當住宅房企開始衝擊千億小目標時，商業地產商也給自己立下了“投名狀”。但是夢想照進現實，仍有很大距離。因不懂商業地產的運營規律盲目進入導致失敗；缺乏長久商業戰略規劃而使項目擱淺；亦或後期運營能力不足而導致難以為繼的結局，比比皆是。
商業地產商的小目標，距離完成還有多遠？奇點商業地產獨家出品《奇點商業 •銳見》系列報道，深入分析。
業績如逆水行舟，不進則退。
躋身行業TOP10，新城控股在住宅領域的銷售可謂高歌猛進，與之相悖的是商業項目或並不盡如人意。距離新城聯席總裁陳德力提出的2020吾悅廣場的雙百目標（開業100間，租金收益100億）日期越來越近。
在今年4月克爾瑞發佈的銷售排行榜中，新城控股首次躋身房企前10強名單，並在此後幾個月一直保持下去。公司2018年中期報告數據顯示，2018年上半年公司實現953.11億元的合同銷售金額，業績同比增幅達94%，創近年新高，但半年報數據同樣顯示，截至本報告日，公司今年新開業吾悅廣場僅 3 個，已開業吾悅廣場共計 26 個 ，實現租金及管理費收入 8.76 億元。
而隨著商業地產“玩家”紛紛發力，設置各自的目標，國內商業地產顯然已成紅海，新城商業如何突圍，將是擺在陳德力面前的難題。
陳德力的“賭局”
從萬達跳槽到新城，2016年陳德力接過新城商業的“指揮棒”。
一加入新城他便提出了“有情懷、不復制、具規模”的商業理念，以期給新城商業帶來轉變。過去，在他的帶領下，6年間，萬達廣場的年開業量從 15 家增至50 家以上，這種雷厲風行的行事風格也帶到了新東家 。
2016年11月25日，陳德力首次亮相新商會，作了一篇《新城力量》的精彩演講，演講充滿感染力，同時他信心滿滿地提出了新城商業新的目標。“2012年吾悅廣場品牌誕生，2017年在建和開業的就達到53座，到2020年開業100座，吾悅廣場演繹光速的精彩。”陳德力還強調，100座吾悅廣場，就有100張面孔。 他要全國每一座吾悅廣場，都各具特色。
而在當時，既要保證“吾悅系”產品遍地開花，又都貼上“不復制”和“有情懷”的標籤，受到了不少行業人士的質疑。
有業內人士認為，“不復制”和“有情懷”本身就是相互矛盾的，新城本身就是學習和借鑑的萬達模式，吾悅廣場的開發和經營模式和萬達廣場十分相似。如綜合體中的可售部分住宅、公寓和商街等銷售，以銷售回款支撐整個綜合體開發，購物中心自持等。正所謂吾悅廣場就是在“複製”萬達廣場，再加上萬達正是在全國大量“複製”模式下才迅速發展的，新城必然也會走上類似的道路。
但不可否認，在這一理念的指導下，新城商業近年來也取得了一定成效。
18年半年報數據顯示，截止到今年上半年，新城吾悅廣場累計完成開業廣場數目達24座，遍及中國22個城市，實現租金及管理費收入8.5億元，同比上升45%，整體出租率實現98.3％。
新城商業項目分佈 來源：新城控股官網
根據新城中期業績發佈會，今年下半年會有17個吾悅廣場項目開業。據克爾瑞研究中心一位不便署名的研究員對鳳凰網奇點商業地產透露，按照吾銳廣場目前的開業節奏，2020年或許可以達到開業80家以上的規模，但被問及是否能實現2020年的租管費目標時，對方表示不方便做評論。
此外，據新城控股有關人士曾向《時代財經》透露，在更新的計劃中，新城到2020年開業和在建的吾悅廣場將超過130座。距離新城的目標還剩下2年多的時間，從24座到130座，從8.5億到100億，不知道陳德力將如何兌現曾經誇下的海口、立下的豪言壯舉，填滿這其間的數據？
目標下的壓力
除此之外，宏觀層面的壓力也不容小覷。
世邦魏理仕報告指出，我國的商業地產呈現出顯著的供給過剩態勢，因此我國商業地產的投資回報週期長於美國等發達國家。同時，各城市優質零售物業首層租金水平分化嚴重，整體呈持續穩定下滑趨勢，受新增供應量加大以及電商衝擊強烈影響。
在目前國內購物中心並不樂觀的大環境下，在一些業內人士看來，新城的“雙百”目標壓力猶存。
中原地產市場分析師盧文曦對鳳凰網奇點商業地產表示，對於實現這個目標有壓力。“首先從新城最近3年非住宅性質土地收儲不足百宗，土地資源有限。開店，土地是繞不開的基本要素。其次，商業地產不是住宅可以實現高槓杆高週轉，在去槓桿背景下資金壓力會比較大。最後，城市綜合體，大型商場面臨同質化競爭，包括電商衝擊，持續穩定收入會受到考驗。”
同樣，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也對鳳凰網奇點商業地產說道，“新城商業的戰略擴張會受到很多不確定因素影響：首先，近年來，三四線城市棚改速度放緩會影響到商業廣場的擴張，比如說新城區的發展，從而會減弱商業消費需求；其次，三四線目前也進入了網購大爆炸時代，網購消費會給商業地產帶來較大影響，後續在業態佈局上應有所創新，對於依靠單純餐飲、購物等為主的傳統業態商業廣場有較大風險，否則會出現商業廣場擴張很快但租金收益很低的局面；最後，隨著項目的大量擴張，產品的統一管理費用也會帶來較大壓力。”
