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這套房子從現金流角度講，問題很大。

首先，貸款有問題。

貸款25萬元，分期15年，每月還月供2500元？

如果按照現在的貸款基準利率4.9%，貸款25萬元，每月僅僅需要還1964元。 通過現金流公式計算，這個貸款利率實際上是8.75%。遠遠超過了銀行上浮30%到40%的利率，而且是2017年購買的。

難道是被收取了砍頭息或者通過私人貸款的方式，每期都有服務費？現在來看我們即使是個人信用消費貸款，利率一般也就是6.8%左右。

第二，收入有問題。

雖然46萬元的房子，每月收入1300元，收益率是3.4%左右，還是非常不錯的。現在多數地方的住宅的收益率只有1%到2%。

這個收入每月帶給大家的現金流是負值，遠遠夠不上償還貸款的費用。

這樣我們每年的房產要進行升值，才能彌補我們的虧空。

簡單計算就是每月升值1200元，而且加上後期交易的各種稅費，還有後期如果中間轉租的空擋期房租收入損失。

即使順風順水，15年也要增值21.6萬元。屆時房子的本值合計是67.6萬元。 這裡邊其實21萬元的，本人首付款沒有計算任何利息，67.6萬元是本人付出的本金成本。

21萬元的收益，如果按照4%計算，15年也要增值80%，至少要有16.8萬元的理財收益。

這樣我們要賣出的房子價值至少要達到84.4萬元。

第三，變現有問題。

如果是普通住宅商品房，又要根據是否五年唯一來確定各種稅費。一般來講一萬元到兩萬元就夠了，甚至可以協商由買方承擔。

如果是商住房或酒店公寓，那稅費可就多了。 商住房交易賣方需要交納：增值稅、個人所得稅、土地增值稅和印花稅。買方需要交納契稅和印花稅。 其中：增值稅：網籤價÷(1+5%)×5%；個人所得稅：(網籤價-原購房價-契稅-本次交易增值稅)×20%。

可以說如果當時的市場價不超過一百萬元，到手的錢都是虧的。

15年後商住房能否實現房價翻倍，真的很難說。

不過，未來房租會怎麼上升，房價怎麼上升也是一個未知數。

所以，怎麼看這筆房產都是有很大的風險。

暖心人社

房子的總成本

房子總價46萬元，貸款25萬元，即首付款為46-25=21萬元。

月供2500元，一共15年（即180個月），25萬元到期本息合計：2500*180=45萬元。

理論上，你這套房子的直接成本為：21萬元+45萬元=56萬元。

但是首付款的21萬元，若沒有買房，你是可以接著再投資的，而每個月的歸還的貸款本息2500元也是可以再投資的。

21萬元首付款，以年化4%的利率計算，15年後，投資的本息合計：

210000*（1+4%）^15=37.82萬元

月供2500元，直接當做每月定投一筆2500的資金，月利率為0.333%（即年利率4%），15年後定投的本息合計：

2500*{(1+0.333%)*[(1+0.333%)^180-1]}/0.333%=61.71萬元。

因此，考慮到投資因素，你這套房子實際支出成本為：37.82萬元+61.71萬元=99.54萬元。

PS：此處忽略交房的工維金、契稅等，且默認該房子為精裝房，否則實際成本更高。

房子的收益

月租1300元，是你直接的收益，我們把房租也當做每月定投一筆1300的資金，月利率為0.333%（即年利率4%），15年後定投的本息合計：

1300*{(1+0.333%)*[(1+0.333%)^180-1]}/0.333%=32.1萬元。

PS：實際會低一點，因為2017年買房，現在才出租出去，已經少了1年，暫且默認你去年就已出租了，因後續可能房租上漲，但是也可能出現斷租，因此直接相互抵消不計。

總結

實際支出成本-實際房租收益：99.54-32.1=67.44萬元。

理論上來說，15年後，如果這個房子你可以轉手賣掉的價格達到67.44萬元，那麼你這筆投資保本，但考慮到交易的稅費及中介費，估計要70萬元以上才保本，因此，當15年後，該房子價值低於70萬元你這筆投資就是虧損，高於70萬元你這筆投資才是賺錢的。

