特色小鎮是當前最熱門的一個話題，特色小鎮的含義發展到現在應該是:“產業+小鎮+旅遊”，產業放在最前面，小鎮是它的承載的空間，文旅是它必須具備的一種功能而已。
前幾年還有專門的“旅遊+小鎮”表達出這種形態，隨著最近特色小鎮的火爆，國家已經出了很多文件嚴厲管控，以房地產的名義加個簡單的理由來控地，那這個時候大部分就是“旅遊+小鎮”，但這種模式現在很多都被政府拒絕。
強調一下：除非是旅遊目的地、旅遊性很強的地方，可以開出來“旅遊+小鎮”，現在大部分地區已經很難做到。如果城市的位置越好、土地的位置也很好，一線城市及二線城市周邊基本上都是以“產業+小鎮+旅遊”的方式來做項目。
特色小鎮目前是中國的一道題
先說一下產業，特色小鎮目前是中國的一道題，隨著政府政策的變化，會不斷的被調整。特色小鎮源於產業地產，產業地產就類似於大家所看到的住宅地產一樣，它只是一個大的“門科”，從裡邊細分出來表現形式最早是產業園、產業綜合體、產業新城、產業城鎮，而這幾年最熱的詞就是特色小鎮，只是它承載的內容不同。
“特色小鎮”只是現在流行的一個詞，過幾年可能會改變，但是在這裡始終不會改變的是產業，產業是中國改革開放到現在沒有被改變過的一個亙古不變的主題。
1979年中國開始“改革開放”，第一個改革開放的地方是深圳，在深圳出現的第一個產業園就是蛇口工業園，這個企業就是現在的蛇口招商局。然後中國大規模的開啟了一系列的改革，這個時候中國主要呈現的是經濟開發區和高新技術區，這是兩個不同的概念，現在這兩個“區”的概念，已經沒那麼明顯了。
隨著深圳改革開放的成功，中國開出了一系列的沿海城市做特區，隨後這些特區都設立了經濟開發區和高新技術區，中國工業的產業園項目就拉起了一個高潮，由沿海城市向內陸、由省會向三四線城市不斷擴進的過程。在這裡總共走過了五個階段，前幾個階段都走得非常好，因為在中國，這些是政策示範性紅利，讓這些產業園能夠蓬勃發展。
從推出分稅制到推出產業地產用地的“招、拍、掛”，這幾年風向發生巨大的變化。政府的財政收入主要是兩大類：一個是分稅制的稅收，讓他們加快了自己稅務跟蹤，也就是不斷建產業園可以來分稅，這讓政府獲得了較充足的收入。
2001年地方政府叫土地財政，2006年的時候工業用地也開始“招、拍、掛”，這個時候明顯出現了民退國進，也就是說大部分的產業園很難再做下去，是國家性的產業園往前在衝，這是一個階段。
隨後而來的是大量的產業園廢棄，也就是運營管理不善，這是中國最大的一個坑，然後國家開始停止批覆各類國家級產業園，開始嚴肅地整理整頓，整頓完之後，又有了新的模式存活下來。
2005年至2011年，產業地產開始出現明確的細分，分為南派、北派、各有不同。這個時候有成都的青羊模式，在北方地區有聯東U谷、華夏幸福、還有鴻泰；南邊是以天安為系列的包括華南城產生了一系列分工明確的市場化運作、規模化運作的產業園，在這裡呈現出來的模式是南派和北派的區別。
到了2011年，資本市場已經非常認同產業地產這種說法，我們在2012年開始產業地產授課，推廣什麼叫產業地產。到2017年已經到了“風口”，大家開始蜂擁而至。在這裡還有兩個概念：其中一個就是2014年、2015年開始推的PPP模式，這個是從華夏和鴻泰裡面推出來的，在廊坊開始誕生的模式，都是北派模式衍生出來的，隨之而來在南方還推行了蜂擁自起的“雙創”——大眾創業、萬眾創新，這兩樣東西更加助長了產業地產在全國推行。
