新时代背景下，怎样打造崭新的商业形式和模式，如何实现“满足人民的美好生活需要”？现在 一二线城市近期租金上涨备受关注，租赁市场“风声鹤唳”。越来越多房企布局长租公寓业务，但模式不一。碧桂园与中联基金设立获批的100亿元储架租赁住房REITs（中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划）收获市场的巨大关注，但模式争议不断。
长租公寓的经营模式如何突破？近期，《中国建设报·中国房地产》专访了碧桂园集团助理总裁兼商管中心总经理张强，探寻长租公寓的“碧桂园模式”。
《中国建设报·中国房地产》：在去年年底的长租品牌发布会上，碧桂园提出要做长租城市这一全新的概念。碧桂园如何理解未来长租市场的发展模式？
张强：目前，全国在长租板块，除了最早的魔方、链家等长租公寓外，还包括一些房企在做品牌。在大众理解中，长租公寓就是大家在一栋楼上生活，一条长长的走道，两边有许多房间。本着“我们能为社会、为城市贡献什么”的理念，我们提出了两个概念：长租社区和长租城市，同普通长租公寓品牌最大的区别在于，碧桂园不只从居住功能考量，而是从消费属性和消费者需求方面细致谋划。简单来说，长租公寓和长租城市就是把城市框架拉大，不再拘泥于两栋楼的点位概念，还要加入生活属性、便利属性。
在长租城市和长租社区中，长租的商业属性被放大。比如在城市中心居住，需要配套健身房、洗衣店、花店、便利店等一系列商业设施，加大此类比重为居民生活提供便利，并营造生活社区。我们逐步启动长租城市项目，推动共享办公模式，让大家住在一栋楼里，下楼就可消费，也可直接上班。我们还会在长租社区和长租城市板块开设文化剧院、社区影院等。如此，长租概念和商业融为一体，人们的依赖程度会在这样的闭环中提高。
总体来说，我们要打造一座长租城市，通过整合公寓、酒店、写字楼、商业等资源，打通上下游产业链，引进零售、娱乐、健康、出行、教育等优质社会资源，打造全新公寓品类和城市综合体，成为产、城、人融合发展的城市生活生态圈，为人民美好生活提供完整的闭环体验。
《中国建设报·中国房地产》：对于长租板块和社区商业，按常规理念就是专注做公寓、商铺或写字楼。碧桂园要做更系统和复杂的长租社区和长租城市，如何统筹和融合？
张强：我们做的是长期运营商。这种运营对每个板块包括租户，对应着至少一年的长期服务，将它们聚拢到一起，共同运营长租社区。商业业态是一种补充，面积不会很大或做成单独板块，而是为长租公寓服务，因此组织并不困难。一栋楼的一层约1000平方米，足以满足租户的商业需求。
碧桂园有自己的经营业态。比如凤凰优选，其面积配比、标准点设置都有一套系统，可快速标准化复制。针对长租公寓的地域、文化消费等差异进行不同配比，将陆续推出面向高中端、白领、蓝领等不同消费层级的长租公寓。每种类型该配套怎样的户型和商业配比，都有相应模式。在资源方面，我们会依托集团子公司和商管中心后台的战略品牌商户，实现多元化业态综合运营。
碧桂园有全产业化优势。我们希望打通全产业链条，最终为长租客户服务，将增加租客依赖性，并增强我们与客户互动。
《中国建设报·中国房地产》：很多专家认为，长租公寓是需长期投入、重运营的行业，目前很难盈利。其盈利模式如何突破？
张强：首先，长租公寓发展是城市发展的需求，也得益于国家对租赁行业发展的支持。碧桂园作为大型房企，有义务和责任推动长租公寓发展，这是基础。
其次，不同于销售可较快回笼资金，长租类似于持有型商业，是一场需要慢慢经营的“马拉松”。长租公寓发展的重点是加强运营能力，不断壮大运营团队。为此，碧桂园正积极跟国内著名长租公寓公司的高管一起运作。开的门店越多，运营能力及相对的利润空间就会提升越多，盘算成本的投入会更灵活，更能显示碧桂园之优势。
最后，国家在金融方向上对于长租公寓的支持力度明显放开，比如今年频繁出现ABS（资产支持证券）上市，将长租公寓作为金融手段，帮助企业回笼资金。长期经营使利润空间变大，与金融结合实现收益平衡。
《中国建设报·中国房地产》：市场上长租品牌众多且都有一定积累。碧桂园如何后来居上？
张强：这涉及我们多元化的产品定位，单一的长租公寓品牌项目生命力和周期以及对消费者的提升都不够。对于租户来讲，原始需求是居住。在居住功能和延展性受限的情况下，只能扩大租户的综合需求，在有限的空间内，创造能满足家具智能化、物业服务智能化等延伸需求乃至金融消费。
归根结底，运营是核心竞争力。我们用心经营每家店面，加大运营投入，提升服务品质，加大对产品配套需求的关注。我们每个月会总结店面数据，包括客户入住率、需求及投诉等，归纳集中问题并及时解决，使客户满意度不断上升。我们不满足于现状，会深入思考如何将传统的物业服务上升为运营提升服务，这将构成未来行业竞争之优势。
《中国建设报·中国房地产》：随着消费升级，长租产品对客户的生活方式、年龄等方面要求非常精准。你们是怎么做到的？
张强：这需要因地制宜，发挥地产主业分布全国之优势，我们对每个城市、省份的文化消费习惯都有一定了解。比如成都，城市活力指数高，年轻人在这里能够体验商业发达及休闲氛围。针对这类消费者，更要强调产品个性和休闲特征，注重与年轻化、时尚化等元素结合，而非纯居住功能。
但换到北京、甚至下面各个区，需求都不一样。我们会因需求、承租能力以及地域差异，因地制宜、因人而异地将产品设计到最佳性价比。产品功能可以标准化，但个性和特色又将多元化、属地化。
《中国建设报·中国房地产》：很多城市在实施“人才战略”。但面对上涨的房价，城市发展该如何留住年轻人？年轻人又怎么立足？
张强：这在一线城市很明显。人们想去，但租金让人望而却步。长租产品能让年轻人享受到城市繁华，也有了立足之地。同样的价格，能住到更有情调和品位的区域，享受高品质服务，这是年轻人通过长租公寓与城市接轨的场景。
我们的租户正孕育着很多可能：也许，现在只是租住、慢慢创业，未来会一步步把小公司做到上市。
零售行业也好，房产行业也罢，最终都会回归到消费的本质，在商业下半场期间，更贴近消费者，更与生活息息相关，才是每个企业未来需要更加关注的方向。
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