鯉行者

是否划算，我們算筆賬。

這是一個長期動態的投資過程，詳細計算是很複雜的，也不太容積看懂。下面用靜態的方法算筆賬，比較容易理解，看看投資收益情況如何。

首付：46-25=21萬；

首付比例46%，基本還行。

還款：2500*12*15=45萬；

一般採用等額本息方式，15年利息20萬，年化利率10%左右，有點偏高了。

首付投資損失：21*0.05*15=15.7萬；

21萬的首付，如果考慮投資15年，年化收益率按5%的單利計算，也會有15.7萬的機會損失。

本息合計支出：21+45+15.7=81.7萬；

15年合計在房子上投資了81.7萬元，因此15年之後房子價值如果達到81.7萬，那麼後面的收益都是賺的，否則就要用收益去補充。

投資與房價差異：81.7-46=35.7萬元；

如果房價不上升，這就是投資淨損失額。

總收益：15*12*1300=23.4萬；

因為是靜態算法，所以暫時考慮房租不變。

15年投資收益率：23.4/81.7=25.5%；

這種算法不精確，因為每月1300租金現在就收取，81.7萬15年後才投完，姑且參考

年化投資收益率：25.5/15=1.7%；

年化投資收益基本等於銀行一年定期存款利率。

投資、房價、收益差額：81.7-46-23.4=12.3萬元；

這相當於靜態損失，從動態的角度看，房價升值12.3萬，或者房租增長12.3萬，才能達到收支平衡。

結論

投資房產，不像貨幣理財，關鍵看房產是否升值，另外要看房租、物業、維修等費用，從靜態投資情況來看，是不值得投資的，從動態的角度看，也要滿足收支平衡才會贏利。

關注理財，請關注天涯孤行者！

互金直通車

我們先來算筆賬吧，再來討論是否划算。

首先來說你這個貸款，貸款25萬，15年還清，月供2500，算下來利率8.75%，請問是什麼貸款利率這麼高，總價46萬，貸款25萬，也就是首付46-25=21萬，首付比例21/46=45.6%，難道是公寓嗎？我們這裡40年產權公寓在銀行貸款，首付40%，利率在基準利率上上浮30%-40%，你這個基準利率上浮78%，是不是有點太高啊。

再來說租金，月租1300，一年就是1300*12=15600，按照總價46萬算，年回報率15600/460000=3.39%，可能還不如餘額寶貨幣基金的投資回報率。

月供2500減去租金1300，你每月還要往裡面填1200元，如果你這21萬首付不買房子，而是放進餘額寶，每月1200也放進餘額寶，就按現在餘額寶3.5%的收益率算，15年之後將獲得63.41萬元本息，也就是你這套房子需要升值到63.41萬元才算“不賠本”，否則還不如放進餘額寶裡，也就是說這套房子還要升值37%，那麼你認為能夠實現嗎？

所以我認為，以現在的情況，只有未來房子升值到63萬元以上，才勉強能夠戰勝投資餘額寶的收益率，不知道這是不是你所謂划算的標杆。

鑫財經

問我你已經找對人了，買房分三種，一種是自住，二種是投資，三種既自住又投資，你是屬於第二種投資，其實買房最合理的方法就是既自住又投資，也就是說到了一個城市做生意或者是打工，在資金允許的情況下買一套房自住，等什麼時候回去就把房子賣掉，一般會比你所做的生意賺的多的多，你現在是17年買的房40多萬到底是什麼房？能租1300其實不算低，但是你買的很可能不是純住宅的（是公寓），或者是二手樓梯房，像這些房升值空間很低，幾乎沒有升值，但是租金真的不低，我很懷疑你的房子可能是商用的，如果是商用的或者商住兩用的，像這些房你就等著虧錢吧！

我是小錢

當然划算了！15年才2500.

如果貸30年，月供就正好被房租抵消了吧！

30年內房子如果漲價了，增值部分都是賺的！

這樣把年限拉長，房租可以抵消月供的算法是不是思路很清晰？

甲子金牛

三環附近每平單價1.4至1.6萬左右。二環附近1.8至2.0萬左右。二環內單價2萬至3萬左右。普通住宅兩室兩廳80至九十平。。就算你買在三環附近便宜點1.4萬單價80平。總價也有112萬一套了哈。您所說的五六十萬總價的房是公寓吧

武漢妹a1310060862x

月供2500，怎麼算的？就算是月供2500-現租金1300實際還款=1200/月。按照15年還完計算1200/月×180（月）＝216000+首付款 21萬＝426000。

可能有人說房子不可能每月都租的出去，對！但是你們那裡15年時間房租不漲嗎？15年後房子本身的價值不漲嗎？

這還沒有算貨幣貶值的損失+央行降準降息

如果46萬存銀行15年你的利息有多少？你還要確保你存在銀行不被盜刷！不被銀行系統錯誤！

還有你能確保15年後你能拿出你的本金嗎？

A趙俊成

怎麼算都 合適 好多人忽略一點就是人民幣貶值的問題 月還款是固定的而且會越來越少

但是人民幣貶值 房租和房值都是上漲的。

以前是萬元戶 買個房子幾萬塊

後來是百萬富翁 買個房子十幾萬

現在身價上千萬都不是事...

以後的錢會越來越不值錢。

用戶5828222509

我們樓盤現在在賣公寓產品，是酒店託管的每平返租是80元，30.54平大約2500元。3年一遞增。如果按這個租金呢你是不划算的，個人租的話看地段，也算可以。不過你的應該是住宅是吧？我們是專業的帶裝修公寓產權是40年，而且只能貸款十年，當然是不限購不限貸的。僅供您參考

關鍵字: 還清 月租 社會