隨著中國房地產進入白熱化階段，拿地的困難導致越來越多的地產企業進入了產業地產，首先進入的是文旅，然後慢慢進入到產業地產裡邊的“二產”。
南派和北派有明顯的區別：北派裡邊是指在北方地區承載的已跟政府做PPP模式，跟未來的利的模式來區別，北派比較有特色的代表是華夏幸福基業和鴻泰兩家企業，這也是PPP的雛形所在。
所謂的PPP是指民營經濟進入到了這個行業裡，開始起到一定的管理作用，又簡稱是“小政府大運營PPP-SPV”的公司運作方式。政府以它的資源、土地或產業園為資，民營以它的運營能力和資本帶進來，成立一個平臺公司，特許經營整個產業園的做法，那麼在這裡是以地域為平載，整個項目的全生命週期的策劃和運營稱之為這個項目的核心。
主要的盈利方式是做整體的規劃設計，從產業開始投、融、管、退機制做它一系列的設計；第二部分就是招商；第三部分是基礎建設、公共區建設服務等等；第四部分只是稅務管理。
在這裡面如果是以ppp模式來做的，除了政府購買服務以外，還有是享受落地投資額的分成和當地政府稅務截流的分成，主要是這兩個部分。當然從目前來看後面都掛有房地產，我們看到房地產裡邊土地是可以當做物品單獨來運營，所以是“土地+房地產”。
北派的模式裡，這兩個企業不是全部，還有比如成都的“青羊模式”，還有大家前幾年比較耳熟能詳的聯東U谷，但是這兩個有一個已經銷聲匿跡，還有一個相對比較愁人,這裡有明顯的區別，在北派裡聯東U谷是生產製造類的企業，相對做得比較重，中國L型經濟運行，也就是民營製造業是貼地而行的情況下，這種模式是要打一個問號的，因為產業地產服務的是企業，是活躍的企業才能帶來足夠多的流量，它跟住宅是不一樣的，所以在這個時候有些模式沒有經住考驗。
以PPP模式著稱的華夏幸福和鴻泰，因為參與政府的運營和管理，管理產業園、招商產業園通過稅務分成，通過政府購買服務、土地溢價等等一系列方式補足了產業運營的不足，同時有房地產獲利，像這種模式在北派是比較盛行的。
中國的經濟在發展區域裡面是不平衡的，北京是政治調解中心、上海是金融中心、深圳是科技創新中心、杭州是電子商務中心。在北京周邊發生的北京的企業外溢，河北地區財政相對比較貧困，而且有嚴重舊改的意願的時候，才出現了PPP的模式，同樣的模式在中國其他地方比較難行，因為當地政府有一定的財務，然後產業也有一定的基礎，沒有大量的北部外溢。
南派跟北派又截然的不同，以深圳為例，有天安數碼、有類似於華僑城、華南城等等一系列這樣的企業。這種企業跟之前的不同是他們服務的大多是中、小、微民營企業，而且是以科技創造類或者是2.5產業類，也就是不以生產製造類為主要的蓬勃發展的民營經濟為核心，像這一種產業地產公司開始運行。
這種公司明顯的機制不同是指它們所在的城市民營經濟發展的很好；第二它們並不是推動著經濟的轉移，而是城市的擴張推動了企業的發展。之前深圳華僑城所在的位置，以及天安數碼城總部所在的位置，當時在深圳都是關外，所以土地性質不同。
隨著深圳這個城市不斷的擴張，不斷的長大，這些單位的土地都得以改變，然後產業得以發展，所以是騎著快馬去找的。現在看產業地產應該是錦上添花，很難做到雪中送炭。如果在貧困地區，那麼就要跟政府勾兌得更深；如果是在經濟發達地區，那麼產業的活躍度應該是做的更深，也就是資本方會做得更深，這是兩個完全不同的方式。
