土地是休閒農業產業發展中重要的關鍵詞，國家目前的用地政策對文旅產業發展有哪些影響?國家發改委城鎮中心副理事長喬潤令在演講《文旅產業土地利用的新空間》時，道出了很多關鍵點：
中國城鎮化進程中的另類現象
第一個現象，城鄉建設用地雙增加。中國城鎮化進程中，大批的農民進了城，但農村的建設用地不僅沒有減少，反而增加了。這是一種非常罕見的現象。
第二個現象，城鄉人均建設用地遠超國家標準，利用效率低，國家的標準是城市80平米/人、農村120平米/人。實際上現實的城市人均建設用地和農村住宅用地遠遠超過了國家規定的標準，2015年工業用地產出為67億元/平方公里，相當於東京都的1/3和紐約的2/3。
第三個現象，相當多的城鎮在收縮，十年間有一萬多個鄉鎮和街道辦事處的人口密度在下降，不僅有大量的“空心村”，現在又出現了大量的空心街道辦和小城市了。由於人口減少，城市出現了“空心化”。大數據顯示，中國的人口整體上在向東南部壓縮。
第四個現象，農民進城了，村裡的宅基地不減反增。中國大量的農民進城了，村裡的宅基地不減反增。2000-2016年，農村常住人口由8.08億減少為5.89億，2億多農民進城，但鄉村居民點用地反而由2.47億畝擴大為2.98億畝。農村的宅基地大幅度的增加。
宅基地：土地利用的新空間
第一，土地控制數量擴張，提高土地利用率。2013《中央城鎮化工作會議》提出“城市規劃要由擴張性規劃逐步轉向限定城市邊界、優化空間結構的規劃”，2014年《國家新型城鎮化規劃》又明確要求“嚴格控制城市便捷無序擴張”。
國家也採取了新的措施，劃定城市邊界，劃定耕地邊界，劃定生態紅線。先從北京、上海、南京、杭州、廣州、深圳等14個特大城市和大城市著手，然後擴大到600個城市。劃定了以後，十年可以微調一次。那就意味著你不能隨意的擴大城市的邊界。擴張型的新城新區建設已經進入尾聲了，城市發展將從面積、數量的擴張轉向品質和功能的提升。
第二，新導向鼓勵利用四荒地和集體建設用地發展旅遊業。最近三年來，所有的政策是鼓勵集體建設用地、四荒地。搞什麼?搞旅遊、特色小鎮、田園綜合體。
去年12月出臺了一個新的政策：盤活存量和低效建設用地，嚴控新增建設用地規模，用地面積控制在3平方公里左右。就是說旅遊、建設，特色小鎮和田園綜合體要嚴格控制新增建設用地，在存量上做文章，這是個非常清晰的政策目標。62號文件是旅遊界一個非常有綱領性的文件(《國務院辦公廳關於進一步促進旅遊投資和消費的若干意見》[2015]62號)。
這個文件發了以後，為了落實這個文件，主管部門、國土部等，又搞了一個關於支持旅遊用地政策的意見(《關於支持旅遊業發展用地政策的意見》[2015]10號)。其中最關鍵的是優先安排新增建設用地指標，允許和支持利用農村集體土地發展旅遊業；2018年剛剛發佈的文件《關於實施鄉村振興戰略的意見》中，允許政府利用農村存量建設用地，預留部分規制建設用地指標用於休閒旅遊設施。
第三，不同區域的土地開發重點加速分化。所謂高價值地區，那就是大中城市周邊和東南沿海地區，這個土地價值非常高。中部地區土地政策將聚焦農村集體建設用地。伴隨著農村三權分置的改革，農村集體建設用地將成為旅遊用地的主流。
第四，農村集體建設用地政策的重大調整。除了剛才提到的政策外，還有一個特別大的政策，農村集體建設用地的政策最關鍵的是宅基地。因為宅基地屬於農村建設用地，農地永遠是農地，不能改變用途的。
農村宅基地實行所有權、資格權、使用權三權分置。2018年中央1號文件指出：落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。現在最大的亮點就是農民能以出租、合作等方式盤活利用空間宅基地的使用權，城市工商資本可以下鄉合作開發宅基地的使用權。
第五，農村宅基地是未來最大的用地空間。目前宅基地的三權分置政策正在實驗過程當中。三權分置已經定了，下一步是要解決這五個問題。
一是宅基地轉讓可否跨區域，這個村拿的地能不能跨到別的縣;
二是銀行能不能抵押貸款，現在全國有30多個試點正在進行銀行抵押貸款的試點。比如說江西有的已經做得非常不錯了;
三是防止搞房地產，但可以建租賃房，這個政策也已經有了;
四是如何轉化成產業用地，這一步正在探索;
五是如何進行市場化交易。
宅基地制度在三權分置基礎上繼續改革、使用權可以入市交易，意義重大：一是止住鄉村衰敗、增加農民收入，振興鄉村的關鍵一環;二是發展特色小鎮、田園綜合體，為鄉村旅遊提供了最大的潛在用地。
農村土地如何流轉、市場化?
第一，國有土地除了住宅用地，還有工業用地，商業、旅遊等事業發展用地、公共設施用地等。
第二，從村集體手中獲得的集體產權土地。
集體產權土地有3種，承包地、四荒地和林地、集體建設用地。這三種集體土地現有的特點有三個，一是產權歸集體，農民只有承包權、使用權;二是不能抵押貸款、不能向村集體經濟組織之外的人和組織流轉出讓;三是實行用途管制，非經規劃和政府徵用，集體土地不能轉換用途。
承包地，包括基本農田、一般性農田;四荒地和林地。
集體體建設用地也分三類，第一類叫做經營性集體建設用地，這個在整個集體建設用地當中佔比不超過10%，它現在可以直接入市;第二類，公共建設用地，就是學校、醫院等等，這是公共服務用地;第三類，也是最關鍵的，就是宅基地。兩三億人進城，宅基地不減反增，這是下一步發展最大的土地紅利空間的所在。
第三，農村可用的資源是土地與農村集體資產。搞鄉村振興也好，搞鄉村旅遊也好，最基礎的就是把土生土長的很多資源旅遊化、文化化。農村有資源型資產，包括土地、山泉河流等;農村也有經營性資產，就是集體經濟，珠三角比較發達，比如有企業、旅遊公司，是集體經濟的;此外還有非經營性資產，主要是用於公共服務，如集體經濟組織出資的農村教育、文化、衛生等設施等。三類資產分佈不同，是農村集體的主要財產。
那麼下一步改革的方向，就是確權。
對於資源性的資產，確權以後，可以把經營權流轉給想要的人，城市資本合作也好，買賣也好，都沒問題，同時貸款抵押，一旦試點成功，可以貸款抵押;非經營性資產，確權估值後採用3P模式進行運營。最後的結論是，農村集體建設用地是未來用地的新領域。絕大多數的田園綜合體、特色小鎮，用地的最新的領域，也是最可發揮的領域，就是農村集體建設用地。
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