流拍、溢價、個人拿地解密湘西鳳凰縣熱鬧的土拍現場！其它頭條網

9月7日，根據湘西公共資源交易網站顯示，湘西鳳凰縣共出讓三宗地，

兩宗商業地，一宗商住地，編號依次為鳳土網掛字[2018]2-1號、鳳土網掛字[2018]2-2號、鳳土網掛字[2018]2-3號（以下分別簡稱1號、2號、3號），儘管三宗地都位於鳳凰縣沱江鎮，但在9月7日競拍現場，地塊們卻面臨著不同的命運走向——流拍、多輪競價、個人拿地，湘西鳳凰縣這次土拍好不熱鬧！

▲ 湘西鳳凰縣拍賣的三宗地基本信息

根據資料顯示，鳳土網掛字[2018]2-1號的商業地無人問津至流拍，[2018]2-2號的商業地和[2018]2-3號商住地，被兩個神秘自然人（蘭家興、葉聖）分別以1090萬元、1.5億元的價格拿下。其中2號商業地竟在土地掛牌拍賣前4天開始就有7家單位輪番出價，最終競價40輪，溢價60.3%。讓人不禁疑惑，鳳凰縣這2號地緣何如此受捧？這兩個神秘自然人拿地有何緣由？土拍爆冷流拍，又是為何？

土拍爆冷：1號宗地先天條件不足，運營難度大

根據湘西公共資源交易網站顯示，1號宗地位於鳳凰縣沱江鎮城北王家寨，宗地用途為商業性質，起始價為1800萬元，出讓面積為6394.6平方米，核算約9.6畝，網站資料上顯示拍賣當天無人參與競拍。

從地圖上可見，宗地位置距離城區較遠，地塊周邊多為待開發用地；同時周邊暫未聚集有大型住宅或居民樓，若是用作商業開發，人流量和購買需求力均略顯不足；再加上出讓條件中要求該地塊自交付之日起1年內動工建設，3年內全部竣工投入使用工，滿2年未動工開發的，出讓方可以無償收回土地使用權，開發運營的難度相對較大。

“天時地利人和”都尚有欠缺，這宗地流拍也在所難免。

▲ 編號為鳳土網掛字[2018]2-1號宗地圖

土地溢價：4.3畝小體量+旅遊城市，商業優勢明顯

來自湘西公共資源交易網站顯示，2號宗地位於鳳凰縣沱江鎮城北林業局棚戶區北側，出讓總面積為2888.48平方米，核算後約4.3畝，起始價為680萬元，使用年限為40年，宗地用途為40年的商業用地，最終競價40輪，溢價60.3%，由蘭家興以1090萬元競得。

▲ 編號為鳳土網掛字[2018]2-2號商業地出價記錄

鳳凰縣是國家歷史文化名城，國家4A級景區，是一座文化旅遊城市，其常駐人口多為本地土著居民，外來人口則為流動性觀光旅遊客，相對來說旅遊城市的商業（酒店、民宿、當地民族特色商業文化等）則更受矚目，是可投資門路。這也就不難發現2號宗地因其商業性質而倍受追捧的原因。

同時，2號宗地面積不大，開發運營難度相對較小；加上宗地位於鳳凰縣沱江鎮城北林業局棚戶區北側，宗地西側有鳳凰國賓國際酒店、崑崙好客等商業，東南側則聚集眾多商業酒店，2號宗地入駐或將拓寬鳳凰縣城西南側的商業範圍，豐富區域的商業形態。

▲ 編號為鳳土網掛字[2018]2-2號宗地圖

個人拿地：或為企業馬甲

一般來說，囤房子的不奇怪，但卻很少見囤地的。

首先，土地市場進入門檻高，對資金、開發資質都有要求;
其次，個人拿地後在後期面臨規劃、建築、工程等方面的問題，這些問題都比較難以解決。

在鳳凰縣為數不多的土地競拍上，個人拿地相對來說也比較罕見。如果是個人拿地，要麼是開發商穿上個人馬甲，避免與競爭對手惡性競拍；要麼以個人身份拿地後，以入股等方式開發公司，從而演變企業行為；要麼個人後期轉手賣給企業。總的來說，最終個人拿地都將演變成由企業開發的行為。

據瞭解2號宗地面積約為4畝多，面積不大，後期開發資金壓力相對來說較小，最終被蘭家興以1090萬元拿下，宗地後續個人開發運營也不是不可能。同時來自天眼查資料顯示，鳳凰縣鴻鑫房地產開發有限公司股東之一也有位蘭家興，佔股20%，雖不得而知這兩人是否為同一人，或許我們可猜測2號宗地是企業穿上個人馬甲，最終或將演變為企業開發行為。

▲ 以上來自天眼查相關資料

根據資料顯示，3號宗地出讓總面積為81713平方米，核算後約為122.57畝，宗地性質為商住用地，最終被個人葉聖以1.5億元拿下，宗地體量相對2號來說較大，出讓總價也不是一般人能承受得起，商住性質增加開發運營難度，個人開發運營的可能性相對來說不大。同時來自天眼查資料顯示，湖南省內企業法人或股東暫未有名叫葉聖，或許是個人拿地後以入股等方式開發公司，從而演變企業行為，或許是外地房企穿上個人的馬甲，將對宗地進行開發。

畢竟能拿出上億資金來買地的個人屬少數，不過土壕的話隨意吧！