那麼在中國更廣闊的中部地區，在這兩個都不靠的地方，那麼會出現第三種模式，那就是說以政府為主導的一系列的產業園模式，那在這個時候產業招商是最大的命題，當地政府不一定全盤能開出PPP而又沒有足夠的民營經濟來蓬勃發展，所以這裡又開始出現各種不同的方向。
以蘇州為例，中國最早的國家級工業園蘇州是中國政府和新加坡政府做的，當時政府是給了非常多的政策，很多的製造業放在這裡，所以蘇州在不斷的在發展，這是蘇州工業園，是中國工業園上的一個里程碑。
杭州是誕生了以阿里巴巴為代表的一批非常優秀的電子商務公司，從而引申到網絡金融一系列公司誕生。但是最大的不同還是因為江浙地區民營經濟非常發達，基本上能做到一鎮一品，這是跟其他地方不同的。長三角和珠三角的不同在於長三角是自南宋以後社會分工極其細膩，然後存下來的一批非常好來的民族或者是當地的一些經濟。
珠三角是改革開放以後蓬勃發展了一批“三來一補”的加工型企業，特別以東莞為例，那麼隨著中國現在出口貿易的下滑，這種企業都受到了巨大的衝擊，特別是東莞前幾年倒閉潮蜂擁，然後東莞就開始進行轉移，以松山湖為代表的一系列承接了深圳產業的被動和主動的各種外衣讓它來蓬勃發展，這是一個地方政府主導的一個產業園的奇蹟。
廣州作為千年商都、海上絲綢之路重要的貿易港口，還是有一些能讓廣東產業在走的，但是這跟江浙地區是不同的，這是江浙、長三角和珠三角的不同。上海地區跟其他地區最大的不同是指上海的經濟所有制裡邊是1:1:1:1，也就是中央央企、地方國企、外資企業和民營企業四個是1:1:1:1的制度，這是非常不同的。
中國每個片區的經濟現狀不同、經濟基礎不同，承接國家給的任務和目標也不同，所以採取的方式是不一樣，這裡必須非常清楚的能夠劃分，因為只有劃分出來才知道你的特色小鎮裡邊的產業是什麼產業。
中國十三五產業規劃裡邊明確的指出了有戰略新興產業的七個板塊，那七個板塊只要拿到資源基本上國內都可以走，都是政府強烈要求招商的；
第二個板塊是服務類，消費服務類、生產服務類、商貿服務類、精神服務類就是消費升級大背景下要做的四個板塊，文旅分屬精神服務類；
另外就是高端製造類五大板塊，這五大板塊一般是指國企為代表的一些重工業。在這裡要非常清醒地看到所在的城市裡是以戰略新興為目標導向的，還是承載著當地原有生產型的企業提升的，也就是產業調整、產業升級、退2進3等等一系列的產業政策的前提來決定企業做什麼。
產業要做的是2.5產業為主，是民營地產企業可以努力做的方向之一，因為其他的都是資源導向型，也就是要非常好的握有產業資源才可能來做特色小鎮，而這個行業裡最難的就是產業資源。
特色小鎮裡分為兩種：一種叫生產型，一種叫應用型。應用型基本上會做到2.5產業及三產，這樣對招商相對要求沒有那麼高，對運營要求非常高。如果是生產型基本上是資源為主、產業是輔推為主，這個對民營企來說比較有難度。
目前要在一線城市和二線城市首選拿地是科技小鎮，因為科創已經放到了中國的重中之重，（雙創）都含在裡邊；第二個金融小鎮，金融小鎮也是其中非常重要的一環。
接下來看一下旅遊。旅遊是指中國隨著國民經濟的發展，旅遊也呈現了不同的呈現。
最早是提出了“雙休制”，讓中國人有了時間；然後接下來就成了“黃金週制”，讓中國人有了大量的時間可以來度假遊，所以最早中國的旅遊格局呈現為國內遊和入境遊。
