上市12年的世茂，创造了一个高效益、高周转、低负债闭环。
随着住宅业见顶，“高效益、高利润、低负债”难兼得几乎成了一种行业共识。可上市公司世茂房地产控股有限公司（00813.HK）公布的2017年业绩，诠释了业内确实存在着另一种可能性。
2017年，进入快车道的世茂房地产销售额第一次超过千亿，比2016年多了326个小目标，涨幅达48%，甚至超出2016年的880亿元销售目标14.5%。
行业见顶趋势下，目前大部分房企不断冲刺规模，可以稳健著称的世茂在规模的增长同时，负债率、利润率两核心指标同样非常亮眼：世茂房地产2017年毛利率30.4%，比2016年提高2.8个百分点，毛利额是214.3亿元，同比上升31.1%；同年净负债率是58.9%——可谓为数不多的规模、利润和负债同时兼顾的绩优生。
值得一问的是：负债和利润重要么？
当然重要！
回顾下中国楼市几十年前几次大跌宕，首当其冲的往往不是发展最慢的房企，而是负债最高的黑马——譬如12年前老孙的顺驰，还有9年前差一点超过万科的老宋的绿城。
2018年以后的中国楼市，规模决定着一个房企能否留下来，负债却可以让这家企业随时离开，而规模、负债以及利润往往难以兼顾——这才是房企当下的集体艰辛之处。
构建“高效益、高利润、低负债”闭环
世茂2017年利润上涨原因是多方面的。其中一个原因，离不开负债控制得当：2012年至2017年，6年间，追求稳健的世茂连续将净负债率控制在60%以下，为利润预留了上涨空间。
一向稳健的财务表现致使穆迪、惠誉、标准普尔三大境外评级机构长期给予投资级评级和其他较高类评级。在国内，中诚信、联合评级和大公国际三大境内评级机构给予世茂的是AAA最高信用评级。
国内外评级
而早在2006年就对接香港资本市场的世茂，融资手段还非常灵活熟练。
基于良好的财务结构，2017年4月，世茂成功发行了80亿元熊猫中票——为中国民营地产企业中首批获批企业。另外，成功发行65亿国际广场ABN——走在房企融资创新前端。2017年，世茂发行的10亿元美元票据，融资成本最低4.75%，这导致世茂2017年加权平均融资成本从2016年的5.8%进一步下降到了5.3%。
融资成本
要知道，2017年世茂房地产加权平均融资成本比2016年下降这0.5个百分点，对融资成本已然很低、借款总额千亿元左右的世茂来说，每年又可节约4亿元资金，数字十分可观。
除了融资手段高超，世茂“兜里”还很有钱。除了上述提到的未动用80亿熊猫中票额度以外，世茂账面的现金就高达330.07亿元，另外还有未动用的银行贷款额度约200亿元。如此风光的资金储备，可不是只存不花得来的。
数据显示，2017年世茂新增购入权益前1060万平方米的优质土地，跟2016年比足足翻了一倍多，2018年可售货值超过2335亿元，总货值超8000亿。在这么大举买地的情况下，还能有这么充裕的现金储备，充分体现出这家老牌房企不一般的稳健作风。
2017年世茂利润大幅上涨，还因此前的土地布局十分精准——过去两年，世茂超过90%的新增土储在核心一二线城市。同时加大布局粤港澳大湾区、雄安新区等政策红利区，聚焦一二线城市及周边可承载外溢需求的三四线城市。这些地区良好的供需关系将保证高利润率得以延续。
除了投资眼光准确，世茂产品力的提升所带来的溢价，也给其创造不小的利润空间。以“滨江模式”在高端住宅领域塑造了经典地位的世茂，也在不断积极探索改善类和中高端人群的需求和痛点，通过对产品的精雕细琢，在2017年梳理出五大优质产品体系，改善型产品线璀璨系、国风系已经先行亮相了，推出后广受市场与行业好评，做豪宅出身的世茂，做改善型产品还是得心应手。
产品线
优质的土地布局以及不断提升的产品力，给世茂带来销售均价的明显上升。2017年，世茂销售均价大幅上涨达1.66万元/平方米，与2016年的1.385元/平方米相比，同比上涨20%。
世茂靓丽的业绩与盈利，马上在股价上有所体现：世茂价格从2018年初的12港元/每股涨到了21港元/每股。
2018年1月，因看好世茂未来规模利润双增长，里昂把世茂房地产目标价则从18.5港元上调到24港元。
提前谋篇布局未来
随着住宅产品竞争越来越激烈，规模扩张带来的盈利增长边际效应递减后，一家房企是否能寻找到新的盈利点以及长期稳定的现金流成为企业之间衡量是否可以稳健、可持续发展的分水岭。
