以房抵債多出現在民間借貸和建設工程領域。一旦發生糾紛，抵債合同的效力、房屋所有權歸屬將成為爭議焦點，且由於民間借貸法律關係、建設工程法律關係本身極為複雜，司法實踐中對該類糾紛的處理也是頗具爭議。
法律上，以房抵債是以物抵債的一種，只不過其中的“物”是以不動產----房屋的形式體現，債務人與債權人約定以債務人或者經第三人同意的第三人所有的房屋折價歸債權人所有，用以清償債務。2015年9月1日起施行的最高法院《關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》（下文簡稱民間借貸司法解釋）第24條第一款規定：“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期後借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關係審理，並向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴”。按照該條款，是不是民間借貸中所有的以房抵債協議均無法履行呢？答案顯然不是。
下文區分不同情形，根據《擔保法》《物權法》《合同法》相關規定，結合《江蘇省高級人民法院關於審理民間借貸糾紛案件的會議紀要》，考慮以房抵債協議的簽訂時間、抵債協議的實質內容、履行情況等因素，淺析以房抵債的法律後果和法律風險。
一、民間借貸債務未屆清償期，當事人簽訂以房抵債協議
這種情況下，當事人簽訂以房抵債協議的主要目的是為了擔保債務的履行，此時應區分非清算型抵債協議和清算型抵債協議，進而確定不同的法律後果。
非清算型抵債協議，即民間借貸債務未屆清償期，當事人簽訂以房抵債協議，但未約定在借貸債務到期時進行對賬清算，債務人不履行還款義務時，債權人無權要求債務人直接履行以房抵債協議。
我國物權法將物權分為所有權、他物權（用益物權、擔保物權），所有權人對所有物具有完全的權利，而擔保權人的權利具有限制性，《物權法》第5條規定：“物權的種類和內容，由法律規定”；第5條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當按照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當按照法律規定交付”，此為物權法定原則在法律中的具體體現。如果允許當事人以約定的形式任意創設、變更物權，就相當於突破物權法定原則，明顯是與法律規定相悖的。
當事人約定在債務人未屆清償債務時，房屋直接歸債權人所有的以房抵債協議，在形式上並非法定擔保形式，但類似擔保；實質上是以讓渡所有權的方式為擔保人的借貸債務提供擔保。
這裡，我們先來看一下有關法律規定：
《擔保法》第40條 訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。
《擔保法》第66條 出質人和質權人在合同中不得約定在債務履行期屆滿質權人未受清償時，質物的所有權轉移為質權人所有。
《物權法》第186條 抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。
《物權法》第211條 質權人在債務履行期屆滿前，不得與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產歸債權人所有。
由上述規定可知，《擔保法》第40條、《擔保法》66條、《物權法》第186條、《物權法》第211條對流質均有禁止性規定，流質不僅與設立抵押、質押的目的相悖，而且容易出現價值較高的物品以較低的價格轉移給擔保權人，造成價值轉移失衡，不利於交易安全 。此種情況下的以房抵債協議雖非法定流質形式，但危害後果同流質。如果法律認可這種行為，認為其並非法定流質，並沒有違反禁止流質的禁止性規定，則實踐中將會出現大量的此種行為，以迴避流質，這樣就讓禁止流質的規定束之高閣，違反立法的本意。
非清算型以房抵債協議約定回贖，即使已辦理房屋過戶手續，依江蘇高院的觀點，認為該行為是讓與擔保，因違反物權法定原則而不產生物權轉移效果，房屋的所有權仍歸債務人，債權人無法請求債務人遷出房屋，理由亦同上述意見。
故而，在未約定清算的情況下，應當適用民間借貸司法解釋第24條規定，應當按照原始法律關係，即民間借貸糾紛審理，當事人之間並不成立房屋買賣法律關係，法庭應向當事人釋明變更訴訟請求。筆者代理的（2017）蘇0583民初3682號民間借貸訴訟中，崑山法院即持此觀點，向當事人釋明變更訴訟請求，轉審民間借貸糾紛。至於民間借貸是否成立、債務人是否需要履行還款義務、還款的數額多少，在此不再贅述。清算型抵債協議