隨著中國人越來越有錢又有時間中國的旅遊格局變成：國內遊、入境遊、出境遊。黃金週五一從七天變為三天，再加上清明節的三天，上半年大部分人的假期已經變為國內遊，增加了國內遊，減少了出國遊的機會，大部分的出國遊是在國慶節及春節期間。
十三五規劃裡的旅遊規劃裡非常重要的一條是國民的消費升級，也就是在中產崛起的基礎下、大消費升級的背景下，旅遊行業開始崛起。
旅遊行業最早分出來是兩大類：第一類是自然資源；第二類是人文主題。
人文主題就是人造公園。中國目前走到了5.0的時代，最早的一個是指廣州以及東北地區出現的遊樂園，然後在北京地區是拍紅樓夢留下的大觀園，都是最早第一批。到了第二批才有華僑城做的微縮景觀——錦繡中華民俗文化村。這個時候中國剛剛推出了“雙休制”，大家還在國內遊和入境遊的時候，還沒有時間走遍中國各地，所以看一下微縮景觀很開心，等同走完中國。
但是隨著中國消費時代不斷升級，所有人可以在國內自主遊的時候，這種模式可是變得落後！！這個時候出現了世界之窗——微縮景觀。那個時候大家還沒有踴躍的出國就可以看到世界各地的風光，等大家可以出國的時候華僑城又開始變更他的產品——歡樂谷，這是第3代產品-歡樂谷。
主題公園到第三代產品的時候分出了一堆的細節，我們看到的華強、方特、看見了宋城、恐龍園、嬉戲谷等等一系列的各類遊樂加主題、主題文化加遊樂的這種公園，基本上徘徊在2.5到3.0這個階段，這個時候還蓬勃地出現了溫泉和水公園。
4.0時代開始的時候又有不同的代表是“長隆”，長隆把市場做得更加細分，親子市場做得更加細分，第二個是把歡樂谷和海洋世界進行結合，也就是遊樂設備和動物相結合，走出自己的一個創新的路，這一種市場在中國還是有的，特別是珠海海洋世界第二年入園人數750多萬，當年在亞洲排前三，一舉超越香港的迪斯尼和香港的海洋世界，而這個時候歡樂谷每一個園區才近300多萬，北京沒有超過350萬。
接著就是上海迪斯尼入園，上海迪士尼進入中國開園創下迪士尼的奇蹟，在去年開園不到一年的情況下入得1000萬人流。迪斯尼現在是全球下滑，除中國迪士尼外，其他的都是在下滑，那麼這個只到我們4.0時代。
5.0時代是指世界上的其他巨頭——環球影城等等，還有六旗進入到中國，其中還有一小系列的IP、獨立的小IP，比如說樂高、六旗、史努比、hellokitty、泰迪等等一系列小而美的各種主題樂園進入到中國，開啟了更加繽紛的5.0時代，這個時候深圳的華僑城也開始發生了轉型。
目前大部分的政府還在停留在招商，要主題公園公園加上一個特色小鎮，也就是城市或住宅的模式在做，一個主題公園加一個社區的模式要求企業招商來入駐。但這時候大部分的地產企業找的主題樂園因為有強烈的IP屬性，都只能找到2.5到3.0版本的階段，所以在5.0的人造公園（主題公園）的衝擊下2.5到3.0的存活幾率迅速減小，目前行業裡的死亡率高達90%，大部分很難維持，所以地產商圈完地以後一般是主題公園交有專業的團隊運營，死亡率是非常之高。
然後是中國的人造主題景區，中國的人造自然景區一般分為自然山水類和人文類兩大類。那麼這兩大類俗稱是靠老天爺吃飯，老天爺留下的東西和老祖宗留下的東西有強烈的不可複製性和自然資源性，是一直搶佔的高地。
