權益合作模式下，追求規模向上的該公司營收“得勢不得分”，而其業績成色不足的現狀仍將持續。
當整個中國房地產市場進入到極其殘酷的汰弱留強時段，當一大批老資格職業經理人很可能被更熟稔資本運作、更願意向蠢蠢欲動的金融機構表示忠心的新派人物取代，孔鵬離去事件引發的躁動就可以理解。
與同業中一片惋惜甚至歷數功勞相反，財務數據的觀照以及KPI的考核將呈現另外一種解讀。有不願具名業內資深評論家直言，一邊是營收額貢獻與合約銷售額對比失衡，一邊在集團內部排名中“失寵”，業績失速的旭輝控股（集團）有限公司（下稱旭輝，0884.HK）北京區域此次當是“主動”求變。
11月14日，《投資時報》記者從旭輝方面獲得證實，該集團副總裁兼北京區域事業部總裁孔鵬以個人原因提出離職。同時，現任該集團投資中心副總經理的董毅將出任北京區域事業部常務副總經理。
至於孔鵬離職是否存在北京區域業績不佳等其他因素，該公司品牌部工作人員在接受《投資時報》記者採訪時稱，“主要還是個人原因，孔鵬希望陪伴家人，其他因素涉及其私事，不便談論。”
不過記者注意到，自孔鵬2013年加入旭輝以來（下稱同期）至今年上半年，該公司北京區域實現合同銷售額分別為33.09億元、24.09億元、35.11億元、87.5億元、50.48億元和3.5億元。在旭輝所有事業部同期合同銷售額排名分別為第2名、第3名、第4名、第3名、第8名和第21名（倒數第4）。毫無疑問，在2016年達到業績峰值後，“孔式光環”確實出現消退，但各種基於政策、外部市場、集團支持力度乃至個人因素的影響權重卻不詳。
至於2018年上半年北京區域業績出現斷崖式下滑的原因，旭輝方面表示，“上半年由於受政策影響，公司在北京市場預售證獲取方面受到一定影響。同時，旭輝北京區域供貨主要集中在下半年，目前已實現合同銷售額70億元。”
不過，即便旭輝北京區域在管理規模方面依舊為公司貢獻著可觀數據，但其營收額貢獻並不靚麗：同期確認的銷售收入分別為5.52億元、32.6億元、27.44億元、7.04億元、5.87億元和0.29億元，內部排名亦從曾經的TOP3下滑至如今的倒數第3名。
同時，今年上半年旭輝北京區域合同銷售額和營收額貢獻，佔其合同銷售總額和營收總額的比例分別下滑至0.5％和0.2％。
在“高週轉、降負債、降槓桿”大環境下，行業結轉週期一般不會在1年左右。而旭輝北京區域同期合計233.77億元合同銷售金額確認的銷售收入額卻僅為78.76億元。特別是2016年該事業部憑藉87.5億元合同銷售額躋身北京區域市場TOP10後，2016年和2017年合計確認銷售收入更是不及合同銷售額的一成。
旭輝方面表示，“合同銷售額為旭輝操盤的項目所產生的銷售金額總和，而北京區域公司的項目多為聯合操盤項目，個別項目的合同銷售額並未並表確認銷售收入。”
據瞭解，在北京區域87.5億元合同銷售額的構成中，貢獻值排名前三的項目分別為旭輝26街區、萬科天地和龍熙旭輝6號院，合同銷售額分別為38.88億元、18.32億元和13.24億元。不過由於旭輝在上述三個項目中權益佔比分別僅為10％、26.5％和20％，因此後者銷售收入不能並表確認，其“明星級”的業績也就此大打折扣。
更糟糕的是，2017年以來，受未經批准不得擅自改變為居住用途、最小分割單元不得低於500平方米，以及商業銀行暫停個人購房貸款等“3.26政策”相關條款對商辦類項目的管制，以商辦類項目為主的旭輝北京區域業績增長勢頭銳減。
以明星樓盤旭輝26街區為例。截至2016年年底、2017年年底和2018年6月末，該項目餘下尚未確認可銷售/餘下尚未出售可出租建築面積（不包括停車位）分別為為20.67萬平方米、15.09萬平方米和12.79萬平方米。而該項目2016年全年合同銷售面積就已達12.58萬平方米，2017年和2018年上半年合計銷售面積僅為前者62.64％。
旭輝方面表示，“權益合作是公司的經營策略。通過權益合作，管理規模得到了大幅度提升。”2018年半年報顯示，該公司當期結轉收入為184.21億元，同比增長64％；核心淨利潤為22.46億元，同比增長59％；合同銷售額達660.3億元，完成全年1400億元銷售目標的47.16％，同比增長40％。
不過，相較千億房企平均70％以上的權益銷售佔比，旭輝這一數據被外界認為“過度追求規模，業績成色不足”。
數據顯示，2016年、2017年及2018年10月，該公司權益銷售額分別為292億元、550億元和630億元，合同銷售額分別為530億元、1040億元和1189億元，前者佔後者的比重分別為55.09％、52.88％和53％。
旭輝權益合作的戰略亦令其擴張步伐加速。克而瑞數據顯示，該公司2018年上半年拿地金額為367億元，位列行業第7名。而其合同銷售額排在行業第16名的同時，權益銷售額僅排在第28位。此外，其淨負債率由2017年底的50.9％上升至72％，負債總額增漲78.41％至705.6億元。
截至2018年11月16日，旭輝3.52港元/股收盤價較52周高點下挫51.98％。其股票沽空比率由前一交易日的3.23％上升至11.09％，3天和5天的平均沽空比率分別為8.25％和10.01％。
本文源自投資時報
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