上市12年的世茂，創造了一個高效益、高週轉、低負債閉環。
隨著住宅業見頂，“高效益、高利潤、低負債”難兼得幾乎成了一種行業共識。可上市公司世茂房地產控股有限公司（00813.HK）公佈的2017年業績，詮釋了業內確實存在著另一種可能性。
2017年，進入快車道的世茂房地產銷售額第一次超過千億，比2016年多了326個小目標，漲幅達48%，甚至超出2016年的880億元銷售目標14.5%。
行業見頂趨勢下，目前大部分房企不斷衝刺規模，可以穩健著稱的世茂在規模的增長同時，負債率、利潤率兩核心指標同樣非常亮眼：世茂房地產2017年毛利率30.4%，比2016年提高2.8個百分點，毛利額是214.3億元，同比上升31.1%；同年淨負債率是58.9%——可謂為數不多的規模、利潤和負債同時兼顧的績優生。
值得一問的是：負債和利潤重要麼？
當然重要！
回顧下中國樓市幾十年前幾次大跌宕，首當其衝的往往不是發展最慢的房企，而是負債最高的黑馬——譬如12年前老孫的順馳，還有9年前差一點超過萬科的老宋的綠城。
2018年以後的中國樓市，規模決定著一個房企能否留下來，負債卻可以讓這家企業隨時離開，而規模、負債以及利潤往往難以兼顧——這才是房企當下的集體艱辛之處。
構建“高效益、高利潤、低負債”閉環
世茂2017年利潤上漲原因是多方面的。其中一個原因，離不開負債控制得當：2012年至2017年，6年間，追求穩健的世茂連續將淨負債率控制在60%以下，為利潤預留了上漲空間。
一向穩健的財務表現致使穆迪、惠譽、標準普爾三大境外評級機構長期給予投資級評級和其他較高類評級。在國內，中誠信、聯合評級和大公國際三大境內評級機構給予世茂的是AAA最高信用評級。
國內外評級
而早在2006年就對接香港資本市場的世茂，融資手段還非常靈活熟練。
基於良好的財務結構，2017年4月，世茂成功發行了80億元熊貓中票——為中國民營地產企業中首批獲批企業。另外，成功發行65億國際廣場ABN——走在房企融資創新前端。2017年，世茂發行的10億元美元票據，融資成本最低4.75%，這導致世茂2017年加權平均融資成本從2016年的5.8%進一步下降到了5.3%。
融資成本
要知道，2017年世茂房地產加權平均融資成本比2016年下降這0.5個百分點，對融資成本已然很低、借款總額千億元左右的世茂來說，每年又可節約4億元資金，數字十分可觀。
除了融資手段高超，世茂“兜裡”還很有錢。除了上述提到的未動用80億熊貓中票額度以外，世茂賬面的現金就高達330.07億元，另外還有未動用的銀行貸款額度約200億元。如此風光的資金儲備，可不是隻存不花得來的。
數據顯示，2017年世茂新增購入權益前1060萬平方米的優質土地，跟2016年比足足翻了一倍多，2018年可售貨值超過2335億元，總貨值超8000億。在這麼大舉買地的情況下，還能有這麼充裕的現金儲備，充分體現出這家老牌房企不一般的穩健作風。
2017年世茂利潤大幅上漲，還因此前的土地佈局十分精準——過去兩年，世茂超過90%的新增土儲在核心一二線城市。同時加大布局粵港澳大灣區、雄安新區等政策紅利區，聚焦一二線城市及周邊可承載外溢需求的三四線城市。這些地區良好的供需關係將保證高利潤率得以延續。
除了投資眼光準確，世茂產品力的提升所帶來的溢價，也給其創造不小的利潤空間。以“濱江模式”在高端住宅領域塑造了經典地位的世茂，也在不斷積極探索改善類和中高端人群的需求和痛點，通過對產品的精雕細琢，在2017年梳理出五大優質產品體系，改善型產品線璀璨系、國風系已經先行亮相了，推出後廣受市場與行業好評，做豪宅出身的世茂，做改善型產品還是得心應手。
產品線
優質的土地佈局以及不斷提升的產品力，給世茂帶來銷售均價的明顯上升。2017年，世茂銷售均價大幅上漲達1.66萬元/平方米，與2016年的1.385元/平方米相比，同比上漲20%。
世茂靚麗的業績與盈利，馬上在股價上有所體現：世茂價格從2018年初的12港元/每股漲到了21港元/每股。
2018年1月，因看好世茂未來規模利潤雙增長，里昂把世茂房地產目標價則從18.5港元上調到24港元。
提前謀篇佈局未來
隨著住宅產品競爭越來越激烈，規模擴張帶來的盈利增長邊際效應遞減後，一家房企是否能尋找到新的盈利點以及長期穩定的現金流成為企業之間衡量是否可以穩健、可持續發展的分水嶺。