那麼在這裡中國就實施了旅遊景區的A級劃分制，最高級別為5A,目前中國只有200多家5A景區，而且是動態管理制。4A景區由省級旅遊局來劃分將近10000家，中國M2的高度超發的時候資產保值，企業裡邊首選是有一定壟斷性的資產讓自己保值，所以這兩年旅遊行業裡的高峰是5A景區股權，這個是投資的高峰，因為它的稀缺和獨有性以及不可再生性。
剩下的4A景區升級5A景區以及升級成為國家級旅遊度假區等等，這都是一個非常好的方向。在這裡提醒一下：中國開出了國家公園制和體育公園以及大遺址公園的嘗試制，這都是各行各業和旅遊的高度的融合，這裡都是有空間可以去探索。
隨著中國人越來越有錢、休息的時間越來越多、城市病越來越大、城市化也越來越重的情況下，中國的旅遊開始細分有目的地、集散地、有度假地之分，那麼中國目前最大的市場是指週末的休閒度假遊，而這一個恰恰是城鄉結合處近郊大型的城市可以以資源為憑據做到遠郊，所以在這一塊是未來的一個重點，也就是消費升級的大背景下怎麼做好休閒度假遊是目前最大的課題，也是市場需要的地方，那麼國內呈現的方式還沒有到最後完善階段，這是大家蜂擁步入階段。
步入這裡邊大家聽得最多的就是全域旅遊、特色小鎮之旅遊小鎮、美麗鄉村，這是聽的最多的詞。但是這裡邊如果不是以商業模式為憑據去駕馭這種產品，大家開出來其實都是一樣好山、好水、好生態、吃喝拉撒，其他都一樣，只是說的變化不同。
這個裡邊誰做的早，模式更先進，它還存在著創新，之後就像酒店的翻新一樣，會變的越來越快地被衰沒，所以在這個行業裡沒有精品，只要是精品就會變庸品，只能出爆品“網紅”。
所在城市和所在區域的地塊怎麼找到價值的凹地、打動政府的產業做匹配？然後還要解決消費升級下旅遊的呈現和在地產上的對價，從而把市場上的凹地拉上去，做到區域的價值的再創造，這就是產業地產要做的核心。
至於名字是產業新城還是特色小鎮或者過了幾年又有一個新的詞作出來，中國目前開始未來的十年都是要做的，未來十年都是兩個重點：一就是產業，二消費升級。切中政府的核心想要的產業，巧妙的去運營它，做好旅遊、交付空間的升級，賺到足夠的人氣和錢，從而讓土地升值做出更好的房地產產品，這個應該是大家都想要的東西。
在這裡要考慮到有三個市場：第一個是政府，政府給的政策，甚至給的地；第二個就是普通人的消費市場，不管是來旅遊的還是來買房子的，如果是做產業園，那麼就是企業客戶；最後一個是資本市場，資本市場對你的認同、資本市場對你的放大，三個是缺一不通。
不同於我們平時看見的住宅和商業，他們相對只有一個市場，好一點的是兩個市場。產業地產是兩根線，至少有三個市場需要來滿足的，產業+旅遊+土地或者房地產。三根不同的線軸裡穿插對應要有三個市場：政府、終端消費市場、資本市場進行一個複雜的搭配。
那麼在這裡要想到一個什麼樣的模式來駕馭它，簡單地想應該是A+B+C+D四個板塊
A是指國家政策類:它是一個變動的X：有土地政策，有產業政策，還有一些生態政策和個別地方單獨的一些政策。
B類是指產業:不管是有生產業或者單一的產業集合，還有兩個模式：一個是指產業裡的叫孵化器、孵化空間；第二個是指商業模型的改變，這是指產業鏈本身要發生的變革。
C類是指資本類:怎麼樣讓我們投、融、管、退？怎麼樣讓我們的錢進來和進出去？這是一個模式，不僅僅是指現金流，最主要是指一個現金流的平衡。