近期，太平洋證券發佈了一篇關於新城的研報，也佐證了新城目標的壓力。研報以萬達廣場為參照，探討了新城吾悅廣場的發展空間和擴張速度問題。並通過一系列數據分析得出，預計2018-2020年新城開業吾悅廣場將達到41家、61家和86家，租管費收入達到20、40和60億元。
其預測出的新城未來租管費是基於這些假設：
1、2018-2020 年每年新開業家數為 18、20、25 家，這樣總開業家數分別為 41、61 和 86 家；
2、單方月租金 2018 年上半年為 98 元/月/平米，假設 2018 年全年不變，2019 和2020 年分別增長 6%和 7%至 104 元和 111 元/月/平米；
3、單個吾悅廣場平均可租面積為 6 萬平米（與目前已開業的一致，24 家總可租 144 萬平，單個平均 6 萬平） ；
4、新開業廣場假設當年平均開業期為半年。從而可推測出2020 年租金收入：2019 年已開業61 家租金為 61*6 萬平*111 元/月/平*12=49 億，當年新開業 25 家租金為 25*6 萬平*111元/月/平米*6個月=10 億，2020 年全年租金為 59 億元。
根據太平洋證券的研報預測，在開業數量上，其預測的數據距離新城的目標差距並不大，但在租金收入方面卻距離新城2020年的目標足足少了40億。
2020年機遇與挑戰並存？
世邦魏理仕發佈的《邁向2020――後千億時代投資策略展望》白皮書指出，預到2020年，中國大宗物業投資交易總額預計將較2016年增長45%至2600億元，中國也將在2025年前後進入中等流動性商業地產投資市場行業。
世邦魏理仕把年度大宗物業投資交易額與可投資商業地產規模的比率定義為大宗物業交易活躍度，根據這個指標，全球24個主要經濟體市場大致分成高流動性、中等流動性、低流動性三個發展階段，而中國正處於從低流動性向中等流動性市場進化的轉折期。
對此，世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨表示，展望2020年，基礎建設、城鎮化、一帶一路、中國製造2025、人口結構改變及跨區域流動、消費升級將成為影響商業地產投資策略的六大基本面驅動力。
對商業地產發展來說，2020年是一個重要的商業發展節點。要完成規模的鋪排，2020 年是一個很關鍵的時點。
對於2020年這一時間節點的重視，不僅新城高管有緊迫感，來自其他大型商業地產企業也有相應的戰略規劃。
在2015中國綠公司年會上，王健林發表了主題演講，談到了萬達的轉型，並同時提出，“2020年我們要實現“2211”工程，即到2020年，萬達資產達到2000億美元，市值達到2000億美元，收入1000億美元，淨利潤達到100億美元。”
花樣年商業在發展規劃中指出，至2020年，預計商業資產管理項目達50個，總運營面積超過500萬平方米。
一向將商業地產視作企業發展主航道的龍湖地產，在去年8月也提出，
2020 年的租金收入目標為60 億元，並且在今年進一步提出，2019年及2020年10座天街，到2020年龍湖商業旗下開業商場總量將超過50座。作為第三梯隊的房企，遠洋地產也對新業遠洋商業作出了提速的要求，提出2020年租金收入將達40億。但18年半年報顯示，截止2018年6月30日，來自物業投資的營業額僅為5.42億元。同樣是任重道遠。
但也有商業地產資深人士對2020年國內整個商業地產的環境表示擔憂。
作為從事零售商業到商業地產領域有著20年工作經驗的“老兵”，前萊坊Knight Frank董事、華東師範大學商學院兼職教授段建設在接受鳳凰網奇點商業地產採訪時表示，在未來的兩年內要有過苦日子的準備，像萬科這樣的龍頭房企都打出來“活下去”的標語，連萬科都準備要“過冬”了，對於像新城這樣的企業要實現商業“雙百”目標談何容易。
段建設進一步指出，開業的數量當然具有規模效應和轟動效應，但開業的數量也要和商業價值有機結合起來，整體租金和管理費的上升也要和運營費用等同起來 。他了解運營的艱難，開業前都是花錢辦事，無論是找設計院、找施工團隊，還是買設備，可以由第三方團隊進行，雖然很難，但是開業以後需要自己的運營團隊實現項目招商運營，從而實現租金收益，後面的難度將遠超開業前的難度。
“商業地產屬於重資產，對開發商和業主來說是一條十分艱辛的路。”他補充道。
閱讀更多 奇點商業地產 的文章