而世茂很早的就開始佈局自己的多元業務版圖。早在2004年，世茂便開始涉足商業地產與酒店業。而近年來，世茂更加明確了“一體兩翼”戰略：以銷售型地產為“一體”，以獨特影響力的商業地產和具有領先性競爭力的酒店地產為“兩翼”。 而縱觀2017年世茂的動態，似乎傳遞出一個很明顯的信號，“兩翼”在發力。
提到世茂的酒店，有一點不可不提。那就是世茂酒店業務的絕對標籤：位於上海市松江區佘山備受世界矚目的五星級酒店——上海世茂深坑洲際酒店（以下簡稱“世茂深坑酒店”）。目前正緊鑼密鼓的建造中，懸壁格局初現。
深坑酒店
這座2006年立項、投資近20億、海拔負88米的“世茂深坑酒店”，無疑將成為廣泛增加世茂討論度的新亮點。
建成後，這座世界範圍內都獨一無二的“世茂深坑酒店”將擁有337間客房，多數客房設置觀景露臺，顧客能夠將北側的坑壁、以及數十米的瀑布盡在眼底。此外，“世茂深坑酒店”最下面兩層還在水下，可以體驗到“水下居住”的不同感受。
從打造世界級代表作“世茂深坑酒店”的路徑中，不難看出世茂劍指國際化酒店集團的雄心。而“國際範”似乎也成為世茂一個區別於其他開發商的顯著標籤。2017年7月，世茂與喜達屋資本強強聯合，成立合資酒店公司——世茂喜達酒店集團（以下簡稱“世茂喜達”），未來將致力於發展自主品牌酒店，聚焦快速發展的中國酒店市場。
就在成立僅18周後，世茂喜達便開啟了海外輸出的新里程，簽約巴厘島茂御酒店及茂御居公寓項目，為巴厘島帶來第一家高端中國酒店。
在股權比例方面，世茂持有世茂喜達51%的股份，喜達屋持有剩餘的49%。致力於成為中國乃至亞太區最卓越的酒店集團之一的世茂喜達，計劃4年內，通過輕資產（輸出品牌管理）和重資產（投資直營）的形式在國內擴充100家酒店。
未來開業的酒店中，世茂喜達自持的重資產酒店數量只佔20%-25%，另外75%-80%為輸出品牌管理的輕資產酒店。重資產酒店位於一二線城市，而輕資產酒店則主要位於二三線城市。
世茂喜達更長期的目標是：一、世茂喜達國際化；二、資產證券化。包括福州、廈門、武漢、杭州、濟南等在內的9大區域、15大城市將被世茂喜達重點佈局。
成立至今，世茂喜達旗下已有“御榕莊”、“茂御”、“世御”、“茂御居”、“睿選尚品”、“睿選”等 6個特色酒店品牌，以針對不同需求的中高端客群，目前運營中和籌開中的酒店共計31家。
這兩年，由於中國的商務需求及大眾旅遊消費需求都出現了穩定回升，酒店業迎來發展紅利，相信未來隨著世茂喜達進一步的擴張，將為世茂的酒店業務板塊創造更多盈利。
商業地產方面，在2017年，世茂完成了4個商業產品線、2個辦公產品線的梳理升級，嘗試以不同的產品線，契合和關注生活的多種形態及消費場景。
戰線佈局上，世茂商業地產以沿海發達地區為主，兼顧內陸經濟發達的城市。
作為世茂商業產品線代表作之一的世茂廣場，位於南京東路起點、坐擁千萬級人流，建成時曾位列“浦西第一高樓“。2017年世茂廣場進入全面改造，對外立面、品牌及內部進行全方位的調整。2017年5月，世茂與三麗鷗開啟戰略合作，就三麗鷗旗下全球知名的凱蒂貓卡通形象的授權簽署了合作協議，將在上海世茂廣場打造國內首家上海灘主題的室內Hello Kitty主題館。改造後的世茂廣場將在2018年全新亮相，成為世茂具有獨特影響力的全新商業品牌標杆。
2018年、2019年，世茂在一線城市諸如上海、深圳、香港都有多個項目相繼入市。相信隨著深圳世茂前海中心、上海濱江世茂大廈、上海世茂廣場、香港東湧世茂喜來登酒店&香港東湧世茂福朋喜來登酒店等核心地標的亮相，世茂“兩翼”業務的總量將持續走高。
深圳世茂前海中心效果圖
上海世茂廣場實景圖
值得一提的是，世茂的酒店板塊和商業地產板塊，已然是世茂2017年利潤大幅上漲的另一有力支撐。2017年，世茂“酒店、商業租金和其他收入”35.9億元，比2016年的292億元同比上漲23.1%。
酒店、商業租金和其他收入情況
可以預想的是，隨著世茂“一體兩翼”戰略深化，酒店板塊、商業地產板塊無疑將為集團提供更多利潤，再加上世茂低成本融資和高產品溢價——這些條件將為土儲大幅增加的世茂持續構建“高規模、高利潤、低負債”閉環帶來可能。
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