即民間借貸債務未屆清償期，當事人簽訂以房抵債協議，並約定在借貸債務到期時對債務進行清算，此份以房抵債協議在當事人之間應當具有法律效力，
此時債權人有權要求債務人履行以房抵債協議，辦理房屋過戶登記，但該約定不具有對抗其他債權人的效力。1 . 從以房抵債合同的效力來看，因當事人約定清算條款，並非直接約定履行以房抵債協議，既不違反民事主體從事民事活動的公平、等價有償等原則，又不違反《合同法》第52條的規定，故以房抵債協議有效具有合法性、合理性。
2 . 在合同有效的前提下，即是履行問題，而債務到期時剩餘債務的數額、抵債房屋的價值，在簽訂以房抵債協議至債務到期期間均可能發生了變化。當事人約定到期清算，在債務到期時對房屋價格進行確定，剩餘債務超過房屋價格的，債權人取得房屋所有權，債務人對不足部分仍負清償義務；剩餘債務低於房屋價格的，債權人取得房屋所有權，並將不足房款補足債權人。
3 . 債權人是否必然能夠取得抵債房屋所有權？在約定清算情形下，債權人與債務人之間存在兩個有效的法律關係：民間借貸法律關係和房屋買賣法律關係，在無特別約定的情況下，民間借貸法律關係在雙方清算時即轉化為房屋買賣法律關係，但當事人之間的法律關係仍是債權法律關係，債權人能否取得抵債房屋的所有權，得看債務人是否存在與房屋相關的其他債務阻礙房屋買賣合同履行。
如房屋存在抵押貸款，在抵押權不予消滅的情況下，房屋買賣合同事實上無法履行；如該房屋是拆遷房，在被拆遷人與拆遷公司未結清房款時，債權人相當於後手交易，履行房屋買賣合同的前提需要完成前手交易，否則房屋買賣合同也事實上無法履行，債權人就無法取得房屋的所有權。
4 . 如何理解當事人關於違約的主張？基於民事主體意思自治，將民間借貸法律關係轉為房屋買賣法律關係後，無論哪方違約，均應當基於房屋買賣法律關係向相對方主張違約責任。
最高法院指導案例72號，即湯龍、劉新龍、馬忠太，王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案支持此種觀點，裁判要點如下：
借款合同雙方當事人經協商一致，終止借款合同關係，建立商品房買賣合同關係，將借款本金及利息轉化為已付購房款並經對賬清算的，不屬於《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬於《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條規定的“作為民間借貸合同的擔保”。在不存在《中華人民共和國合同法》第五十二條規定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。但對轉化為已付購房款的借款本金及利息數額，人民法院應當結合借款合同等證據予以審查，以防止當事人將超出法律規定保護限額的高額利息轉化為已付購房款。
二、民間借貸債務已屆清償期，當事人簽訂以房抵債協議
清償期屆滿後當事人簽訂協議，主要目的不再是民間借貸司法解釋第24條所指向的為了擔保債務的履行，而是為了清償債務。此時，不再適用於民間借貸司法解釋第24條，而應根據房屋是否已經辦理變更登記手續確定債權人能否取得房屋所有權。根據江蘇高院的會議紀要，簽訂以房抵債協議後，辦理過戶手續的，房屋所有權已經轉移至債權人；未辦理過戶登記手續的，房屋所有權仍歸債務人，且債權人無權要求過戶，只能基於原民間借貸法律關係主張。
該規定實則將民間借貸債務到期後簽訂的以房抵債協議歸屬於實踐性合同，其區別於諾成性合同的主要特點在於除了當事人的意思表示之外，還需要現實給付，而房屋的給付即是登記。作此規定未違法物權法定原則，簽訂以房抵債協議的時間是債務到期後，故不構成變相流質，充分尊重契約自由，將此協議限定為實踐性合同，亦不影響案外人與所有權人的交易安全。
三、法律風險
民間借貸中，根據以房抵債協議的簽訂時間，筆者歸納出其中的法律風險：
在民間借貸債務到期前，當事人簽訂以房抵債協議能否履行的主要風險在於協議是否約定給了清算條款。當事人未約定清算條款的前提下，即使房屋已辦理過戶登記手續，債權人仍無法取得房屋的完全所有權；
當事人約定清算條款的前提下，法律認定以房抵債協議的有效性。在民間借貸債務到期後，當事人簽訂以房抵債協議後能否取得房屋所有權，主要風險在於是否辦理了過戶登記，債權人慾取得房屋所有權應當及時辦理過戶登記手續。否則，在債務人拒絕過戶的情況下，債權人無權要求過戶。
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