導語
法院對被執行人的房屋進行強制執行時，時常有案外人以其對該房屋，享有租賃權為由主張“拍賣不破除租賃”，但大多數租賃關係存疑甚至虛假，嚴重影響執行效率和債權人權益。今天小編轉載法信公眾號的文章，為大家梳理案外人執行異議之訴中房屋承租人可否對抗法院強制執行的裁判規則。
裁判規則
1. 善意的案外人，提供的證據足以證明其主張的租賃權有效，其租賃權應予保護——盛傑傑與沈鳳林、第三人周思楠案外人執行異議之訴
案例要旨：法院在執行中拍賣被執行人的房屋時，時常有案外人以其對該房屋享有租賃權為由主張“拍賣不破除租賃”，但大多數租賃關係存疑甚至虛假，嚴重影響法院執行效率和債權人權益的實現。但有些善意的案外人，提供的證據足以證明其主張的租賃權有效，同樣應予保護。對案外人主張租賃權的審查標準非同一般民事訴訟案件，應當更加嚴格。
案號：（2017）浙0109執異3號
審理法院：浙江省杭州市蕭山區人民法院
來源：《人民司法·案例》 2018年第20期
2. 抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權——信德佳（廈門）實業有限公司訴廈門金達昌科技有限公司、吳文衝、陳東毅、廈門市橋箱機械工業有限公司、廈門市憶輝貿易有限公司案外人執行異議之訴
案例要旨：申請執行人的不動產抵押權登記在先，案外人租賃權設立在後，如果租賃權的存在對抵押權實現有影響的，該租賃權不能排除執行法院為實現抵押權而採取的強制騰退措施。抵押權與普通金錢債權在同一不動產上執行競合的，該不動產買受人在抵押權實現案件中對承租人的抗辯，可以在普通金錢債權執行案件中向該承租人主張。如果不動產承租人不能提出證據證明，其在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該不動產的，對該承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行不動產的主張，人民法院不予支持。
案號：（2016）最高法民申3536號
審理法院：最高人民法院
來源：《人民司法·案例》 2018年第17期
3. 沒有實際佔有、使用房屋的租賃權不能對抗後設立的抵押權——杭州古今進出口貿易有限公司對借款合同糾紛執行異議案
案例要旨：在執行程序中，案外人主張其在被執行房屋設定抵押之前與被執行人簽訂了租賃合同的，須已依照租賃合同在被執行房屋設定抵押之前佔有該房屋，否則其租賃權不得對抗抵押權人。對抵押權等優先受償權的實現有影響的租賃權，執行法院可依法將其除去後進行拍賣。
案號：（2014）浙杭執異字第12號
審理法院：浙江省杭州市中級人民法院
來源：《人民司法·案例》 2015年第10期
4. 異議審查程序中可將租賃權合法有效的證明責任分配給承租人——蔡月懷對案涉房屋的查封執行異議案
案例要旨：實踐中，被執行人與案外人虛構租賃關係規避執行的情形愈演愈烈，通過異議審查程序對租賃關係的真實性進行有限的實體審查是反規避執行的重要手段。審查中可將租賃權合法有效的證明責任分配給承租人，並可將租賃合同簽訂的時間、租金支付的方式、承租人是否實際佔有租賃物、被執行人和承租人之間的關係以及承租人在法庭上的表現等因素作為形成新證的參考。
案號：（2013）蘇中執異字第0020號
審理法院：江蘇省蘇州市中級人民法院
來源：《人民司法·案例》 2016年第14期
5. 租賃合同簽訂在房屋抵押合同之後，承租人未行使優先購買權的，買受人可以請求排除租賃權——劉成婭訴重慶樂呵呵房地產開發有限公司執行案
案例要旨：房屋抵押之後訂立租賃合同，承租人同樣具有優先購買權。承租人行使優先購買權，則物權吸收了租賃權；承租人未行使優先購買權，如果租賃形成物上所有權的阻礙，買受人可以要求除去物上租賃。
案號：（2015）渝四中法民執字第00061號
審理法院：重慶市第四中級人民法院
來源：《重慶案例指導與參考》2016年第3期
司法觀點
1. 法院對案外人主張不動產租賃權的審查
（1）在租賃權成立的標準上，區分了租賃關係中的債權行為與物權（學界也稱為物權化債權）行為。亦即，租賃合同成立，僅具有債權效力，承租人僅享有租賃物的交付請求權，如欲享有物權的對世效力，按照物權的公示原則，應以佔有的方式對外公示。
（2）在保護的時間標準上，和《物權法》以及《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》規定相一致，即只有成立於查封前的租賃權才由買受人承受。租賃合同必須簽訂於查封之前，查封之後受查封效力所及，不能對抗申請執行人。
（3）為防止案外人與被執行人惡意串通，以不合理的低價承租不動產或者虛假支付租金的，人民法院經查實案外人存在此種行為的，應當駁回其異議。
（摘自江必新、劉貴祥主編：《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題規定理解與適用》，人民法院出版社2015年版，第447頁）
2. 執行程序中房屋抵押權與租賃權之間的衝突及解決
