我認為，鼓吹樓市下跌只是政治正確而已。
現在大家總說，這麼多年最後悔沒有聽朋友的勸告及早買房，還有人說，當初如果有人告訴我今天的房價結果多好呀。
其實，有人一直在告訴我們，任大炮一早就告訴了，我也一直勸告身邊的朋友儘早買房，只是有很多人不願意相信房價會持續上漲而已，很多人當時還罵任志強呢，即使現在還有。
我們為什麼不相信任志強？因為動不動就有經濟學家拿日本樓市崩盤事件出來唬人。
我記得2006年就有人說中國房地產市場要崩盤，這些人言之鑿鑿地說“世界上沒有永遠上漲的資產”。
其實這句話毫無意義，如果一項資產要永遠上漲才有投資價值，那麼這世界就沒有什麼值得投資了。
投資者是喜愛波動趨勢的，只有波動才會有投資分歧，才能帶來收益，每次房價下跌，很多人都會離場，而成熟投資者則會繼續堅守。
我早年在香港生活，結識了很多優秀的投資界朋友，他們都說“歷史性機會都是跌出來的，這種機會轉瞬即逝”。
回想2009、2013年樓市暴漲，這個買入窗口期也就僅6個月，普通人覺察到樓價要漲、準備入場時，成熟投資者早已翻倍獲利了。
這一輪大行情，我在2014年末開始大量建倉。元旦那天，冒著冷雨奔波在看房的路上，那時的艱辛至今歷歷在目。
為什麼我們堅定看漲，而新聞卻天天喊跌呢？
現在回想，2006年說中國房價面臨崩盤的經濟學家，這是什麼水貨經濟學家，憑什麼在一個13億人口大國剛剛開始住宅市場化時，城鎮化正如火如荼進行時，判斷中國房地產市場崩盤？
說這種話的人，只有兩種原因：一，真傻；二，裝傻。
最近某房企也在高調做人，大喊“一切為了活下去”，這是真傻嗎？
很多人看了這些新聞，就覺得樓市變天了。我只想說——
別人在做戲，認真你就輸了。
人家一邊喊活下去，一邊在背後搞投資併購，收儲土地，押寶下一輪行情。
暴跌論、崩盤論是政治正確的，似乎是對社會負責的，於是很多經濟學家傾向於喊崩盤，因為即使不崩，也會讓群眾心裡得到安慰。
在輿論不斷強化之下，我們都認為日本就是市場的樣子，是房價的最終宿命。房價的結局一定是崩盤嗎？所有市場都是日本模式嗎？
我看未必。
紐約、香港、倫敦，以及關於
新加坡、香港、中國臺灣、日本樓市分析
下面，我們來看幾個曾經出現下跌的城市房價走勢圖，它們分別是紐約、香港、倫敦，以及關於新加坡、香港、中國臺灣、日本樓市分析。
1.首先來看紐約。
紐約自從1980年以來，總的趨勢是上漲的，幾乎漲了40年，如果從二戰之後算起，紐約的房價持續上漲了70年。
這70年紐約房價下跌之後，總能再次回升，並且價格比之前更高。
紐約只在金融危機時有過短暫時期的下跌，但是反彈的很快。
金匯兌本位制的佈雷頓森林體系是在上世紀70年代崩潰的，從此之後，房價總的趨勢幾乎是一直上揚的，因為金本位廢除之後，各國都進入了紙幣主權信用時代，開始了長期、持續、有計劃的通脹，使得避險資產一路上揚。
所以——
那些幻想中國樓市暴跌的人，可能會失望了，因為一個超級大國的房價上漲可能橫跨你的一生，你甚至沒有足夠長的生命遇到暴跌的時刻。
2.其次來看香港。
香港，在1997年金融風暴時下跌，頹勢持續到2003年非典。
從2003年之後就是一直拉昇的過程，有數據表明最近13個月漲了21%。
現在香港的均價差不多是12萬元人民幣每平米，深圳是5.2萬左右，香港是深圳的2.2倍左右。
未來深圳的房價將會大幅超越香港，均價15萬人民幣。
千萬不要覺得不可思議，很多人只會用今天的幣值看未來的房價，所以他們總是想不明白為什麼將來北京、深圳的均價會到15萬每平米。
還記得2006年，人均工資只有6000元的時候，董潘說北京的房子如果賣不到10萬單價就等於給全世界丟臉嗎？
當時，引起一陣指責、謾罵。現在想想，到底打了誰的臉？
3.再次來看倫敦。
倫敦只在2008年金融危機時有過回調，它這種幅度只能算回調，不算暴跌。