而世茂很早的就开始布局自己的多元业务版图。早在2004年，世茂便开始涉足商业地产与酒店业。而近年来，世茂更加明确了“一体两翼”战略：以销售型地产为“一体”，以独特影响力的商业地产和具有领先性竞争力的酒店地产为“两翼”。 而纵观2017年世茂的动态，似乎传递出一个很明显的信号，“两翼”在发力。
提到世茂的酒店，有一点不可不提。那就是世茂酒店业务的绝对标签：位于上海市松江区佘山备受世界瞩目的五星级酒店——上海世茂深坑洲际酒店（以下简称“世茂深坑酒店”）。目前正紧锣密鼓的建造中，悬壁格局初现。
深坑酒店
这座2006年立项、投资近20亿、海拔负88米的“世茂深坑酒店”，无疑将成为广泛增加世茂讨论度的新亮点。
建成后，这座世界范围内都独一无二的“世茂深坑酒店”将拥有337间客房，多数客房设置观景露台，顾客能够将北侧的坑壁、以及数十米的瀑布尽在眼底。此外，“世茂深坑酒店”最下面两层还在水下，可以体验到“水下居住”的不同感受。
从打造世界级代表作“世茂深坑酒店”的路径中，不难看出世茂剑指国际化酒店集团的雄心。而“国际范”似乎也成为世茂一个区别于其他开发商的显著标签。2017年7月，世茂与喜达屋资本强强联合，成立合资酒店公司——世茂喜达酒店集团（以下简称“世茂喜达”），未来将致力于发展自主品牌酒店，聚焦快速发展的中国酒店市场。
就在成立仅18周后，世茂喜达便开启了海外输出的新里程，签约巴厘岛茂御酒店及茂御居公寓项目，为巴厘岛带来第一家高端中国酒店。
在股权比例方面，世茂持有世茂喜达51%的股份，喜达屋持有剩余的49%。致力于成为中国乃至亚太区最卓越的酒店集团之一的世茂喜达，计划4年内，通过轻资产（输出品牌管理）和重资产（投资直营）的形式在国内扩充100家酒店。
未来开业的酒店中，世茂喜达自持的重资产酒店数量只占20%-25%，另外75%-80%为输出品牌管理的轻资产酒店。重资产酒店位于一二线城市，而轻资产酒店则主要位于二三线城市。
世茂喜达更长期的目标是：一、世茂喜达国际化；二、资产证券化。包括福州、厦门、武汉、杭州、济南等在内的9大区域、15大城市将被世茂喜达重点布局。
成立至今，世茂喜达旗下已有“御榕庄”、“茂御”、“世御”、“茂御居”、“睿选尚品”、“睿选”等 6个特色酒店品牌，以针对不同需求的中高端客群，目前运营中和筹开中的酒店共计31家。
这两年，由于中国的商务需求及大众旅游消费需求都出现了稳定回升，酒店业迎来发展红利，相信未来随着世茂喜达进一步的扩张，将为世茂的酒店业务板块创造更多盈利。
商业地产方面，在2017年，世茂完成了4个商业产品线、2个办公产品线的梳理升级，尝试以不同的产品线，契合和关注生活的多种形态及消费场景。
战线布局上，世茂商业地产以沿海发达地区为主，兼顾内陆经济发达的城市。
作为世茂商业产品线代表作之一的世茂广场，位于南京东路起点、坐拥千万级人流，建成时曾位列“浦西第一高楼“。2017年世茂广场进入全面改造，对外立面、品牌及内部进行全方位的调整。2017年5月，世茂与三丽鸥开启战略合作，就三丽鸥旗下全球知名的凯蒂猫卡通形象的授权签署了合作协议，将在上海世茂广场打造国内首家上海滩主题的室内Hello Kitty主题馆。改造后的世茂广场将在2018年全新亮相，成为世茂具有独特影响力的全新商业品牌标杆。
2018年、2019年，世茂在一线城市诸如上海、深圳、香港都有多个项目相继入市。相信随着深圳世茂前海中心、上海滨江世茂大厦、上海世茂广场、香港东涌世茂喜来登酒店&香港东涌世茂福朋喜来登酒店等核心地标的亮相，世茂“两翼”业务的总量将持续走高。
深圳世茂前海中心效果图
上海世茂广场实景图
值得一提的是，世茂的酒店板块和商业地产板块，已然是世茂2017年利润大幅上涨的另一有力支撑。2017年，世茂“酒店、商业租金和其他收入”35.9亿元，比2016年的292亿元同比上涨23.1%。
酒店、商业租金和其他收入情况
可以预想的是，随着世茂“一体两翼”战略深化，酒店板块、商业地产板块无疑将为集团提供更多利润，再加上世茂低成本融资和高产品溢价——这些条件将为土储大幅增加的世茂持续构建“高规模、高利润、低负债”闭环带来可能。
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