買賣不破租賃是指租賃關係成立後，出租人將租賃物轉賣給第三人，既存的租賃關係對買受人仍然有效，承租人可以向買受人主張租賃權，受讓人取得的是一項有租賃負擔的所有權。這是為了維護社會穩定、保護承租人的利益而設的增強租賃權效力的普遍規則。這一普遍規則並非絕對，也存在例外。根據《擔保法》第53條的規定，抵押權的實現方式主要有：抵押物折價或拍賣、變賣抵押物取得價款等方式。這些方式其實質都是買賣，因此理應受買賣不破租賃規則的約束。但根據最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第66條第1款的規定，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。基於實現抵押權的買賣，在一定條件下可以擊破租賃，這一規則的適用條件是：
（1）有效的抵押權；
（2）抵押權已登記；
（3）抵押權生效先於租賃合同的生效。之所以規定抵押權實現在一定條件下可以擊破租賃，主要有以下理由：
一是依據“設立在先則權利在先”原則，設立在先的權利應優先實現，房屋抵押權先於租賃權而設立，所以，依據此原則，應維護抵押權對抵押物的支配力，確立房屋抵押權應優先實現。
二是依據“登記優於未登記”原則，即經登記公示的權利優於未登記公示的權利實現。房屋抵押權經登記才設立，具有公示效力，而租賃權並不需要登記才設立，即使在一些地方性規定中，規定租賃合同要登記備案，但這種登記只是為治安管理和稅收等方面的需要而進行的安排，登記與否並不影響租賃合同的效力。所以，對於抵押權這種登記的權利應優先於未登記的租賃權實現。我國《物權法》第190條（注：《物權法》第190條規定：抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權。）的規定也對此予以肯定。就具體的技術操作層面而言，依據前述《拍賣、變賣規定》第31條第2款的規定，人民法院可先裁定除去案外人設定在後的租賃權再行拍賣或進行其他處分，案外人的租賃權被除去後自然失去了異議的權利基礎異議自然也就不能成立。
（摘自江必新、劉貴祥主編：《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題規定理解與適用》，人民法院出版社2015年版，第455頁）
法律依據
1
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》
第三十一條 承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交佔有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同並佔有使用該不動產的，人民法院應予支持。
承租人與被執行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執行的不動產或者偽造交付租金證據的，對其提出的阻止移交佔有的請求，人民法院不予支持。
2
《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》
第三十一條 拍賣財產上原有的擔保物權及其他優先受償權，因拍賣而消滅，拍賣所得價款，應當優先清償擔保物權人及其他優先受償權人的債權，但當事人另有約定的除外。
拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在於拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去後進行拍賣。
3
《中華人民共和國物權法》
第一百九十條 訂立抵押前抵押財產已經出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已經登記的抵押權。
4
《中華人民共和國合同法》
第二百二十九條 租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
5《中華人民共和國擔保法》
第四十八條 抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。
6《最高人民法院關於適用若干問題的解釋》
第六十五條 抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現後，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。
第六十六條 抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。
抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。
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