數據顯示，倫敦房價在過去50年中穩步上漲，達到“50年100倍”的增值幅度，年化複合增長率達到10.05%。
除了在08年全球金融危機時出現過較大幅度的調整，且跌幅在兩年多的時間便得以修復。
4.接著，再來比較香港、中國臺灣和新加坡。
尤其注意的是，新加坡。
很多看跌樓市的專家動不動就拿新加坡的公屋模式出來唬人，實際上新加坡的房價已經漲了幾十年。
我曾經在新加坡工作生活過幾年，當地人對於房產的追求絲毫不小，地產建築行業仍然是最賺錢的行業之一。
5.最後，我們再來看日本樓市。
日本自從90年代暴跌，再也沒有起來。但日本是一個特例，日本不是所有國家樓市的最終宿命。
日本社會結構對房價影響深遠，一是造成了通縮；二是稅收重以承擔老齡社會；三是導致對於房屋的需求很弱；四是日元曾經在國際上遭受重創。
日本的問題不單房價的問題，而是全社會的問題。
那麼，中國樓市泡沫會破滅嗎？
我認為，如果不主動刺破，泡沫就不會破滅。這一點，我們可以從美日港泡沫中窺探一些規律。
除了日本，房價長期趨勢看，還是漲的。只不過在漲的過程中，因為各種原因漲得太快會形成泡沫，這個泡沫也不是自動破滅的，不是我們想當然的“有漲就會跌呀”，“我就沒見過只漲不跌的東西”。
那種有漲就有跌的理論是適用於普通商品的，普通商品價格高漲會引起產能急劇擴張，從而平抑價格，才會有漲有跌，但是房子即使價格高漲，也不能急劇擴張產能平抑價格。
中國的按揭貸款採取的是固定利率，只要基準不變，那麼即使這個月新增貸款利率上浮，那你之前的貸款利率依然不變。
反觀美國，美國的按揭貸款是有固定利率的，也有浮動的，大部分次級貸都採用了浮動制。
因為當時聯邦基金利率比較低，所以當美聯儲連續大幅度加息時，次級貸業主償付能力就出現問題了，違約現象不斷增多，房價下跌進一步凍結了房產流動性，於是，很多人只能坐等著法院強制執行。
美國的次級貸，本意是為了給沒有房子的窮人設計一個可以買得起房的機制，很多在正常信貸審查情況下不能通過的貸款都以次級貸的名義通過了，後來更是製造了據說高達8萬億美金的金融衍生品流向世界。
這個是美國的情況。
再來談談香港。香港的樓市泡沫，是被大時代風暴刺破。
香港1997年金融風暴時為了保衛匯率也加息了。不過，香港更多的是受外界大局勢影響，香港作為一個小小的風暴中心，就像小船一樣容易被顛覆。
當年的香港不僅是金融風暴眼，還是政局大變動時期，後來更是碰上非典，屋漏偏逢連夜雨。
可見泡沫不是自己破滅的，是被外力打爆的，看看美國、日本、香港那種過山車似的降息和加息，便知道當局如果不突然提高基準利率，樓市泡沫是不會主動破滅的。
中國的房價泡沫不會被刺破
會回調並不會出現暴跌
這一切，給我們的啟示是：
如果央行不連續提高基準利率，那麼中國的房價泡沫不會被刺破，回調的是限購造成購買力衰竭的部分，即10%左右，並不會出現暴跌。
目前，央行基準利率一直維持4.9%的水平，也就是說只要不換房辦新增貸款，那麼之前的優惠利率依然保持，月供無問題，新增貸款利率上浮與我們無關。
所以，依我看，樓市基本盤穩定。
說到這裡，除了基準利率可以刺破泡沫外，還有哪些手段也可以做到？
我能想到的辦法，大概有——收縮流動性、放開土地供應、放開外匯管制，我們逐個分析一下。
1.收縮流動性：
不論是美聯儲縮表也好，中國改為穩健中性貨幣政策也好。
歸根結底，對房地產產生影響的都是從緊的流動性，但是，這個收縮有限度，那就是以不產生系統性風險為準。
中國已經在有意識地減少M2增速，再疊加表外監管，引起了市場的股債雙殺，於是央行隨後進行了多次幾千億的中期借貸便利的發放，從而緩解流動性的壓力。
突然收緊流動性，等於讓一個正在供房的人，突然失去收入，從而無法沒錢還房貸，被逼債務違約。
所以，央行如果突然收緊流動性，不再釋放新增貨幣，那麼就會引起全社會的集體違約。大量的企業，無法償還債務，中國出現一個陡峭的債務懸崖，這是不可接受的。