D類是指土地和房地產類:好的模式是A加B加C加D全部都有；差一點的A+B+C或者是B+C+D等三個的組合；再差一點是兩個的組合；單獨只剩下B類的，這個是非常危險的地方，所以進來做這種產品是要三個以上的組合。
補充一下政策類：政策類有產業政策、土地政策，除此之外還有別的政策，比如說生態政策。每個地方還有一些特別的、一些民生的或者是生態政策也可以一起做。比如說我們現在正在做一個鄉村的項目——美麗鄉村，它可以跟全域旅遊、特色小鎮進行掛鉤，還可以跟生態的山水、田、湖進行掛鉤，同時還有貧困縣裡邊中國的精準扶貧最後攻堅戰等等一系列的政策進行疊加，可以做到更多的項目配套。
以產業來說主要是兩個模式：B類主要是兩塊，一個是孵化器，就是眾創空間也是我們說的雙創。每個行業都需要,一般的“雙創”是指大眾創新、萬眾創業，科創是放到第一位。第二位是商業模式創新，在個別人口比較密集的地方還可以做“文創”，鄉村的地方還可以做“鄉創”，這都是細分。
那麼B2是指什麼呢？
B2是指商業模式的變革。簡單的來說是我的利潤是怎麼來核算的？普通的產業會說我收了錢就是我賺的錢，減去我的成本就得到利潤。但是在產業地產裡不會這麼認為，我們會覺得我的成本，誰跟我一起分擔，利潤誰跟我一起溢價，用換一個思維的方式，我們來考慮我們的商業模式。
簡單的講稻草扔到地上要掏錢請人打掃乾淨，如果稻草綁到螃蟹上要給螃蟹的錢來買稻草，所以我們考慮的是企業和企業之間的一種交換，這種資源能力本身就是一種營業能力。這是跟大家最大的不同，也就是說傳統企業都是成本定價法，而到了產業地產裡使用的是市場定價法，以土地為平載築起所有的產業，成為全生命週期。在全生命週期裡考慮到土地為憑據，所有的產業和企業怎麼進行一個資源互換、互相去議價的一個過程，是產業地產要思考的方式。
那在這裡商業模式基本上是1-12共12個模塊，中國所有形態企業基本上都是1到12模式裡面，模式七以上相對會比較好，互聯網企業走的都是模式10-12。
整個C是指金融板塊，也就是說產業地產不是產品設計為導向，而是以資金平衡為導向，資金平衡為導向來考慮所有的項目
A+B+C+D成為一個很好的模式，如果做成以後，大家可以想象一下以土地為憑證栽種的所有產業形成一個產業新城、特色小鎮或者是產業城鎮，成立了這麼一樣的產業地產，那麼它的目的是要求什麼呢？通過澎湃的現金流，所有裡邊設置的項目和產業是為了引進更好的現金流，出口對口的也是出道三個地方要出更多的現金流，所以一個產業園好不好產業地產好不好應該是我們是否走到足夠多的現金流，是否足夠的澎湃，這是我們要求的，也就是說我們現金流平衡是高於一切。
特色小鎮裡邊是指產業為主，小鎮的空間形態為輔，最後都要賦予有旅遊的功能這麼幾大塊來說，產業在我們這裡的選擇是根據城市利等等一系列的不同和城市的規劃來選擇放了一些產業，旅遊也是根據當地的一些消費情況和旅遊資源的情況，我們來分別放我們的目的地旅遊地和休閒度假地做足這個產業消費的空間，這個旅遊消費的空間的這個地方來放足它，然後再設計項目裡要是否足夠考慮到政府的需求，還有企業和行業的需求，最後是資本市場的需求，三個管道來統一考慮加現金流平衡。
目前的特色小鎮基本上是兩大類產業型和應用型，根據當地政府的要求和產業基礎，要梳理出來我們產業型和應用的不同。
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