划，提高市民居住体验，让人们更高效地获得幸福、更充分地享受幸福、更快速地迭代幸福;三是对地铁而言，它能提高轨道收益，降低拆迁成本，并反哺城市的轨道交通。
此外，在“TOD智慧生态圈”实践中，京投发展将养老、教育、文化娱乐、办公等延伸产业不断引入项目，不仅使其TOD项目具备便利通达的交通资源、宜居优美的生活环境、丰富完善的公共商业配套，而且也最大限度地满足了人们各方面需求。目前在北京，京投发展已有西华府、琨御府、公园悦府3个轨道交通车辆基地一体化开发项目。
十年探索实践 京投发展核心优势显现
近年来，随着轨道交通建设的铺开，TOD模式成为助推城市持续发展的一股新生力量。根据公开报道进行的粗略统计，目前共有万科、碧桂园、保利、招商蛇口等20余家房企开始涉足TOD模式，竞争格外激烈。
对此，高一轩表示：“在过去的十年经验中，我们积累了十方面的操作经验，包括开发、策划、设计、施工到技术、管理、模式及合作等，这是我们参与这个蓝海竞争或者有限竞争很重要的门槛。”
京投发展经过10年探索实践，拥有了独特的专利技术并在项目实操上积累了丰富的经验，形成了自己的核心竞争力。举例来说，京投发展所开发的项目减振降噪能力已经达到了世界领先水平，33个自主研发专利和多个新型实用专利确保生活在此的业主不受地铁运行的振动和噪音影响。
人才梯队上的储备也成为京投发展非常重要的优势之一。正如高一轩所表述的：“我们拥有车辆基地综合开发上中下游全产业链人才梯队，目前全国干过车辆基地开发的总经理不超过10个人，其中一半以上在我们公司。”
此外，依托公司大股东的实力和资源，京投发展和上下游行业领军者形成了广泛的合作，例如与跟优客工场合作共享办公，搭建创业创新平台;投资必革家引入可变家具和智能家居。高一轩表示，通过庞大的规模开发，京投发展已经实现了多产业对接导入的可能性，包括养老、教育、零售、文娱、办公、家居、酒店、置换和科技九大产业对接。
为城市赋能 布局全国
京投发展的企业愿景是做“亚洲轨道物业专家”。依托大股东背景专研轨道交通物业，京投发展已经成为国内最大的“轨交车辆基地”开发商。按照高一轩的想法，京投发展下一步将把在北京的轨交车辆基地开发经验叠加起来，布局全国。
据了解，京投发展已经开始向西安、无锡等城市迈进。对于未来，高一轩也表示：“上海我们肯定会进入的，这个也跟各个城市轨道交通建设的节奏是有关系的，我们也在积极地跟各个方面沟通，希望能够尽快进入。”
在轨道交通车辆基地一体化开发领域，无论是在开发经验还是技术积累方面，京投发展都具备后发优势。在2018年开启全国布局后，京投发展将更加积极地以自身的核心竞争力，和重点城市地铁公司沟通，实现为城市发展赋能。
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