因此，高層每隔一段時間就會釋放新增貨幣，緩慢地去槓桿，這就像一臺急速行駛的汽車，如果突然停下來，必定側翻。
根據我們掌握的數據，外匯儲備在美聯儲第一次加息時，資金持續外流，但是，第二第三次加息的效力幾乎沒有了。那些天天拿特朗普、美聯儲唬人的專家也可以洗洗睡了。
目前個人和海外資金轉移都受到了嚴格的限制。因此，無論老美，特朗普怎麼鬧，中國就是沒事，看他丫乾著急。
2.放棄土地財政
1998年的房改產物之一土地財政，實際上令到中國數百個城市一夜之間成為“上市公司”，城市的土地就是融資物，只要還有土地，就能吸引更多資本。
這一點來看，中國與日本又有所不同，中國的土地是掌握在政府手中的，日本是掌握在私人手中的。
在中國，房價下跌了，那政府就少供應土地，減少了供應，價格下跌就止住了，原來一年賣數十塊地，建10萬套房的，好了，現在只賣少量的地塊，只有5萬套房，供應減少一半，一下子房價就穩住了。
這一招其實與香港的“減量化供應土地”如出一轍，香港當年為了平復高房價的民怨影響，曾經推出“八萬五”計劃，大量供應，結果導致房價連續下跌，數十萬業主上街遊行。
自此以後，香港再也不敢大量供應土地，而是轉向實施“減量化供應”政策，維持高價，穩住資產。
3.放開外匯管制
美聯儲縮表加息對於中國的影響，都會引起資本外流。不過，有理由認為我們有能力運用各種政策手段阻止資本外流。
根據我們掌握的數據，外匯儲備在美聯儲第一次加息時，資金持續外流，但是，第二第三次加息的效力幾乎沒有了。那些天天拿特朗普、美聯儲唬人的專家也可以洗洗睡了。
目前個人和海外資金轉移都受到了嚴格的限制。因此，無論老美、特朗普怎麼鬧，中國就是沒事，看他丫乾著急。
以上幾招肯定能讓房價大跌，但是政府放開的可能性有多大？這幾乎是讓政府把主動的財政、貨幣能力都放開，拱手讓人，你說可能嗎？
最後，我再次闡述幾點——
1）房價長期看，還是呈現上漲趨勢的，只有少數國家例外；
2）短期大漲會形成泡沫，但是泡沫不會自己破滅，需要外力強力刺破，一般是央行被迫連續多次提高基準利率，導致很多人月供還不起，引起拋售。
3）我國這輪調控已經使用了收縮流動性和縮減個貸的方法，目前看，只是降低了成交量和引起部分回調。
如果政府不主動強力刺破泡沫，比如連續加基準，比如放開土地外匯管制，恐怕泡沫很難刺破，房價不會大幅下跌。
不要幻想房價暴跌
手裡的優質房產不要輕易賣掉
最後，我提出幾點真誠建議——
1）控制槓桿率和現金流，家庭總資產負債率不要超過70%，在有其他收入的前提下，預留所有貸款24-36個月以上的月供，長期抗衡，等待下一輪大漲。
2）不是筍盤不出手，折價10%以上的筍盤不怕跌，平時多跑盤，對比分析。
3）堅決不買遠郊區高價盤，遠離價格不紮實的板塊，守住資產安全線。
4）打死不買公寓、商鋪、海景房、旅遊地產，這類房產在價格回調的時候，沒有足夠的剛需購買力支撐，最容易回撤，甚至喪失流動性賣不掉。
5）趁年底返鄉置業大潮到來，把小縣城的房產高價賣掉，去省會或更高級別的城市。
6）不要幻想房價暴跌，數億人口的美國，一線城市紐約、舊金山的房價漲了70年還在上漲，中國房價從1998年到現在至少還能再漲20年，手裡的優質房產不要輕易賣掉。
因為賣了之後，手裡拿著幾百萬，一時也沒有更好的投資，持有房產比持有貨幣，更為有利。
7）開發信貸，到處籌集資金，留意未來半年部分優質城市的買入機會，那些超跌的城市，已經跌無可跌，可以衝進去撿筍盤了，總有一些人恐慌或急用錢拋盤。
8）多看站在購房者角度的文章，怎麼辦貸款、怎麼找筍盤，如何判斷價格高低才是你真正應該關注的，而不是碧桂園塌樓了，特朗普又噴中國了…眾生喧囂，看太多新聞性的水文，對你房產投資毫無益處。
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