覺得2016年-2017年土地供應嚴重不足，地產投資增速下降，無法提供市場有效供應，所以北京樓市2018年會大漲？
覺得政府調控力度不放鬆，2018加大保障房供應，會衝擊商品房市場價格，所以北京樓市2018年會大跌？
以上全錯！
我們只要搞清楚，2018，共有產權房會不會衝擊商品房價格，就清楚哪種房產最值得買了。
“向右轉，打左燈”，保障房真正保障了誰
中國的地產政策從來就是“向右轉，打左燈”。一隻手名義通過重新分配收益的方法為低收入群體提供保障性住房，通過不切實際的租售同權口號轉移人們對房價高企的抱怨；而另一隻手，實際通過減少商品房土地出讓（保障房自然會擠佔商品房土地供應），通過城市化進程抬高土地價值，進而維護了原有利益者的格局。
從2008年開始的經濟適用房建設，看起來是為低收入階層解決住房問題，實際上帶來了大量尋租空間。2015年天則經濟研究所法律與治理中心在30個省會城市開展了公共治理調查，其中涉及到保障房在不同群體之間的分配概率，其中北京市的保障房分配結果如下圖：
圖注：2015北京市的保障房分配結果
調研發現，黨政機關及事業團體的中高層才是最有機會獲得保障房的群體，要遠高於窮人階層的概率。當然，低收入者還是分配到了一些保障房，但是以租賃型住房和郊區偏遠住房為主。那些建在市中心區的，具有完全產權的經濟適用房，也成為了最大的尋租房。
舊瓶換新酒，共產房值得買嗎
新的“保障”方式是共有產權房。
樂觀估計（房地產投資增速明顯放緩，導致開發商不願蓋房，所以時間可能延後），2018年第二季度，共有產權房會集中上市。這種政府佔有30-50%產權的房屋，由於消費者付出的代價低於總價30-50%，是一種變相的價格管制措施，價格管制一定引發稀缺，買家是不愁找的。
比如某商品房市場價為5萬，100平方總值500萬，作為共有產權房按照3.5萬（5萬的70%）進行售賣，買房人只需拿出350萬就能住進500萬的房子。150萬等於政府湊份子，當然實際上政府一分沒掏，最終結果是個人產權佔比2/3，政府空手得到了房屋1/3的產權。
這種房屋五年之內都不能上市交易，這就保證了市場上的商品房供應有限，也就保障了五年內核心城市商品房稀缺，價格上漲。
五年之後，假設房子每平米升到10萬，個人可以按照10萬的價格從政府手裡買回30%產權，就是給政府300萬，你總共用了650萬（5年前的350萬和5年後的300萬），得到了市場價1000萬的房子。當然不買全產權也可以進行轉手，首先還要賣個符合共產房資格的人，其次政府還要從中抽走1/3的收益，因此買全全部產權，再上市交易，成為了此類房屋合理交易的唯一途徑。
由於五年後從政府手中購買產權的部分需要一次性支付，也無法貸款，從算賬的角度看，是不划算的。
如果是500萬的限售又限價的商品房，首付雖然需要150萬，而五年後可以直接以1000萬賣出，所用槓桿回報不是共有產權房能相比的。
而如果是不限售的正常商品房，則可以根據市場變化，隨時出售，而不需要等待五年的限售限制，因此保障了投資回報，是目前市場唯一保證金融屬性的房地產產品。問題是這種房產價格最高，而且賣一套少一套，未來會更為稀缺。
共產房的本質是財政長效收益
但作為人口流入的城市，一線城市房子永遠都不會“夠”。而價格管制必然導致稀缺，無論這種房屋是否值得購買，都會引發人們的購買，畢竟，表面看5年時間，用650萬的代價獲得了1000萬的房產。
有人質疑，這種房屋並不是真正的讓利消費者。購房人花同樣的房屋單價，只得到了房屋50%或70%的產權。真正得到利益輸送的是政府，從過去一錘子的賣地買賣，到現在可以得到房價上漲的收益。共有產權房的目標實際上並不是保障低收入群體，而是“長效機制”的一部分，“長效機制”實際上不是調控房價的機制，而是保證財政收入的長效機制。佔據了房屋30%-50%權益的政府，此刻不再需要依靠土地價格的上漲獲得賣地收益，而可以依靠長期的房價上漲獲得收益。如果知道了這個道理，那些認為調控等於降房價的憤青們可能要無比失望了。
2018真正值得買的房產
回到引文，2018年，共有產權房衝擊商品房價格嗎？答案是，我們有三個答案——
1. 目前的情況時，從北京二手房成交量企穩的事實看，北京的購房窗口期在2018年4月份之前穩穩關閉。現在共有產權房要來了，政府利用這部分房產的價格壓低名義報價，從數據報表上看，北京的均價會非常穩定。
圖注：按照2017年供地情況樂觀推斷的各類產品類型上市時間表，最稀缺的是非70-90的大戶型產品，而共有產權房的大量供應，為政府報表提供了漂亮的基礎數據。
2. 而限價也五年限售的商品房，由於和市場價存在落差，同樣為尋租提供了空間。那些位置好的項目，沒有過硬關係和過硬的排號費，吃瓜群眾就不要惦記了。當然市場上還有一些限價價格高於市場價的產品，北京遠郊有不少這樣的區域和項目，只能靠吃瓜群眾中願意交高額智商稅的同志們消化了，但這部分房產確實起到了穩定房價不要下跌的作用。
圖注：332萬平米的限價商品房，五年限售，保證了樓市穩定，無交易，無漲跌。
3. 市場上的存量不限售商品房越來越少。2016年北京住宅土地出讓僅有200萬平米，不限售的住宅面積為44萬平米，2017年出讓可售商品房土地331.6萬平米。即便全部上市供應，也無法滿足每年北京市場1000萬以上商品房的銷售需求，明年北京新房供應可用短缺形容。其中不受90/70政策限制的住宅建築面積138.2萬平米，換句話說，2017年供地開發為120平米以上平層改善產品預估可售套數不足3000套。
圖注：北京城區120平米以上的商品房，無論是限價還是不限價，都隨著政策錯配變得極為稀缺。
而在二胎政策下，大戶型的需求是旺盛的。政策和市場之間再次發生錯配。加之政府對這部分商品房取證價格的限制，反而推高了他們的價值，看看北京市場2017年被搶購的日光盤，大多是這種情況。對應到不限售不限價商品房，市場上核心區好戶型二手房，答案不言自明！
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